楼面价超3万，中海刷新东莞高度！孙宏斌倒在最后一轮，豪门恶斗为哪般？

凭什么是东莞？凭什么是凤岗？...

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◎原创撰稿丨楼兔子胡春

在特朗普正式接任美国总统的日子，东莞土地市场又爆猛料了！

这一次，制造惊天逆案的是央企中海地产。最终报价292284万元，同时配建36450平米商品房无偿移交给东莞市凤岗镇人民政府。综合测算，实际楼面地价达到了每平方米28306元。

如果再加上必要的税费成本，楼面价铁定突破了每平米3万元。毫无悬念，中海击败去年的北大资源，成了东莞最新的地价新记录制造者。

值得注意的是，中海地产这次夺冠的旅程中，碧桂园、融创中国、万科、招商、益田、金地、龙光等10家房企相继出手，一路进行了154轮次的激烈交手！

2017年楼市一开年，如此多实力房企就联手表演了这么一场夺地大戏。面粉贵过面包，这是上帝让人疯狂，还是背后真有合理逻辑？

地块毗邻深圳大运中心

深圳地铁10号线在地块附近设有站点

先大致说一下这块地。

地块位于东莞市凤岗镇官井头村。更容易让深圳人理解的地理表述应该是这样的：与深圳龙岗中心城的大运中心毗邻，属于百万平米超级大城——益田大运城邦住区的邻居。一路之隔的邻居。从地块到大运中心，车程不超过5分钟。

更刺激深圳人的表述是：已经在规划实施中的深圳地铁10号线在通达平湖之后，将穿越东莞市凤岗镇，最终进入龙岗大运中心。而在这块地所在的官井头村，规划有一个地铁站口。也就是说，今天拍卖的这块地，未来建成项目属于真正意义上的深圳地铁概念盘！

地块南面是益田大运城邦项目，东面是名流印象花园。目前在售的是益田玫瑰府邸低密度别墅区。

地块总占地面积约7.3万平米，总建筑面积约14.6万平米，规划容积率是1.0至2.0之间。也就是说，这块地有可能建设成为低密度高档社区。从现场拍摄的地块图片看，整个地块已经基本完成三通一平，实际是非常干净的待开发用地。

如此地块，其价值不言而喻。

4个月后，东莞土地市场再现疯狂大战

最终赢家是中海地产，凤岗官井头村地块

再大致说一下本次拍卖的情况。

由于众所周知的楼市调控原因，这块地没有实施现场拍卖，而是改为网上报价竞拍。东莞市政府设施了最高限价292284万元，起始价则是219213万元人民币。一旦出现多家开发商报价触及292284万元顶线，就开始竞配无偿移交政府的商品房。每次竞价加450平米配建房。配建报价越高者为最终赢家。

这里必须先解释一下，为什么这次东莞限定最高报价292284万元？

显然这是参照了去年9月22日黄江镇的东莞地王数据。当时，北大资源以总价30.3亿元、楼面地价25264元的双项超历史指标，刷新了东莞地价记录。在如今全国楼市调控态势下，超标黄江镇地王显然是不合时宜的。名义楼面地价约2.5万元，这是红线！但开发商有自主权是否加建更多的配建商品房来超越红线。

简单说，总价292284万元、楼面单价约2.5万元这是政府指导价。超标了，那就是开发商自愿的市场行为。

一天前的东莞地价记录，如今中海第一了

（单位：亿元·元平米）

实际网上竞价证明，开发商的热情远远超出了政府的预估。

整个拍卖经历了154次报价，碧桂园、融创中国、万科、招商、益田、金地、中海等10家品牌上市公司参与报价竞拍。在第73次报价的时候，触及292284万元最高限价。

随后进入竞配商品房阶段。从450平米起步的“撕逼”大战，一直杀到了36450平米。这其中，又是多达80次的明争暗斗！一直买买买狂飙突进的融创中国孙宏斌最后时刻突然报价，让所有参与者惊出一身冷汗。

