深圳豪宅结束3月连涨，均价环比跌19%降至“8”字头

大批豪宅延迟上市是大概率事件。...




调控之下，豪宅率先有了反应

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◎文章来源丨深圳中原

10月，全市公开发售的项目仅3个，供应达到历史同期的最低位，市场降温明显，无豪宅项目公开进行推售。10月一手豪宅共成交8.72万平米，环比上涨 7.2%，成交量仍处于今年以来的中等水平。受新政影响，千万豪宅成交467套，结束三个月的连续上涨。同时，豪宅整体均价环比大降19%，降至81011元/平米。

只有一个纯新豪宅公开推售

10 月仅南山卓越前海壹号1个豪宅项目取得预售，401套商务公寓获批，供应面积5.96万平米，环比分别下跌20.3%和11.4%。 受新政影响，10月无豪宅项目进行公开推售。

图1 一手豪宅批售量与推售量走势图  

数据来源：深圳中原研究中心 

从成交区域看，南山是当之无愧的中流砥柱，成交面积最多，但均价环比大跌24%，降至81017元/平。受新政影响定，后期华润深圳湾·悦府和万科瑧湾汇等项目推迟入市已成为大概率事件。

宝安本月成交面积占比4.3%，仅次于南山，均价达91239元/平米。成交主要以新锦安壹号公馆和壹方中心为主。福田本月占比仅为1.5%，虽然福田未来豪宅供应较多，如万泽云顶香蜜湖、万科兰江山第臻山道、万科瑧山府以及绿景红树湾壹号均计划入市，但是新政的出台，将导致入市受阻。

图2 各区一手豪宅成交数据统计  

数据来源：深圳中原研究中心 

均价回落至8字头 市场占比减少

由于前期豪宅推售量逐渐增多，以及备案数据的滞后性，10月豪宅共成交517套，环比上涨28.0%，成交量处于今年以来的中等水平。由于全市新房集中备案，而豪宅由于价格较高，备案受到一定限制。

本月豪宅占比回落至 9.88%，处于今年三月份以来的最低位。其中千万豪宅共成交467套，在新房中的占比大降至8.72%。10月豪宅均价环比下跌19%，回落至81011元/平。千万豪宅成交榜单中，香山里花园三期以140套的成绩位列第一，华润城润府以80套的成绩紧随其后。

图3 一手豪宅成交套数及成交均价



数据来源：深圳中原研究中心 

图4 千万豪宅成交套数及占比  


数据来源：深圳中原研究中心

图5 一手千万豪宅成交套数Top10



数据来源：深圳中原研究中心 

从10月一手豪宅成交总价分布来看，本月千万豪宅占总成交的比重为90%，较前期下降6%，其中1000-2000万中端豪宅为成交中流砥柱，本月占比高达86%，较前期增长最多，中端豪宅依然是目前豪宅市场的成交主力。

本月1000万以下豪宅占比大幅上升至10%，较前期上升近6个百分点，成交主要以华润城润府、恒裕滨城80-88平和半岛城邦84-89平的小户型为主。其余总价段豪宅占比均有所下降。

3000万以上的顶豪占比下降最多达15.4百分点，占比降至2%，成交主要来自天鹅湖1号及海上世界双玺。截止10月底，3000万以上的豪宅共成交386套。

2000-3000万之间的高端豪宅占比同样降至2%，较上月大降10%，成交以新锦安壹号公馆和恒裕滨城为主。

图6 一手豪宅成交总价分布图解 


数据来源：深圳中原研究中心 

总结：10月开局遭遇“深八条”，市场热度骤降，供应量处于历史同期最低位，实际成交艰难。新政对项目的预售价及备案价做出严格规定，豪宅受到影响较大，10月实际入市项目大大低于预期，新政多重利空豪宅市场，后期虽然豪宅预计供应较多，但是入市受阻，延迟推盘已成为大概率事件。 

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