发现通州富人区

一部名叫《水龙》的纪录片，第一次从本源勾勒出北京城的水系来龙去脉。...



以后再说北京，具体就是指通州。

同理，北京富人区就是通州富人区。北京富人区已为大家熟知，就是指中央别墅区。

但通州富人区在哪里?这倒是新时代下的新课题。



时代不同，课题不同，但背后的逻辑主线却不会变。

20年前，寻找北京的富人区，即中央别墅区的主线就是水系。

彼时，北京著名豪宅专家阚军和刘东先生都认为，构成富人区的要素，除了有唯美的建筑群、幽雅的环境、富裕的人群外，无一例外都是沿水岸的带状住区。

比如洛杉矶城就处在三面环山、一面临海的开阔盆地中，从洛杉矶城中心南行至海岸，到了著名的ORANGE COUNTY（橘子郡）后，便可望见长滩。



从空中俯瞰橘子郡到长滩，是一条长约20公里的迷人的景观海岸线，这就是洛杉矶城的高级住宅区，也是洛杉矶城的富人区。这个区域最特别之处就是优雅多变的建筑以及情趣盎然的海滩。

我们发现，几乎所有的富人区都与海岸相联，而且几乎都是一个呈带状蜿蜒起伏的海湾，比如我们知道在日本有东京湾、在香港有浅水湾、在悉尼有玫瑰湾等。

唯一不同于洛杉矶城长滩的是，这些带状海湾的富人区往往较长滩要短一些，一般为15公里左右。

请注意，所有的富人区，都离不开她所依托的城市。

比如西雅图，她的海港区从某种意义上讲是商业和娱乐中心区，那儿有歌剧院、音乐厅、竞技场、运动场、太平洋科学中心等，包括著名的拥有高达185米“宇宙针”的瞭望塔。

按这条主线逻辑，阚军和刘东把目光投向了温榆河上游。

我们沿温榆河岸而下，可以看见这里静静地舒展着大片至今未开发的土地，临河的绿地、树木、农田、村舍，尽管未作任何修饰，但都有着北京城区难以想象的令人心旷神怡之美，这种感觉在其它郊区也是难以感受到的。

而且，温榆河上游河岸总是自然天成且别具一格地延伸着，实在是具备豪宅开发的天然素材。

更重要的是，温榆河上游这种蜿蜒曲折的延伸，一直保持着与城区若即若离的感觉。

临到上游的下端，我们发现了早期的香江花园别墅、莱蒙湖别墅、裕京花园别墅、名都园别墅、嘉浩柏联国际别墅、丽斯花园别墅等北京的高档别墅区。

但是，一部即将在北京电视台播出的纪录片，将北京城的记忆重新切换到800年前。

这部纪录片的名字叫《水龙》。这是一部揭秘古代工程奇迹的影片。它第一次从本源勾勒出北京城的水系来龙去脉。



800多年前，北京人开掘了一条85公里的人工水道。

从空中看，它就像一条巨龙，横跨北京。人们称之为水龙。



这是北京最具神秘感的河道，它的真相被皇家隐瞒了800年。

1900年，北京在战火中迎来新世纪。一位西方记者偶然发现了水龙的秘密。他记录下美国士兵怎么利用水龙逃出重围。

其实，著名的颐和园，其实正是水龙的胃；北海、故宫都是水龙的一部分；它们被相连在一起，各自发挥不为人知的作用。



这里，我们要感谢一个人。他叫郭守敬，他是彼时皇家的水利一把手，身肩重任。他要把洪水引入水龙。引流能否成功，关系100万人的生死。

今天，我们来还原水龙工程。实验表明，800年前人们对流量和水位的控制，达到了今人无法想象的精确程度。他们怎么做到的，这部电视剧将第一次为世人揭开水龙的神秘面纱。

但郭守敬的贡献远远不止这些。真正了解北京，水龙之谜是一条捷径。 北京著名的颐和园、什刹海、北海、故宫等皇家园林都是水龙的一部分，并且扮演着你想象不到的功能。水龙的奇迹还远不止这些。

鲜为人知的是，水龙自西北往东， 无论怎么改变，最终都要汇入龙尾大运河段，流入东海。

而在这条水龙的龙尾，又有北运河、运潮减河、小中河、温榆河、通惠河五河交汇，自成龙头。

万川归海，必经大运河。

很难说，800年前，郭守敬设计的这条水龙，是否对北京行政中心搬迁起到多大作用。

但这条龙尾早在明清就形成彼时的CBD。

大光楼始建于明朝嘉靖年间，就是当年的验粮楼，距今已600多年历史。当年所有进京的粮食以及其他货物品均需经此处检验方可进入通惠河运入京城，也被称为皇家码头。

可以说，北京最早的CBD即以通州大运河段展开。既然有了商务CBD，住宅中心区也就呼之欲出。

所以，通州富人区相比早期的北京富人区，更容易厘清，即今天运河商务区最核心的的中心位置。

我们来看看运河商务区的图片，就更容易理解龙尾的水系价值。



如果说到城市价值，大通州本身是唯一一个和天津、河北接壤的城市，更是京津翼一体化的桥头堡。

我们所说的通州富人区位于运河核心区。据官方披露的数字，2015年重点建设项目任务86项，总投资达1638.8亿元。



自然资源和城市资源紧密咬合，这是通州富人区不同于中央别墅区的最大特点。

但另外一个问题是，整个区域配套公寓仅占25%，因为没有成片的住宅用地供应，通州富人区注定为少数人享用。

特别是在别墅用地限批的情况下，低密度产品更是稀缺中的稀缺。

很幸运，我们在运河水乡南区，发现了一个宜商宜居的新项目——长安源，容积率仅为0.56。



从地形上看，它地处未来商务区最核心的位置，滨水向心，外高内低，呈聚宝盆形态，是富商巨贾必争的风水宝地。

有水就有绿化。

在长安源附近，有三大公园环绕，其中包括大运河文化广场、奥体公园、西海子公园。它们贡献的绿化率高达50%。

我们知道，好项目就是要最大限度地占有自然景观资源。

在设计上，长安源果然对天赐资源毫不吝啬。外部的京杭大运河和内部的中央湖景是项目根基。居长安源，可见五河交汇处和京杭大运河的所有美景。

在内部空间处理上，360度水景环绕，户户临水。独栋独岛为每一栋会所私密性及景观提供最好支持，其他建筑特色是外立面为天然石材黑洞石以及大尺度的私家观水平台。

中央别墅区和国贸最大的问题就是交通距离。但在这里，显然对CBD的交通有了更深入的观察，出行更加畅达。

设计者将把它塑造成一个白天因商务集群而繁忙，夜里因休闲娱乐而繁华的不夜水城。整个区域配套公寓仅占25%，因此低密产品就极为稀缺。



与此同时，项目周围环绕三大公园——大运河文化广场、奥体公园、西海子公园，给区域带来50%绿化率。

表面上，这是一处临水岸超低密产品，实则也代表企业家商务会晤社交场所。

原因是，长安源的开发商富华国际集团一直运营着北京四大俱乐部之首的长安俱乐部，金宝街、中国最大的私人博物馆紫檀博物馆也是富华国际集团开发或持有。开发商的强运营资源同样会注入到长安源，服务于业主。

千百年来，人类逐水而居，面朝大海，春暖花开。诗歌、美、浪漫和爱，这才是我们为何而存在。

有这样一种通州富人区意识后，我们突然悟出长安源热销的必然。

已经错过了这么多，没有人再愿意错过通州富人区的这一波行情。

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