最终，中海地产以总价最终292284万元，配建36450平米的代价拿下地块。综合测算，楼面地价每平方米超过3万元！

沉寂4个月后，东莞地价高度刷新！

为什么卖地？为什么疯狂？

东莞连续出天价土地的终极原因是……

说实话，看着网络上的每一次报价，旁观者都是一次惊叹！

在“房子不是用来炒的，而是用来住的”整体思路的指引下，包括深圳重庆北京等地在内，新一轮的楼市调控风雨欲来。东莞为什么要在这个时候依然执着地推出这块地来拍卖？而开发商又为何趋之如骛疯狂竞拍？

大家不妨先认真看一下这张由中原集团统计的全国40个城市土地供应状况图吧。

（数据统计：中原集团）

横线轴是地方政府是否缺钱，纵线轴是城市土地库存量。“缺钱”的城市有增加土地供应的主观欲望，而“缺地”的城市则有增加土地供应的客观必要。

显然，处于图表左下方的这些城市是中国楼市投资安全值最高的城市。其排列顺序是深圳＞中山＞东莞＞上海＞广州！

这是一份综合了城市竞争力、土地库存情况、商品房销售情况等核心数据的研报。房地产投资机会就隐藏在这张图表里。

从去年9月到今年1月，广州中山东莞连续出让土地，深圳拿出多宗限价商品住宅用地拍卖。其背后的逻辑就是，市场缺少用地短期可能出现商品住房供应短缺！

以融创地产、中海地产、碧桂园集团、益田集团、北大资源等为代表的房企，显然也是看中这个机会。因而，即使是调控状态下的卖地，依然阻挡不了竞拍的热情。

说到底是，东莞政府看清楚了市场供应短缺的危险，而聪明资金瞄准了安全逐利的方向。

为什么是凤岗镇官井头村？

东莞土地拍卖新高附近已经接近零库存了！

说东莞不缺钱，相信大家都不会有疑义。但说东莞土地库存量短缺市场缺地，估计很多朋友不是太理解。

下面这两张图是家家顺集团统计的近年东莞市商品住房供地数据。供应面积下滑、成交均价上涨，这是最直观的影响。

近年东莞商住用地供应数据

（单位：万平米）

近年东莞商住用地地价数据

（单位：元平米）

去年一年东莞销售了7.83万套新商品住房，库存去化周期已经从2014年的高峰约11.5个月，下降到了2015年的4.9个月，2016年的5.1个月。连续两年库存去化周期已经徘徊在5个月左右，一方面表明东莞楼市的去库存效果极为理想，另一方面也揭示东莞楼市即将陷入供应短缺危机的风险极大！

供应短缺，房价反弹上行压力极大。东莞楼市不能不防！

大量深圳客的涌入，是东莞楼市供求失衡危险的根源。而这方面，凤岗镇表现尤其明显。

按照深圳十三五人口规划，未来五年深圳将增加户籍人口约342万，继续保持人口净流入增长态势。而2015年的人口数据也显示，深圳约70%的人口是非户籍人口。这两个数据，可以直接告诉我们：未来五年，深圳人的住房需求依然庞大！

未来五年深圳人口增量约342万

深圳非户籍人口比重大购房需求更大

深圳十三五住房规划纲要则告诉大家：未来5年深圳的商品住房依然供不应求！每年至少会有6万套的住房需求必须转移到临深去消费。为完成这种人口外溢居住的需求，深圳将加大力度修建地铁，让深圳人住出去。

作为一个地理上插入深圳的“楔子”，自然最先接受深圳人的外溢居住。家家顺集团的统计数据是，2016年凤岗镇一共成交了商品住房4359套，是东莞市临深的塘厦凤岗清溪黄江樟木头五镇中，卖房最多的镇区。下面这张图则更清楚告诉你，凤岗镇已经连续三年销售量暴涨了。

过去三年凤岗镇新房成交量大库存见底

（数据来源：房王网）

可以看到的现象是，目前凤岗镇的可售新盘如恒大绿洲、名流印象等都已经全面进入尾货阶段。全镇楼市几乎零库存状态。

与本次拍卖地最近，产品类型最相似的是益田集团的玫瑰府邸别墅。190平米左右的小别墅，仅剩约10席，售价1200万元起。

楼兔子认为，以中海地产的操盘实力，结合本地块的规划属性，中海很可能在这里打造出一个类似尖岗山中海九号公馆那样的顶级豪宅产品。将来中海作品和益田玫瑰府邸别墅，一起组成大运中心“硅谷”高端人群居住区的愿景，值得大家想象。