低密产品集中入市，白沙、绿博组团“豪宅”大战一触即发

在郑州，东区是公认的富人聚集的高端住宅区，目前市场上的高端产品供应也主要集中在该区域。而近期，随着万科·荣成 兰乔圣菲、融创美盛象湖一号、康桥香溪郡等项目的集中入市，郑东白沙组团、绿博组团“豪宅”大战一触即发。

先来看一下，这两个组团为什么能够聚集这么多的高端产品：

1、从区域发展来看，城市向东仍是郑州的主基调，未来郑州的生活中心将继续东扩。

2、从区域定位来看，白沙组团定位为未来省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区的省公共服务核心区；绿博组团定位为文化创意、旅游休闲和高端商务区。

3、从环境来看，两个组团内有3000亩象湖，25.8平方公里的中央湿地公园、3000亩绿博园、贾鲁河等生态景观，环境优势突出。4、从发展现状来看，象湖已经蓄水，25.8平方公里的中央湿地公园开建，省国土厅、省交通厅、省地税局等10多家省直厅局正在入驻中牟，方特欢乐世界开业三期，海宁皮革城项目今年十一开业，凤凰国际文化产业园、周星驰影视创意奇幻世界、华特迪士尼、建业华谊兄弟电影小镇、国际地理标志博览交易中心、书画院、香格里拉酒店、省歌剧院等签约入驻绿博组团。两大组团的道路建设也在积极推进，后期还规划有地铁9号线、11号线、14号线、17号线，随着区域配套的逐步完善、产业的导入，区域发展会越来越好。

说完区域大环境，我们看一下这些开发商将打造怎样的高端产品：

先看一下，位于白沙组团的二个项目去年下半年的时候，郑地美景东望以在美国纽约时代广场的宣传片《世界，由此东望》高调入市，打造的是白沙组团的低密度别墅项目。对于项目的开发主体来讲，一个是有国企背景的郑州地产集团，主要从事郑州市土地一级开发整理业务，是郑州市政府重要的基础设施建设主体；另一个是涉足房地产开发、通用航空、金融服务、健康管理、红酒产业五大产业的品牌企业美景集团，资金、实力有保障。从建筑规划上来讲，美景东望采用现代生活流线与传统建筑相结合的“新中式主义”建筑理念，即保留了对中国传统文化的尊重，并将其用创新、现代的手法运用到建筑与自然空间中。实际操作中运用庄重威严的青色石材、设计简单的金属压顶、增加灵动性的竹钢木、有框景效果的片墙构成。在墙体设计方面，高低考究的院墙围合成庭院式，突出空间的层次感和领域感；在园林上，利用镂空式院墙，使整体景观开合有度。

产品设计上，据说，郑地美景东望原规划的容积率为3.0，后来开发商为了打造一个真正的高端产品，让出面积把容积率做成了现在的1.098。目前，项目推出的为一期产品，户型有约400㎡的双拼、约270-300㎡的联排、约220-250㎡的叠加。项目营销中心和样板间正在施工。

2月25日晚间，融创收购郑州美盛旗下中牟美盛70%股权和债权，总代价约为7.54亿元，一时之间这条新闻刷爆了业内的朋友圈。随后，项目火速更名为“融创美盛象湖壹號”，据说，和美盛的合作，1月份才接触，10天谈判成功，公告收购股份后仅15天，销售团队就已经组建完成并开始接待客户，项目由融创全面操盘，4月份会有大规模出街广告，6月下旬开盘，融创“狼的速度”在此体现的淋漓尽致。作为12年后，孙宏斌带着融创再次回到郑州的首个项目，融创将为郑州打造一个什么样的产品？

按照原来的信息显示，中牟美盛开发的地块位于郑州市郑东新区郑开大道沿线以南，雁鸣路以东，白沙组团，郑开一体化核心区位。该地块主要开发作住宅和商业，总占地面积约为25.8172万平方米，预计总建筑面积为59.2090万平方米，总可售面积为57.8189万平方米。规划的是洋房+高层，融创接收后，会对产品进行调整，具体规划暂时还未对外释放。

对于3月初，郑州地产圈传出关于融创开发此地块决定“降品质、提价格”的说法，传言还列举出关于“本来美盛计划的是安装新风系统，融创给取消了；外立面本来是全部贴，现在只贴到第二层等等”。孙宏斌在融创、国控签约合作现场的回答是，这是个谣言，提价格有可能，但是降品质不可能发生。

