【CIH大咖秀42期】华为上海研发中心接管验收之设施管理案例

新昌物业华为上海研发中心接管验收阶段设施管理案例...

1、项目简介

华为上海研发中心坐落于上海浦东新区金桥出口加工区，占地面积270089平米，主体是一座由美国SOM公司设计的32万平米巨型独栋高科技办公楼。项目园区建筑呈Z字形布局，分为A、B、C、D、E、F、G、H、J共九个区，两翼建筑（A、B、C、G、H、J）呈东西向排列，纵长约770米，相当于2个放倒的上海金茂大厦的长度，南北向宽56m，分为地上六层，地下两层，总高34.1M，是一座具有较高保密等级的高科技办公楼，抗震设防烈度7度，设计容纳8500人。地下层开阔的停车场，可提供1500个车位。其中，2千平米屋顶无边水池、4层空中悬挂式楼中楼、60米宽入口景观瀑布独具特色。

华为上海研发中心信息安全等级在华为公司为最高，整栋办公楼为全封闭式，外墙采用“呼吸式”幕墙，堪称世界上最昂贵的光控百页双层外玻璃幕墙，散热器、地板辐射采暖，精密空调、冰蓄冷补充供冷系统全覆盖。先进的设计及管理理念堪称一流，仅世博期间就接待各国政要参观达453批，其中副部级以上299批。

2、华为上海研发中心布局一层至五层为办公区及软件研发区，实验室及操作间多集中于此。目前共有 156个实验室正在运行，实验室面积从40-570 ㎡ 不等，部分配套一个操作间。每个实验室内安装1-5个直流柜、2-10个精密空调、实验用机柜若干。



地下一至二层则以设备间为主。主设备房47间，面积逾30000m2，末端设备房（强电间、弱电间、空调设备房）800多间。



随着2002年“绿色建筑”理念在建筑行业悄然兴起，华为上海研发中心这座以节能减排为目标的崭新绿色建筑于金桥开发区落成。建筑体型紧凑，注意遮阳隔热，恒温并节能；大量使用“呼吸式”玻璃幕墙更是研发中心的一大亮点，高质量玻璃、高大窗型、自然采光有效保证了用餐区、办公区域的照明需求；光控百页双层外玻璃幕墙设计，除有效遮阳隔热，更可人性化的满足员工工作、休息不同时段需求；集成通风，4层空中悬挂式楼中楼，利用高大中庭自然通风；高性能维护结构，维护室内外热负荷。3、  项目管理合约需求

• 确保动力设施的正常运行和使用 (合理运行)
• 对动力设施进行最有效的维护管理 (平衡维修策略)
• 在动力设备运行方面达到最大的效益 (节能降耗)
• 满足上海基地对动力设施的差异化需求 (差异化服务)
• 确保上海基地动力设施能符合法规的要求 (定期政府审核)
• 处理动力设施各种可能发生的紧急事故及作出适当的应变措施 (突发事件应对)

为上海基地提供的设施管理服务范围：主设备房47间，超过30000m2（含设备夹层）；末端设备房（强电间、弱电间、空调设备房）超过800间。



项目接管背景

2010年适逢世博会在上海举行，也为各企业营造了良好的交流学习机会，华为作为全球知名通讯企业，自是充分把握此次交流机会。于是2010年3月尚处于施工阶段的上海研究中心提前接管，项目管理进入边施工边验收，边验收边整改边现状接管状态。

随着5月业务部门的陆续入驻，设计与实际需求差异也逐步凸显出来。施工、验收、遗留问题整改、设计缺陷整改工作一时间全面铺展开来。5月尚有施工未完，且面临保障世博前入住及高规格、高频次元首级接待，面对研究中心庞大的电负荷、供冷需求，就接管现状而言保障24小时不间断，深感压力巨大。



1、技术、管理人员紧张

随着世博在上海的召开，带动市政建设、商业发展，衍生大量用工需求，一时间人员招聘困难，技术人员业务水平普遍不高，成为摆在面前的已到难题，业务工作及时开展面临严峻挑战。

2、现状接管面临管理难题

• 由于施工未完成，不能提供准确图纸及详细施工资料，加之整改工作的不断推进，监管、维护难度较大；
• 部分施工尚在进行中，施工单位行为不受控，擅动水、电行为时有发生，常造成反水、大面积跳电，严重危害设施设备安全及正常运行；
• 消防系统还处于调试阶段，未启用，基地运行风险较大，安全管理面临严峻考验。
• 排水工程未完成，给防汛工作带来极大困难。
• 空调系统管道未冲洗，设备调试未完成，造成办公室、实验室温度过高。
• BA系统未安装完成，造成设备开启、关闭、调整等工作需要人工手动完成，人力支出紧张。
• 施工过程中存在大量施工质量问题及缺陷，我们将此类问题收集整理，视严重程度分为三类：

