京投万科赵伟：万科管理经验的分析与启发大咖秀

关于万科，你所不知道的那些管理经验...

导读

万科的产品都是结合当地自然、人文的杰出之作，万科的企业文化培养了无数能够独立作战的大将，万科经营管理标准也一直为业界津津乐道。本期大咖秀邀请到北京京投万科房地产开发有限公司常务副总经理赵伟，为您揭开万科的神秘面纱背后真正的高明之处。文章根据赵总于CIH分享整理而成。

“我是从2007年进入京投银泰的，近两年主要在北京负责与万科合作开发的几个项目。”多年的地产开发和运营经验，尤其在万科的这段时间内，让赵总对房地产各个层面有了更多的认识。那么，从京投到万科，赵伟在这些项目中吸取的“万科经验”，究竟能给同行人士带来哪些启迪?

大咖观点

万科的文化和开发体系以及精细化操作是我感受最深的。作为地产的标杆性房企，万科将文化内涵融入到员工的工作中，并不断的输入给社会，同时还在不断提升，是十分难能可贵的。。

万科的标准化和程序化都是通过流程、制度、信息化来贯穿到工作当中。万科集团对地产的认识是非常有广度和深度的，以王总、郁总为代表的高层对地产也是有很深的情怀的。

采访互动

1、万科能够变成今天的一个国际大企业，王石先生的哪些决定造就了今天的地位?是否他是对万科而言最不可缺少的人?

赵总：就我感觉，王总的努力对集团的贡献无疑是最大的，他的理念、行动以及他的圈子都时时刻刻在影响整个万科的管理文化。有几个重大决策：

①从多元化到专业化。当年做影视、矿泉水利润都不小，当时王石要砍掉，在集团引起较大争议，王石力排众议，才决定了万科未来的发展走向。我觉得，做为一个企业家，真正重要的要做到有战略眼光。

②他放弃了自己在公司大部分的股权，所以才导致现在的股权纷争，在和资本方博弈的过程处于相对不利的局面。但是王石放弃了这些以后，才真正赢得了股东和管理层的信任。

2、万科的资深同仁都相信一个黄金定律“变，是永恒的不变。”但一个企业在从小到大的过程中，要有很多的SOP标准流程，这是否矛盾?如何处理?

赵总：就我理解，万科在战略运营管理层面是非常敏感和精细的，而且实时去调整。集团有战略运营管理部门，地方公司都有专门的运营部门相对接。运营部门不光是对战略进行管理，对项目的流程和时间节点都要掌控。

战略运营管理这个部门有一个职责——调整到一定程度，就会下发一批具体指导意见，由下方的地方公司去进行流程的调整。也即是说，变是要去适应，但并不是说有一点点变化就去调整，而是说变到一定程度，到了对一个区域有战略性的影响了再去调整。

3、万科是早于国内大部分开发商宣布“万科从此不再做商业地产、写字楼、物流地产，而是专注于住宅地产”，有评论说正是因为专注才可以让万科成长到今天的地位。但是现在行业的前瞻，万科开始走商业地产和养老地产。为什么会这么改变?以及万科现在的方向?

赵总：这是因为客观市场的变化，尤其是土地市场的变化，走向正规化导致土地的性质比较复杂，会包括商业、甚至产业的东西在里面，这要求万科不可能单纯以住宅作为唯一的开发业态，也就是复合业态的职能要增强。这也是当时毛大庆来万科的一个重大的发展方向。

总得来说，现在来看万科的社区和区域性商业项目还是比较成功的，适应了当地的产业业态和居住业态的需要。养老这块也是这样，很多偏远地区政府都规划了商业，但是经过万科调查定位后，不适合这么大的商业，因此调整成养老公寓。比如说万科幸福汇。

未来万科在养老这块还会继续做，但我认为从开发的专业度来说，未来会更多依赖专业的机构来加入运营前期的定位、设计过程中。

图：万科幸福汇

4、国内很多大企业都在做标准化，千城一面，没有根据当地自然、人文环境去做当地化，在这方面万科是怎么取得“因地制宜与避免经费虚耗”之间的平衡的?

赵总：万科在拿地之前都会做很广泛的市场调研，包括当地消费能力、居住偏好，在基于这个调查基础上，再做设计、营销和产品定位就会有针对性。即使是一些标准化的产品来当地应用，也会做一些优化，优化的力度根据产品的档次、环境和设计规范的要求来做很多调整。同时，设计方面，也会引入当地的设计人才意见来进行调整。所以在万科项目里面，千城一面的情况不多见。而且万科鼓励个性化的产品系列的发展。当然也要结合成本对标、工期对标、投资回报率对标，包括从拿地开发的每个时间节点都会有很明确的要求。

图：因地制宜的万科杭州良渚文化村

5、智慧城市、云平台、社区O2O……万科是怎么样把这些面向时代前沿的新技术纳入项目的，做了哪些准备?

赵总：比如说王石倡导的住宅产业化，既迎合政府的需要，迎合了环保的需要，也给客户带来了很多的价值。另外大数据、云计算，万科很早就把这些融在了商业、设计、客户服务、营销定位的模块里面，有些技术已经放在了商业里面，比如像金隅万科城那个项目，已经有APP融入这些技术。

6、万科知识分享，或者叫经验管理，一直是不遗余力的。您认为万科在这方面比较有系列和有制度的做法是怎样的?

赵总：首先集团从上面非常重视，把知识分享这个东西站在战略方面去管理的。另外一个，在信息化方面，开发了一个全集团的KM系统，把集团各部门和下面各公司的知识经验都分享出来，可以积分兑现。另外，要求各个公司搞知识分享会。包括一些从外面获得的数据、检验，使得这个库现在非常的庞大和有价值。