【CIH大咖秀37期】金融街.重庆金融中心前期物业顾问服务案例

本期嘉宾张云：北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司副总经理2009年2月开始负责金融街.重庆金...





本期嘉宾

张云：北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司副总经理

2009年2月开始负责金融街.重庆金融中心项目的前期物业顾问工作。

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1、项目概况

金融街.重庆金融中心项目位于重庆江北嘴黄花园大桥桥头，与解放碑隔江相望，地势较高，看江视野宽广。总占地面积为23350平米，建筑规模为231809平米（含地下面积）；由A、B、C、D四栋甲级写字楼组成。

金融街.重庆金融中心项目自2008年12月开始动工建设。

2、项目区位

金融街.重庆金融中心项目位于重庆市江北嘴中央商务区（CBD）核心区内，江北嘴中央商务区可供开发用地1187亩；可建建筑面积542.6万平方米（不含地下部分），其中商务办公面积262万平方米。市政府陆续投入建设的两条轻轨、三座大桥、一个隧道重庆大剧院、科技馆和中央公园等配套设施已经完工投入使用。

区位分析

江北嘴中央商务区居于重庆市显要的渝中心位置，紧邻经济发展最快的北部片区，东临长江，南濒嘉陵江，与渝中区朝天门、南岸区弹子石滨江地区隔江相望，处于城市中的两江交汇口的景观密集区，南距现在的城市中心区解放碑0.5公里，西距城市副中心观音桥地区3.0公里。

江北嘴是重庆中央商务区的硬核，也是两江新区建设的核心，还紧邻辐射力极强的保税港区，其区位、交通优势明显，商务、办公条件一流，商业、酒店及文化娱乐配套设施齐备，环境优美，其功能定位为重庆市中央商务区的核心区，将集中开发高档写字楼及重庆大剧院、重庆科技馆等市级大型公益文化设施，兼容商业、服务业居住等多种功能，是未来重庆市形象展示的窗口。



3、项目开发

项目开发商——金融街重庆置业有限公司。

金融街重庆置业有限公司成立于2002年12月28日，由深交所上市公司——金融街控股股份有限公司全资控股。

4、物业公司管理概况

北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司于2009年7月成立，负责重庆地区物业项目的管理和前期物业顾问工作的实施。

其总公司隶属于北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司，北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司由北京金融街物业管理有限责任公司与第一太平戴维斯（中国）有限公司合资成立，成立于2002年，现注册资本500万元，一级资质物业管理企业。

金融街.重庆金融中心项目的前期物业顾问由本人和总部工程总监负责，顾问小组包括：工程技术支持、客户服务支持以及行政人事、服务质量检查支持。

我们于2009年2月开始为金融街.重庆金融中心项目提供物业和工程顾问服务。全程参与从规划设计方案到设备招投标和选型到深化设计以及前期工程介入的各个阶段并针对金融街.重庆金融中心项目销售状况提出合理建议为开发企业节省了大量资金投入，得到了建设单位和设计单位的认可。



金融街.重庆金融中心项目前期物业和工程顾问工作自2009年2月开始，我们应建设单位要求全程参与了规划设计方案研讨、初设方案研讨和审图、销售方向和户型设计研讨、空调系统方案研讨、电梯和玻璃幕墙等方案研讨、各机电设备选型和招投标文件的审核、建筑施工图审图、江水源系统接驳及运行数据研讨、销售中心装修方案审核等，共计参加各种研讨会议30余次，出具书面审图意见和物业顾问意见近40篇、300多条，其中大部分被建设单位和设计单位采纳。

项目自2009年2月开始挖槽施工至2010年6月份一期工程（C、D楼）竣工验收和2010年12月二期工程（A、B楼）竣工验收，期间我们全过程参与了机电设备选型和深化设计、装饰装修材料选型、各市政系统接驳洽谈、江水源系统接驳及合同审核、建筑工程各阶段施工质量的过程控制、物业前期招投标、物业用房的选址和装修方案审核、销售中心日常运行和客户维护等工作，在确保工程施工质量的前提下较好地完成了物业前期介入工作，并于2010年7月份、2011年1月配合业主顺利完成交房工作，承担物业管理工作职责，为各业主的精装修工作创造了便利条件。

1、大厦外围广场交通组织和地面石材选型问题

原设计：A、B楼之间外围广场和C、D楼之间外围广场原设计为等标高石材地面，车道采用石材路墩和黄色石材进行分割施划；考虑到车辆承载问题，广场地面统一采用厚度为150mm石材。

顾问意见  

1）车道采用厚度为150mm石材铺装，设置路肩。车道按环形设计单向行驶。

2）地面停车区域采用厚度为200mm草坪砖。

3）广场其他区域（人行区域）统一厚度为80mm石材铺装。

上述顾问意见被采纳，经建设单位预算部共节省投资数十万元。



2、生活热水系统供水锅炉优化

大厦各楼层生活热水系统原设计为两台2T燃气真空热水锅炉提供热源，经两台混水罐后为4栋写字楼各公共卫生间提供循环热水。

顾问意见  

1）重庆市夏季温度普遍较高，卫生间每年使用热水的时间预计为5～6个月，采用燃气热水锅炉供应热水，综合燃气消耗和用水量预计生活热水的成本在45元/立方米，导致今后物业运行成本较高。

