【CIH大咖秀40期】超高层建筑空调改造之天津环球金融中心前期物业服务

本文通过对天津环球金融中心的前期顾问工作举例，说明超高层建筑如何通过早期的顾问工作，发现问题及研究解决方案避免后期使用中的不便。...







在世界超高层建筑的建设大潮中，中国占据了重要一席之地。不仅是深圳，上海，广州等大城市，许多二线城市也纷纷出台了超高层建筑的计划，许多领导认为，一个城市没有超高层就会是落后的象征.....但是由于没有前期的综合性考量，超高层的问题也随着后期的投放市场所体现，电梯到达的时间、消防疏散、空调的不平衡等，都成为了后来管理者的“心病”。本文通过对天津环球金融中心的前期顾问工作举例，说明如何通过早期的顾问工作，发现问题及研究解决方案避免后期使用中的不便。

天津环球金融中心是北京金融街控股集团在天津开发建设的地标性建筑，分为津门、津塔两组建筑。总建筑面积60万平方米。其中津塔写字楼高336.9米，是至今华北地区第一高楼。



项目位于和平区大沽路、规划兴安路交口北侧（属于天津市津和兴2005－047号地块东侧独立地块）。四周范围为：东至大沽路，南至规划兴安路，西至城市市政泵站绿地，北至沿海河游览路。建筑用地面积22,258 m2，总建筑面积344,200 m2。由一幢73层的办公楼和一幢32层的公寓及四层地下室组成，为一类建筑。



办公楼一二层为办公大堂；二夹层为机电设备用房；三至六十九层为办公，其中三十一层、三十二层、五十一层、五十二层为空中大堂（设有餐饮、会议、金融理财办公）；十五层、三十层、四十五层（包括夹层）、六十层设有避难区和机电设备用房；七十层和七十一层为餐厅和厨房；七十二层、七十三层为机电设备用房，建筑高度336.9m。

公寓一层为门厅、零售及银行；二层为健身会所、贵宾理财；三至三十层是公寓标准层，建筑高度105m。地下一层为商业用房；地下二至四层为汽车库，机电设备用房，地下二层至四层局部设有平、战结合六级人防人员掩蔽所，包括一个人防固定电站和三个防护单元。

自08年作为物业顾问进入天津环球中心项目建设起，我们在前期站在物业运行的角度提出了百余项工程建议，其中数十项获得建设方的认同，并在建设中进行了改进和增加或消减，获得了建设方的好评。

一、对津塔空调加湿系统的改造

1、津塔空调系统基本介绍

津塔供冷主体模式为中央集中空调模式，办公楼部分内区常年供冷，外区夏季供冷冬季供暖。

具体可分为如下几个部分：

1、办公楼低区（1～30层）由制冷机组或蓄冷装置冷水管直接提供冷源，空调末端装置为VAV变风量末端装置。

2、办公楼中区（31～45层）、高区（46～73层）由制冷机组或蓄冷装置冷水管经30F热交换站板式交换器换热后提供冷源，空调末端装置为VAV变风量末端装置。

3、地下一层商业部分由制冷机组或蓄冷装置冷水管直接提供冷源，末端装置为四管制风机盘管。

750RT基载制冷机组正常情况下可为约20,000平方米的办公面积提供夏季加时供冷服务。

周六日加时空调服务可采用冰蓄冷供冷，夜间根据使用情况再补蓄的方式进行。冰蓄冷装置可为约50,000平方米办公商业面积提供10小时供冷服务。

平日晚上加时供冷可用双工况制冷机组在蓄冷同时向加时供冷区域提供冷源，适当延长蓄冷时间。加时供冷需要量较大时启动基载制冷机组。加时供冷面积不应小于3,000平米，启用基载制冷机组时的供冷面积不应小于8,000平方米。

2、中央空调系统原设计加湿方式

考虑到空调系统的舒适性，原设计中央空调系统有一套蒸汽加湿系统，系统主要由两台2.5T蒸汽锅炉和高压蒸汽输送管线减压阀还有蒸汽凝结水管线组成。蒸汽管线和蒸汽凝结水管线使用无缝钢管，锅炉烟囱使用双层不锈钢材料制成。

3、物业提出意见

物业公司在审图过程中认为高压蒸汽输送管线将燃气输送至写字楼顶端需要超过400米的距离，水平距离约80米，垂直距离近350米，实际管理中加湿需求用量很少，蒸汽在输送过程很容易凝结成水，难以确保送气质量，同时运行成本较高。

通过对比物业公司建议调整为喷雾或水膜加湿方式比较合理。

4、两种加湿模式对比表





5、最终结果

物业公司提出方案最终被开发商采纳，取消了两台2.5T的蒸汽锅炉，取消了蒸汽输送管线和凝结水管线，取消了管线上的蒸汽减压阀，取消了燃气管线，取消了锅炉的烟囱。将自动软化水处理装置由原来的6T/H减小为4T/H。

通过改造不但节省了大笔前期投资也降低了大量的后期运行成本。

案例二、对写字楼顶层空调的改造

1、原写字楼空调楼供冷模式

津塔办公楼整体采用中央空调供冷供暖模式，办公楼高区（46～71层）冷源为地下四层制冷机组经冷冻泵、高区热交换器、高区二次泵、高区循环泵提供，正常运行时间供冷期为每周一～五的8:00～18:00，平日18:00~22:00和周六日为有偿加时空调供冷服务时段。

2、71层、72层会所特殊性 70、71层会所营业时间较长，计划每日营业到凌晨2:00（含周末），且大部分均为大厦正常供冷以外时间，如果用大厦空调系统提供冷源，因会所面积不大，可相关水泵全都需要运行且水泵消耗功率与用冷负荷大小无关，总体能源消耗大，能耗比低不利节能。

3、能源消耗计算

4、物业意见

建议在楼顶加装一组模块型空调机组，由机组向70、71层会所供冷，供热仍采用大厦整体供热方式，因津塔项目为市政供热24小时循环模式，不存在单独供热浪费能源的问题。冷热水根据需要在70、71层暖通机房内切换。70、71层内改为风机盘管加新风模式，原本层空气处理机组改为换热型新风机组，在从新风井抽取新风供应风机盘管的同时把回风从排风井排出，风机盘管回风仍为平顶集中回风方式。

70、71层面积约为3178平米，考虑会所一般为会员活动场所，着装规范，冷负荷标准按该类场所制冷标准中值取150 W/ 平方米，设计供冷总负荷477KW（134RT），拟选用4台120KW制冷量的风冷模块式空调机组，运行中可根据室温、气温等因素自动调节制冷总量。

5、最终结果

改造后冷源部分的运行电耗（夏季正常供冷阶段）可由原设计的892 KWh / 小时（约为700元/ 小时）降为改造后的100KWh / 小时（约为90元/ 小时）。节能效果还是十分显著的。水的消耗没有大的改变，没有燃气等其它能源消耗。随着经济发展，高层建筑和超高层建筑还会越来越多，城市安全关注的重心将是这些建筑，存在着安全、内部交通、环境、能源消耗等多种难以妥善解决的问题。开发商、以及政府相关部门，不能急于求成，把超高层建筑看成地方性的标志工程、形象工程，更不能带有“急功近利、树碑立传”的想法。

物业管理单位更要从使用功能的角度，根据总结管理经验提出建设性意见，防止大厦为“制造市场卖点而牺牲建筑使用功能的做法”。

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