商业综合体，为什么香港人做的那么出色？

你不得不承认，香港人有一套！...







香港的购物中心从上个世纪60年代就开始了，截止到现在大大小小的购物中心有一百多个，产生了一批优秀的商业地产商，他们进入内地的各个城市，随之，一颗颗商业明珠也诞生了。

香港开发商对房地产有着很高的热忱，对于商业地产也有着独特的基因，内地做商业综合体的比较成功的开发商，港商都名列前茅：新世界、恒隆、太古、九龙仓、新鸿基等等。

在商业地产的王国里，港商为什么会成为“教父”级别的开发商，他们是如何做商业的？

港资商业为什么做得那么好？

[/b]

1、香港人有独特的商业基因

香港的商业发达与资本主义有关，虽然香港已经回归，但仍然保持资本主义制度，商业也高度自由活跃。香港虽然土地面积狭小，但却是大牌扎堆的地方，街道上都是形形色色的免税店。所以，对于内地人而言，提及香港，不是旅游，而是购物。

2、香港具有得天独厚的商业优势

地理优势：香港是中国大陆对外交通的重要通道，有世界第三大港口—维多利亚港，海运业和转出口贸易非常发达；

政策优势：香港奉行的是自由港政策、免税政策，除烟酒，燃油外其它货物运来香港都不用收取关税；

香港海外资产比较多，行政部门也相对廉洁。

3、香港人的商业精神非常突出

香港人对财富有极其敏锐的嗅觉和行动力，做事认真，敢于冒险，对商业机会非常敏感，感觉香港人的商业是活到老做到老，李嘉诚80多岁了还活跃在商业第一线，郑裕彤（已经去世）也做到了80多岁。而且香港人内部还很团结，俗话说一起发财，干得红红火火，兄弟联合做企业，比如郭氏兄弟的新鸿基。

4、港资房企在开发经验、资源整合能力和资金实力方面优势明显

为了保证商业的特色，港资房企通常都是持有型的商业，更加注重体验和创新这种长线投资。而大部分内地开发商，更加注重现金流，以开发住宅为主，商业太耗费资金了，做不好就砸手里了，所以很多内地开发商不会破釜沉舟的去开发商业，部分都是住宅修完，商业散售，擦擦屁股走人。

6、内地商业都做得太糟糕，港资商业才显得出类拔萃。当然，内地也有做得好的，比如华润、银泰，万达就算了……

香港的商业从上个世纪60年代发展至今，诞生了一批优秀的商业发展商（对，他们不只是开发商，而是发展商），在内地活跃的主要有：新鸿基、新世界、恒基、九龙仓、太古、嘉里、瑞安、利福、长江实业等，可谓是香港在内地的明星地产商。



港资开发商在内地的商业布局

[/b]

港资房企为什么热衷来内地布局商业？

其实，答案很简单，赚钱嘛！

一是，香港地方很小，可开发的空间已经不大；二是，港资房企原始积累已经很丰富，就想着走出去赚更多的钱；三是，香港人看到内地人过去香港都会疯狂血拼，认为内地人都非常有钱，购买力很强，却没有能满足的商场，香港人就认为商机来了，内地的确也需要他们。

港资房企布局内地的特点：

1、从地理位置上看，港资房企倾向于在北京、上海、广州、成都、重庆等重点一二线城市布局，具体地点也大多集中在中心的黄金地段；

2、刚才说过了，港资房企普遍有长线投资的习惯，通过较慢的开发，获得高溢价，慢工出细活，不怕砸钱，主要还是背后有财力支持；

3、从品牌上看，港商喜欢奢侈和高端；

4、从建筑设计上看，港资商业综合体多出地标性建筑，内部设计更加前卫；

5、港商更加重视人的需求，购物中心具有很强的主题符号（包括建筑设计和品牌业态），“重特色”是港资房企的杀手锏；

内地的港资房企及商业项目

[/b]

1、新鸿基，有一种特别的贵气

内地代表项目：高档奢华线的IFC国金中心、风尚潮流线的AMP环贸广场（上海、北京、南京、苏州），广州天环广场，佛山南海广场等。除此之外，还有许多合作开发的项目，比如入股杭州万象城。

新鸿基内地布局▼





上海IFC国金中心▼





点评：新鸿基在内地的商用物业占60%-70%，出售型的住宅物业占30%-40%，而商业主要主要集中在经济活跃、消费能力强的一些城市。传言说新鸿基目前放缓了对内地的投资，主要原因是他手里有足够的地块开发（二线城市比较多），还有一部分原因是，内地的盈利下滑。

2、新世界，把商业玩出艺术的品味

内地代表项目：K11，巴黎春天

新世界内地布局▼



上海K11▼





点评：新世界的郑裕彤是香港地产界四大天王之一，现在是其长孙郑志刚掌权的时代。香港和上海的K11的与众不同可以说在整个亚太地区都是有影响力的，把商业做得艺术化，依靠艺术展览来拉动消费，目前最成功的只有K11。新世界的野心也很大，郑志刚计划在2020年之前，进驻10-11个城市，再开16个K11。