      A类：严重不符合：不合法规，影响大，后果严重 ，  无法使用或无法修复

B类：次要不符合：质量不合格，可能影响设备正常运行，不易修复。

C类：一般不符合：不符合一般规范；影响以后运营 管理和维护效益，可以修复。

• 项目存在各类设计缺陷多达40多项：

例1、冷冻机房10kv配电室装有水冷风柜（AHU），且安装在直流屏正上方；UPS机房空调送风口正对电气设备，风口冷凝水对用电设备安全存在重大危害，且危及使用人生命安全。

例2、水景泵房水箱、水泵房生活水箱、空调水箱没有液位计显示。

例3、监控机房入口未设计防水堰、高压冷冻机组10KV启动柜，安装底座过低且无防水设备基础，存在重大安全隐患。

由于目前尚处于施工阶段，施工场面不受控、缺陷与隐患并存，安全隐患及突发性风险较大，先不做验收，只做实物移交，以保障关键设备正常运行前提，确保研究所顺利搬迁及世博期间外事接待，待施工结束具备验收条件后再进行正式验收，最终正式交接。

建立一个优秀的项目管理团队，对项目起着决定因素，是管理计划、目标能否促成、实施的前提保证。

一、前期准备

1、建立信息交流、沟通机制

对于如此大规模的项目，众多施工单位同时施工，且搬迁、接待保障任务艰巨，紧密的信息交流就显得尤为重要。针对工作推动、遗留问题整改、专项问题处理主动牵头，组织协调相关方照开专题会议，定期召开工作推进会等。做好会议安排、会后资料交流、信息及时更新每一个环节都不容忽视。编制会议管理计划、统一分配确定与会人员、快速瞬时更新会议资料，这些措施有效提高了会议质量，为更好的推进接管验收进度起到了良好的催进作用。

2、熟悉现场，加强资料收集、问题收集、问题跟进 

• 熟悉施工现场、收集工程资料，了解基地现场华为管理团队、各施工单位、及相关协作单位；
• 参加各项施工专题会议、监理例会等；
• 以今后设施使用人及管理者的角度出发，实地勘查施工现场，发现问题、隐患及时与相关方及监理沟通。
• 安排各专业工程师对基地各个系统进行勘察，将影响到今后基地正常运转的设计问题、施工工艺问题、施工质量问题拍照并注明影响程度、风险所在，形成报告，每周以工作报告的形式汇报给监管部门，并以邮件的形式发给项目组、监理公司及相关施工单位。
• 梳理未处理、待处理问题，在每周的总包例会上与各施工单位进行沟通，在项目组的支持下，督促各施工单位进行整改，使得一些隐患在施工阶段就得到了整改，力求做到及时发觉问题，及时处理，降低基地投入使用的风险。
• 与华为管理团队及各施工单位加强沟通、协作，依托施工单位对项目情况熟识优势，快速熟悉 项目情况，为做好设施管理奠定坚实基础。

3、基地启用前设施管理筹备阶段 

• 为了迎接上海基地全面投入使用，多次与上海研究所使用部门领导沟通，了解使用部门需求，为日后整体搬迁的工作做铺垫。
• 人员快速到岗，综合服务组、环境安全组全部到岗投入工作。策划建设组已开始受理小型整改工作。
• 培训，对新入职人员进行全面培训。准备系统的培训计划及培训资料，分别从新昌设施管理理念、华为上海基地设施管理要求、各专业系统知识、各专业工作技能及施工现场安全等方面，对新员工进行职前培训。
• 工程方面，我们继续对施工现场进行勘查，将勘察结果与设计图纸进行核对，发现问题、隐患及时与相关方及监理沟通，并制作工作报告上报华为动力处及相关各方，做到及时跟进处理结果。
• 向各施工单位收集各系统调试进度计划表并跟进各系统调试进度，编制了基地接管验收手册并针对接管验收手册内容与各方进行沟通，为下一步的接管验收做好准备。

二、提前介入

1、现状验收

机房、设备现状接管现状验收是以保证使用功能为目的，对已经具备使用功能但不具备正式移交验收标准的系统、设备，采取拍照、文字描述的方式记录现场状况及遗留问题，由我司及施工单位签字确认后将系统、设备先行交付使用所进行的一项提前介入保障工作。后续跟进遗留问题，督促整改，直至全部符合设计要求。