从目前的情况来看，现在的融创更加稳健，产品线也多选择高端精品作为产品定位。而此次融创再回郑州，也让很多人对此充满期待。

其次，是位于绿博组团的三个项目万科进入郑州后，推出的首个top系产品，项目主打双拼别墅，至此万科在郑州完成了从刚需到改善再到高端的全产品覆盖。



开发商万科就不用说了，稳坐住宅界头把交椅。项目最大的优势在于，项目东侧一路之隔的就是在建的25.8平方公里的中央湿地公园，环境优势很明显。除此之外，项目向西3周边的配套还有绿博园、方特欢乐世界，距离项目3公里左右；周边还有建业华谊兄弟电影小镇、凤凰国际文化产业园、周星驰影视创意奇幻世界、华特迪士尼等项目；项目向东还有在建的杉杉奥特莱斯。

项目自身的规划是，兰乔圣菲总占地439亩，一批占地287亩，建筑面积约31.6万㎡，绿化率大于50%，容积率约1.2，规划的产品为双拼及小高层，双拼别墅围绕小区规划的11000㎡的中心湖区景观的而建。项目户型面积约270㎡--500㎡双拼，约126㎡--180㎡小高层。



在设计上，院墅采用美式草原与中式相结合的风格，高层采用三段式的新古典主义风格。双拼别墅采用层层退台设计，带有庭院、露台和3-4个停车位。与其他高端产品相比，万科此次推出的产品有以下几个特点：1、别墅产品为纯双拼；2、区别于市场上前院+侧院+后院的设计，兰乔圣菲的院子主要集中在前院，面积达190㎡-500㎡，实用性更强；3、双拼别墅面宽11-25米，面宽和进深基本等同，居住舒适度会比较高；4、双拼产品可改造面积高达450-1200㎡。

目前，兰乔圣菲项目已经开始动工，项目营销中心也在建设中。康桥地产，在本土房企中因品质被大家所熟知，在细节、物业方面做得也相对不错，深受一些购房者的认可。而且康桥也有成功的别墅开发经验，其在南龙湖开发的林溪湾、九溪郡等低密产品也成了区域和项目的标杆之作。而康桥即将在绿博组团新推的低密生态住宅——康桥香溪郡也让人充满期待。

项目位于郑东郑开大道与广惠街交叉口西北角，周边配套是共享绿博组团的大配套，中央湿地公园、绿博园、方特游乐园、银基水世界、奥特莱斯、海宁皮革城、建业华谊兄弟小镇、极地海洋世界、周星驰奇幻世界等一系列休闲生态资源；项目内部及项目附近规划的幼儿园及中小学教育资源；以及周边的妇幼保健院等一系列生活配套。

项目总占地面积约528亩，规划总建筑面积达88万㎡。先推出的是一期产品，产品有230㎡联排，190-200㎡叠拼，140-200㎡洋房，90-170㎡高层等多种业态。

说到绿博组团的高端项目，不得不提的就是名门紫园项目，这个项目是绿博组团开发最早的高端项目，也是名门地产高端产品的典型代表。

项目的优势就是位于绿博组团的核心位置，向西一路之隔是绿博园，据他们自己的说法是后期将建一座天桥，可直通绿博园；西北，和方特欢乐世界的距离也是步行就能达到；向南五公里左右是贾鲁河；向东是25.8平方公里的中央湿地公园；东北角是文化影视基地，建业华谊兄弟电影小镇、周星驰影视创意奇幻世界、省歌剧院都位于这儿。

项目的另一个优势是，小区内规划有双语十二班幼儿园、省实验小学以及枫杨外国语（明年对外招生），小区业主均有入学名额。

目前，项目在售的产品有四联排、大平层、双拼为主，住宅区向上抬高，采用双入户、前三后四、层层退台的设计，四联排、双拼都设计有景观露台、入户花园、下沉式庭院，目前在售250-400㎡的四联排、双拼，以及300㎡左右的大平层。一期2016年3月底已交房，二期将在2017年6月份交房。

在城市生活中心不断向东发展的情况下，白沙组团、绿博组团早已成为郑州房地产市场的主战场。尽管目前区域发展还需要一段时间，不过凭借两大组团省行政服务中心、文化旅游创意产业的定位，及周边象湖、中央湿地公园、绿博园、贾鲁河等环境优势，区域未来的发展潜力还是不容小觑。而且除了以上我们提到的高端产品外，两大区域未来还将陆续推出位于绿博大道与雁鸣路西南角的蓝城玫瑰园、绿博大道与雁鸣路东南角郑汴建投开发的香堤盛景以及亚新位于屏东路东、中央大道北的新项目。




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