【大咖秀34期】以太平桥新天地为实例，浅析如何管理改革以可持续性激活城市特色旧街区

“新天地”作为上海旧城改造中的一种模式是成功的，研究新天地和太平桥旧街区激活、经济建设效益与文化遗产保护之间协调发展的问题，不仅有利于上海市政府集中智慧精心保护和整治上海其他的特色旧区，也为进一步保护、开发特色旧区积累丰富的理论和实践经验。...

上海“新天地”不仅开创了上海旧区激活的新模式，给上海增添了一张时尚名片，而且它带动了周边地块和房价的急速升值，“锦麟天地雅苑”、“华府天地”、“翠湖天地”早已成为上海豪宅的新坐标。



这个从上海旧区激活中脱胎换骨而来的“酒吧街”如今已经成为中外游客领略上海历史文化和生活形态的极佳去处，在不大的石库门区域里，汇集了众多风格各异的酒吧、咖啡屋，众多小资、时尚人士甚至社会名流出没其中。



历史建筑物保护与旧区改造是上海城市规划与建设中的两项重要内容，无疑地，“新天地”作为上海旧城改造中的一种模式是成功的，它的规划与设计已引起了许多专业人士对它的注意与关心。研究新天地和太平桥旧街区激活、经济建设效益等与文化遗产保护之间协调发展的问题，不仅有利于上海市政府集中智慧精心保护和整治上海其他的特色旧区，也为进一步保护、开发和利用特色旧区积累丰富的理论和实践经验。历史悠久的城市，必然会在发展和变革中积累下深厚的文化遗产，不论是地理还是人文方面的文化遗产，都难以通过单个建筑物来体现，很大一部分是由特色旧街区反映并传承的，因此，有特色的旧街区是记录城市发展历程的史书。但是，这些年城市经济高速发展，而城市旧街区更新相对缓慢，大部分旧街区无法提供适应经济发展的相应设施和空间，于是产生了一系列的问题。其主要表现诸如城市用地不合理，规划落后，住宅极端缺乏，基础设施陈旧，能源供应不足，污水、废气、垃圾、噪音等对环境的污染严重，生态环境恶化等等。这就需要对上海原有旧街区改造，加强区域空间集聚功能。上海为代表的具有悠久历史且经济较发达的城市逐渐显现出两大值得关注的问题。一是出现部分城区老化的问题；二是第三产业在国民生产总值中所占的比重大于第一、第二产业。而第三产业的大力发展是与城市人口增加和城市化密切结合的，需要城市提供相应的设施与空间。目前，上海的社会经济已形成以金融、贸易和服务业为主的产业结构，产业结构的这一演变，使上海的城市功能、布局等都需要更新与发展。

• 土地资源配置
• 拆迁问题
• 资金问题
• 潜在机遇：

城市旧区激活需要大量的资金,但在上海市中心城区土地日益稀缺的现状下,城市旧区激活所蕴涵着极大商业价值,特别是处于市中心黄金地段的上海旧区, 土地的级差效应对于开发商而言,是巨大的机遇。黄浦江沿岸开发对上海有巨大辐射拉动作用,使得土地级差效应更为突出。 再辅之以政府给予开发商的一些优惠政策,在明显的升值效应作用下,上海旧区激活孕育着非常大的潜力。石库门建筑大多集中在上海市中心区域，有的接近繁华商业中心，几乎都在城市黄金地段。一边是需要保护的历史建筑文化，一边是城市建设和商业开发的利润追求，如何实现这两者之间的平衡呢？

太平桥地区的建筑风貌形成于20世纪初叶,随着1930年代法租界中心的西移，大量新式里弄在西区兴建，太平桥地区便开始了逐步衰落的过程。

至太平桥地区规划实施前,该地区共有自然街坊23个,占地51公顷（0.51平方公里），占原卢湾区土地的1/6，占全市人口的1/7，人口密度达到14万人，是原卢湾区平均人口密度的3.2倍。居住人口7万余人，各类单位800多家。房屋类型除极少量的新里和新工房外，绝大部分为旧式里弄。这些里弄的住宅大多是石库门房子，房屋已相当陈旧，房龄全都在70-80年，甚至超过100年历史。没有卫生设备，多户人家合用各种公共设施，有时一栋石库门内可能住上十几家人家。

1998年底，太平桥地区激活规划由香港瑞安集团与上海复兴建设发展有限公司合资实施，先行激活的范围北起太仓路，南至自忠路，西起马当路，东至黄陂南路，总占地约3万平方米。最终实现了石库门建筑改造的新理念——即改变原先的居住功能，赋予它新的商业价值，把百年的石库门城市旧区，改造成一个“新天地”。

太平桥总体开发项目规划占地51公顷，项目整体包含



西面：黄陂南路与马当路之间的两个街坊，兴业路南北两个街坊,即109、112街坊及黄陂南路以东的部分地区为历史文化保护区,共3.5公顷（不包括街道面积），建成上海新天地；

北面：黄陂南路与东台路，太仓路与自忠路之间,共5.6公顷，为企业天地办公楼区；

南面：马当路与东台路,自忠路与合肥路之间，约20.6公顷，为“翠湖天地”等住宅小区；

东面：东台路与西藏南路之间为购物、娱乐商业中心区,共4公顷。

此外,还有街道用地13.6公顷,以及位于基地中心位置,黄陂南路与吉安路、湖滨路与自忠路之间的中心湖区用地,共3.7公顷。上海新天地—国际知名的购物及娱乐热点

上海新天地位于原卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。1998年项目正式启动，2001年上半年投入使用。