成立施工配合小组，推行施工管理制度

大量使用部门已迁入项目办公，但设备间内还有大量的施工在进行，为避免施工对使用部门造成影响；避免人为误操作、破坏及减少设备、设施被盗等情况的发生，我们制定了《出入设备间施工管理办法》，并与各方签署备忘录。于此同时成立施工配合小组，视情况安排专职人员分别对强电、弱电、空调设备间的施工进行全程陪同，责任到人，全天不定时进行设备间的巡查。

2、核心设备接管、重点保障

成立运行小组全面保障供电、供水、网络传输需求。对已投入使用的设备、设施运行情况密切关注，保障设施设备安全、平稳运行。 

• 35KV变电站：外判给专业公司进行运行维护，2010年5月1日我司正式接收管理权，负责日常监管工作。每日安排人员巡视运行值班情况、统计能耗，对存在的遗留问题及安全隐患进行记录，并对施工单位整改情况进行跟进；
• 11个10KV变电站：与施工单位做现状验收，但大部分变电站内施工未完，由于变电站大门均被不同程度破坏，且周边施工人员出入频繁，存在重大的运行风险。鉴于施工方短期内无法解决大门问题，我司采取明装挂锁将所有变电站上锁，以有效掌控及监管，并安排人员定期巡视，有效降低运行风险。
• 施工单位已做现状移交的强电、弱电、及空调设备间约500多间，迅速对钥匙进行核对，并排定巡检计划，安排人员每日对所有设备进行巡视检查，配合日常检查、送电工作。
• 为保障基地的正常运行，对数据中心机房、UPS机房、UPS电池房、空调主机房、冷吨机房、数据中心精密空调及生活水泵房等核心设备机房进行了现状接管，为保障核心设备运行，实行7*24小时值班重点保障，每两小时巡视一次，对设备运行情况进行记录，并将遗留问题及隐患做记录及专题报告上报各方。
• 由于项目外围照明系统施工未完，为保障项目安全，在基地大楼顶层及重要通道加装临时照明设施。

 关注细节排查工作要求排查工作事无巨细，对房间照明、插座、网口、电话端口等末端设备逐一检查，记录检查结果，并反馈给施工单位，督促其整改保障按期投入使用。

3、保障搬迁工作顺利完成

此阶段华为上海基地正在进行大量的搬迁工作及世博期间高频次的外事接待工作，鉴于各系统均未到达正常、稳定的运行状态，我们分别制定了《上海研发中心外事接待设施保驾方案》及《搬迁期间保驾方案》，成立搬迁保障工作小组，并按照搬迁计划及接待任务安排，灵活调整工作侧重点。

4、推动正式验收移交——制定验收标准

大量全面推动调试工作，分步分项正式验收。对已完工工作项，协调各方加紧推动调试工作，取得相关批准或合格证后，积极协调施工单位、监理单位、业主与方严格按照《上海华为—接管验收手册》之程序、标准进行验收、移交，逐步缩小不可控范围，系统履行设施管理职责。
5、跟进验收结果

日常巡查工作中发现供电系统存在严重施工质量问题，主动联系、协调各方，对基地高低压供电系统进行全面检修，谨防重大事故发生；对施工质量方面引起的大面积断电事故，迅速配合施工单位抢修，果断采取临时措施，将风险、影响降到最小；

例：2010年6月2日16:12发生办公区域插座电源及照明断电。发现现场消防警铃处于报警状态,强电间插座电源开关及照明电源开关均已被强切,处于跳闸状态。当即着手调查，形成事件报告，并召集责任单位共济消防开展专项讨论会，要求就事故原因进行分析，提交详细分析报告及应对方案，避免类似事件再次发生。

注重设施设备巡检工作，留心关注新接管设施设备性能及运行状态，及时发现遗留问题及时记录及时跟进，明确遗留问题整改责任方，建立新昌物业与动力处、总包及各施工单位例会制度，定期召开遗留问题跟进会，对尚未处理问题逐一梳理。

例：6月11日召开上海项目系统会，对当前系统运行存在问题进行沟通。会议议题列举了各施工单位目前存在问题，会上逐一讨论，要求责任方明确责任人、整改时间及整改方案，就讨论结果形成会议纪要，进行后续跟进直至该问题关闭。

梳理各项遗留问题多达24000多项，责任涉及13家施工单位之多。



自接手该项目，项目管理团队就有着一个明确的目标。秉承专业的服务态度、科学的管理理念，致力于为客户打造人性化、舒适的办公环境，从管理为客户创造收益、价值，完成对业主承诺的同时，实现自身价值，展现企业精神、文化。最终取得了以下成果：

1、顺利完成华为上研基地搬迁工作。

2、完满完成各项高规格接待、参观达453批。

3、保障关键设备完好率100%，迄今为止无安全事故发生。

4、消项工作进展顺利，已完成总体验收、接管工作。

5、顺利推行精细化管理、节能减排工作，成效显著。

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