2）前期投入的锅炉、管道等费用预计为200万元；加上锅炉房占地等因素核算，前期投入成本亦较大。

3）建议取消生活热水系统采用燃气锅炉供水的方案，在每个卫生间吊顶内安装60升电热水器方式解决。

上述顾问意见被采纳，经建设单位预算部直接节省设备投资约150万元。

3、关于应急照明系统配装EPS应急供电装置问题

大厦配电系统应急供电原设计：消防等动力应急设备采用2台柴油发电机供电；应急照明系统采用EPS应急供电装置。

顾问意见  

经功率测算应急照明系统供电并入后柴油发电机组的供电容量只达到70%左右，符合应急负荷冗余度要求，且相关负荷的电缆出线均在配电室内，进行系统调整不会增加较大预算。

建议取消应急照明系统采用EPS应急供电的设计，并入柴油发电机组应急供电系统。

上述顾问意见被采纳，经建设单位预算部测算直接节省设备投资约30万元。

4、地下停车场自动管理系统深化设计

停车场自动管理系统原设计常住客户刷卡自动进入，访客领取临时卡。

顾问意见  

在车辆进出道口增加车辆影像对比识别保安系统设备，该系统主要设备由摄像机、闪光灯、联动控制器、图像识别处理主机及软件等组成。车辆进场时停车场入口车辆影像对比识别保安系统摄下进入车辆的外形和车牌号图像，经计算机处理，存入系统数据库内；当该车辆离开停车场时，在出口处电脑调出该车辆入口时的影像资料（长期车则直接从电脑中调出事先存入的车辆影像照片），与出口处摄像系统拍摄的影像进行对比，经计算机识别是同一辆车的影像资料，则出口车辆闸门自动开启放行，如果车辆影像资料不一致，出口车辆闸门则将不会开启，并发出报警信号，保证车辆安全。

此顾问意见已采纳。

5、地下停车场分层区划深化设计

地下停车场面积大，不规则，投入使用后业主和来访客人不方便寻找车辆。

顾问意见  

在地下停车场每一层用颜色分区来方便停车人寻找车辆。



6、增加对讲机放大系统设计

项目占地面积约为23350平米，建筑规模为231809平米（含地下面积），由A、B、C、D四栋甲级写字楼组成，且A、B楼与C、D楼首层存在近30米的高差，地下车库面积亦较大且不连通。将导致今后物业服务时通讯联络困难。

顾问意见  

增加对讲机放大系统设计，在C、D楼消防中控室设置差转台，敷设线缆、放大天线等，确保对讲机信号无死角。

此顾问意见已采纳。



7、中央空调系统计量管理系统的应用

金融街.重庆金融中心项目中央空调系统空调冷热源来自江北嘴中央商务区2#能源站(由重庆市江北嘴江水源空调有限公司运营)提供的两管制冷热水，由设于A楼地下一层（供A、B楼）和C楼地下一层（供C、D楼）的冷热交换站换热后，提供夏季供回水温度7℃/14 ℃ ，冬季供回水温度43 ℃ /33 ℃.采用两管制吊顶式风机盘管机组加新风系统。

空调冷热源自江北嘴中央商务区2#能源站引入后在A楼地下一层、 C楼地下一层的冷热交换站分别安装热能表计量。

由于金融街.重庆金融中心项目为重庆江北嘴中央商务区第一个启动建设的项目。所以建设单位、物业顾问团队与重庆市江北嘴江水源空调有限公司就冷热源供应方式、损耗分摊、价格确定、合同细则、检修时间、赔偿责任等各方面进行了洽谈，增加了大厦空调计量管理系统，并针对各客户制定了空调计量收费数据库，保证大厦空调计量的准确性，也为江北嘴中央商务区今后的项目提供了示范样板。



8、其他成果

4C服务中心（商务服务中心、资产管理中心、生活服务中心和物业服务中心）的选址和设计深化

根据潜在客户需求提出楼层分割区域建议

商业广告位设置深化

电梯配置及分区控制

江水源接入、运行参数确定及合同确定

中央空调系统江水冷热源的自动控制深化

中央空调系统低负荷运行阶段的节能改造

中央空调系统水平衡、风平衡调试跟踪

垃圾房和卸货平台设置和深化

网络及语音供应商接洽条件

景观照明设计深化

装修材料选型

增设员工餐厅、洗衣房、洗车房、医务室、超市等功能 

依据物业顾问工作大纲和信息数据库的支持，我和我们的团队在金融街.重庆金融中心项目前期物业顾问工作中，全程参与了从金融街.重庆金融中心项目规划设计方案到设备招投标和选型到深化设计以及前期工程施工的各个阶段，在满足项目设计要求、交房标准和业主需求的前提下，优化设计方案，主要顾问成果经建设单位预算部测算节省项目直接投资约为300万左右；同时为业主收楼、装修前的准备工作的顺利进行创造了条件，为业主入住后的日常办公环境提供了餐厅、超市、洗衣房、医务室、洗车房等拓展服务项目，为后期物业管理提升服务工作水平创造了相关硬件设施和便利条件。在金融街.重庆金融中心项目建设和业主交房等工作起到重要的作用，在相互合作中得到共羸。我们还通过已提供物业管理服务的众多项目，定期从项目收集实际管理运行数据，包括人员配置、能源支出、维保支出、清洁支出、其它管理支出等，形成了物业管理信息数据库。

根据建设单位预算部测算，金融街.重庆金融中心项目前期物业顾问工作投入费用与物业顾问成果所产生的直接效益比值为1：9（不包括房屋、区域优化等）。我们的前期物业顾问工作得到了建设单位、施工单位和各业主单位的好评。

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