而巴黎春天似乎已经被新世界遗忘了，更确切的说，新世界的百货系列好像都被遗忘了，进入了经营困境。

3、恒隆，奢侈的高贵冷艳范儿

内地代表项目：恒隆广场、港汇恒隆广场。

恒隆内地商业布局▼



上海恒隆广场▼





点评：恒隆的商业产品线是比较单一传统的，陈启宗的目标是建造世界级的购物中心，所以多年来只走奢侈品路线，整栋楼都是一二线奢侈品的恒隆广场，已经在上海之外的多个二线城市开业，比如天津、沈阳、济南、无锡等，武汉的（内地第十座恒隆广场）预计2019年开业。

奢侈的高冷范儿是有了，但是恒隆的盈利却维持得不好，尤其是二线城市的恒隆广场，处在比较尴尬的境地。恒隆应该需要变通一下了。

4、九龙仓：占领重要城市的潮流前沿阵地

内地代表项目：IFS国金中心，时代广场、奥特莱斯

九龙仓内地商业布局（红色已开业，蓝色在建）▼





成都九龙仓IFS国金中心▼





点评：九龙仓的商业布局路线跟其他几个是不同的，他们目前着重发展的国金中心是从二线城市开始布局的，成都、重庆、苏州等。接下来九龙仓的布局中心就是北上广。

九龙仓在商业上最大的谨慎就是，宁可不拿，也不会错拿地，他们对商业的选址非常严格，一定要是黄金地段；他们对城市的选择，更加注重城市的成长性，自己去填补城市空缺，想必这也是选择成都、重庆的原因。

但是九龙仓已经明确表示了会放缓甚至缩小对内地的投资计划（主要受住宅销售不利影响），重点发展十个城市。

5、太古：用心，有情怀

内地代表项目：太古里、太古汇，目前主要在北京、广州、成都，上海的在建，大连也有布局。

太古内地商业布局▼





三里屯太古里▼





点评：太古真的是一个太能熬的开发商，一个项目能开发十年。太古的高层英国人居多，而英国绅士一般都是优雅缓慢的，太古的商业发展多少受影响。

太古开发那么慢资金没有问题吗？答案是没有，太古是一个专一又多元的集团，产业链很长，实业贸易会很快实现现金流，然后贴补地产。

当然慢工出细活，太古做出来的也是精品，太古很能把地方文化特色与商业结合，比如成都远洋太古里与大慈寺的结合。

太古的能熬，在商业领域绝对是一股清流，慢得有情怀。

6、嘉里，商业慢半拍

内地代表项目：上海嘉里中心、浦东嘉里城；嘉里中心偏高档，嘉里城/嘉里汇偏社区型商业。

嘉里内地商业布局（红色为已开业）▼



静安嘉里中心▼





点评：之所以说嘉里的商业慢半拍，是因为在商业地产领域，嘉里最早做酒店比较多，进入大陆以后才慢慢确定商业综合体的路线的，第一个项目是合作项目，1990年开业的北京商贸城，上海的嘉里中心是2013年开业的。

虽然转型做商业综合体慢了一步，但是嘉里手里的存货是比较多的，接下来会在二三线城市布局，沈阳、杭州、南昌、济南，据说还有郑州。

7、瑞安，情况欠佳

内地代表项目：天地系列（上海、武汉、重庆、沈阳、大连等城市）。

上海新天地▼





点评：瑞安以上海新天地起家，之后主打旧城改造，开始了更多城市的布局，甚至包括三四线城市，基本上都是大笔长期的投入，进度比较慢，资金有压力（上海新天地的写字楼都出售了，应该是缺钱了），进入三四线城市也不是个好的决定。

现在整体局面欠佳，部分情况堪忧，正处在调整的阵痛期。

由于上边的购物中心都太耀眼，以下的几个在内地的港商购物中心就不多说了：利福集团的久光系列百货，恒基兆业的名人购物中心，李嘉诚旗下的和黄集团的商业等。

港资商业在内地做得好，也并不代表他们一直顺风顺水，他们也会水土不服。内地都已经习惯了“5、9、12”的开发节奏（拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月楼盘现金流已经转为正），这速度着实为难九龙仓这样的开发商。而港商还喜欢长期囤地，不仅会被罚款，还要缴纳高昂的土地增值税，囤地囤到三四线城市，城镇化的商业开发也是难为了港商，所以开始有人抛售内地的物业。

但是，港商成熟的开发经验是不可磨灭的，他们习惯稳健、低负债率的发展步伐，小心翼翼地把每个项目做精、做高端，以租金支持盈利，然后就出现了我们看到的这些商业明珠。

在电商如狼似虎的今天，港商能把商业做成中国的标杆，还是相当有一套的！

    关注 郑州地产