高级住宅项目—首期为翠湖天地

翠湖天地是太平桥地区重建计划中的豪华住宅发展项目，总建筑面积达61.4万平方米。此项目面向太平桥人工湖绿地，毗邻上海的商务中心区淮海中路，与时尚热闹的新天地及地铁站仅一湖之隔，并拥有广阔的绿化庭园和完备的休闲设施。



企业天地—包括甲级写字楼、酒店及商业设施的项目

企业天地位于太平桥人工湖畔长1.2公里之湖滨路旁，邻近地铁M1线黄陂南路站以及M8线西藏路地铁站。此项目总建筑面积达五十六万平方米，包括多幢甲级写字楼、商场以及其它商业设施，落成后将成为上海市中心卢湾商业区的新焦点。首期发展包括两幢总建筑面积达78,000平方米的办公大楼，已于二零零三年底落成。目前普华永道会计事务所租下了其中的一幢作为办公楼，此幢楼名也因此改为普华永道大厦。

太平桥人工湖绿地

整个计划的中央地带开辟了占地四万四千平方米太平桥人工湖绿地，绿地内广种树木，为游人提供休憩空间。绿地中心兴建了上海市中心最大的人工湖，占地一万二千平方米。项目历时3年，总投资约14亿人民币，于1999年初动工，2001年中建成。



太平桥地区在激活过程中，通过借鉴国内外保护历史文化街区的成功经验,将历史保护区建成为具有文化、旅游、商业、休闲、娱乐和办公等综合功能的多功能区。保留老建筑,进行功能置换、维护修缮,延续历史文化脉络,保持历史文化街区的固有特征和宜人空间尺度,并通过导入新的使用功能,重建新的生活形态,焕发其历史文化魅力,成为整个太平桥地区的一大亮点。（1）激活方案符合实际情况在确定激活方案前，建设方和施工方花了一年多的时间对建筑物进行检测，对于拆什么，留什么，改什么，改多少，都要反复权衡。同时，能用旧的，就用旧的，能保留的东西尽量保留。在具体操作过程中，建设方和施工方根据不同建筑的实际情况制定修复、改建方案。下面是几种典型房屋类型及改造方案的情况：实例一：现为新天地一号公馆

一号楼建于1925年，原为犹太籍建筑师设计。结构体系为中部钢筋混凝土框架连结两侧，属于里弄公馆。这栋三层楼的公馆，外表是典型的欧洲建筑，但内部却按照中国民居的客厅厢房分割安排。在改造前，该楼里各种搭建和阁楼几乎充满了各种可能利用的部位，使得建筑物的外装门面以及内格局面目全非。在拆除搭建物对主体房屋进行了全面“体检”后，对原结构的加固改造，对防潮层采用德国高科技产品进行抗渗处理，对建筑的细部按照当年的设计修复，并按现代都市生活的要求适量改造，取得了良好的效果。实例二：现为“新吉士”酒楼

该房原来是一幢典型的一正房二厢房的早期旧式石库门房子，在结构与形式上带有鲜明的中国传统建筑的色彩，客堂前有八扇长窗，上下木槛均可拆卸，厢房与次房之间，用精细木雕挂落作分隔，客堂铺方砖、天井铺石板，天井的周边安装有精细的木雕花饰及铸铁花栏杆，栏杆内装有活络裙板。虽然该建筑物的整体保存较为完整，但由于年久失修，自然侵蚀和人为损坏等因素，内外部各种饰面，尤其是木雕饰、木门窗等损坏严重。在修复过程中，施工方在内部结构加固上采用了型钢夹接，托接等方式，在较好处理结构加固的同时，对如何制作加固部件有利于恢复原状都作了仔细的推敲，从而使加固的痕迹降至最低点。对于内、外饰面部分，特别是精美木花雕饰，则根据残存部分严格按原样修复。

实例：法国歌舞餐厅LaMaison，意大利冰淇淋店Ven Ice。这排石库门建筑建于二十世纪二十年代，荷兰式屋顶，且坐西朝东，在石库门里弄中是少见的。开发商对它只保留了石库门楼和屋顶，建筑内部全部拆除，按商业场所的要求，用钢板、混凝土重建，对原来屋顶的木结构拆除后更换全新的钢架结构并在二楼与三楼之间采用挑空，留出了舞台的空间，并对原建筑的天井部位加盖玻璃棚，使室内通透明亮。

实例：地中海风味餐厅Luna。该餐厅的原建筑是三幢旧房子，建于二十世纪三十年代，三幢老房子已破旧不堪，且外形不够典雅美观，故予以全部拆除，只保留北面老房子的一排三个石库门楼和南面老房子的一排七个石库门楼，改建中对三座老房子合而为一座建筑，它的西北面采用一些现代化的玻璃幕墙，同周围历史建筑形成反差。

实例：拉丁餐厅。原建筑外形与结构都是极为简陋的房屋，由于该二层木挑阳台的房屋结构极为简陋且倾斜严重，所以对其进行了彻底推倒重建。为了使这种建筑形式不在此街坊内彻底消失，改建后该三层建筑，仍带有原来旧房屋的一些特征，如保留了此类建筑物挑阳台及部分外木饰件等特征。该类型改造方法在新天地里仅此一幢。

（2）经营理念和商业运作独特新天地的成功不只是因为让石库门焕发了生机，而是营造了一个包括商业文化、历史文化在内的良好氛围。这种氛围是成功的关键因素之一。

上海新天地把传统里弄与现代建筑融为一体，创造出集历史、文化、旅游、商业、娱乐等为一体的特色街区的改造之路。它的定位是：让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。这就使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出。

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