痛心疾首北京壹号院

若没有批评，赞美就没有意义。...

作者：户型V说

执笔：楼      亮

“户型V说”已经是第三期了

推出这篇文章，地产大哥是心如刀绞，痛心疾首。一是孙宏斌是地产大哥的大哥；二是楼姐姐是行业女神；三是融创是地产大哥非常喜爱的公司。无论是公司或个人，地产大哥都情深意长。

但恰恰是因为这份感情，地产大哥对融创的产品关注更加用心，喜欢它的好，包容它成长中的不足。古人说，只赞美而不批评失之过宽，只批评而不赞美失之过严。作为孙宏斌的铁粉，地产大哥爱真理更爱老孙。

赞美之外，地产大哥始终孤独地抱守一份清醒。

要知道，对一家公司的好，就是帮助它完善、完美其作品。当地产大哥看到北京壹号院的户型图时，揪心地为老孙着急。知之深，爱之切。若没有批评，赞美就没有意义。

开发商要卖房，客户要买好房，媒体只有对客户好，才是真的对老孙好，三者之间并不矛盾。

智者受赞美句句反思，愚者受批评句句反驳。相信老孙有这个雅量。

北京壹号院万众瞩目。

媒体称之为顶豪王中之王、全球顶豪的中国封面，地产大哥认为并不为过。

恰恰因为如此，全行业对北京壹号院也充满期待，无论是外立面、园林、空间布局，皆期待新表现手法、新的高科技的运用和新的设计理念面世。地产大哥心情亦同样如此。

作为顶豪，有两条底线，一是没有硬伤，二是有亮点，如果这个亮点是世界级，自然就是世界级顶豪。

两条底线之外，顶豪审美各不相同，难说高底。但是，户型平面却易达成专业共识。

原因很简单，看户型就好比看美女。美女之美首先不在身高或脸蛋，而是看身材。头、胳膊和腿等各部位是否符号黄金比例。如果比例不协调，世上最美的脸蛋放在上面，也不好看。

北京壹号院的外立面效果无疑是世界级的，当其户型图摆在地产大哥桌面的时候，地产大哥却是相当震惊。户型平面所表现出来的采光、景观和通透的最大化和对空间资源极致化挖掘，是值得专业商榷的。





先说一下整体观感：



1.主卫、衣帽间、客卫空间也许还有更合理的组织形式；

2.洗衣房、后勤空间少了；

3.南向三间房的开间适当，若客厅再优越一点，也许更棒。

各间房子都大，堪称豪，但空间组织上少了期待！优点：

1.大面宽，全通透；

2.礼仪空间过渡；

3.三居的尺度够豪；

不足：

1.功能与空间布局规矩，与市场上产品无太多提升；

2.结构墙布置约束较大，对于空间成长个性化调整限制较大；

3.3.15米层高对豪的贡献不大

4.暗卫、无洗衣房及服务间；

5.少了一些对外的挑空空间，扩充功能有限，少了效果图的震撼感；

6.缺少书房或彰显主人爱好情趣的功能空间。

粗略分析如下面两张图文字示意，这里面，地产大哥集中想分析户型背后的产品逻辑：北京壹号院至少能从平面层面，能给行业和市场带点哪些思考和启发。

集中谈三点。



无论是249平米大三居，还是307平米的大四居，实际给到每个功能空间的面积并不小。但从平面户型上看，空间感并不奢华，相反有点拥挤，至少没感觉大。

以大四居为例。

举例1：

入户的玄关位置面积过大。奢华玄关的确好，但此多彼少，容易顾此失彼。而且，307平米，这儿多，那儿就少，做到舒服就够了，还没有挥霍面积的资本。

举例2：

从玄关到餐厅中间的空间，完全成了交通面积。通常面宽和进深的舒服比例是3：2。从玄关到餐厅的直线距离是9.7米，面宽是4米，更像通道，不舒服。



这部分位置在中间，不好用。如果将这部分面积集中起来挪作它处，效果更佳。

举例3:

餐厅旁边的厨房，3米面宽没有意义。通常情况下，2.6米的面宽足够。3米面宽依然是U型厨房，厨房操作空间主要依赖靠楼梯这一侧的南北墙。多出40公分对厨房没有贡献。但若将这40公分分配给到厨房，效果大不同。



举例4：

餐厅无分区。这么大的面积尺度，没有西餐位置。这可能有客群习惯的考虑。但在厨房和餐厅之间，起码应该有家庭简易的早餐台位置。

试想一个场景：不论是6人或8人，家人早上起来冲杯牛奶，摊个鸡蛋，却在厨房和诺大的中餐桌前来回折腾，非常不方便。

举例5：

307平米的四居，最起码要有洗衣房和书房。特别是洗衣服不能也不应该放在公共卫生间。



举例6：

顶豪通常是全套房设计，307平米，足够做到四个卧室全套房。

我们来看户型图：大四居北侧两个房间，居然不是套房设计。而且，北侧两个卧室共用公共卫生间，使用起来会非常拥挤。且不说北侧两个卧室主人私人用品在公共卫生间如何摆放，隐私如何保护。



举例7：

大四居房中央位置，在风水上是乾坤位，把公共卫生间放在房子最中间，是豪宅中的禁忌。

老百姓常说，卫生间放中间，臭一圈。虽说现在科技发达，但心理阴影不能不考虑。

但若将公共卫生间挪走，又将会影响北向两个卧室使用。

将公共卫生间放在中间，是典型的节约交通面积的做法。307平米的面积，按道理讲，公共卫生间应该有足够的摆放选择。

举例8：

顶豪一定要有超豪主卧。我们看到307平米的大四居，平面非常规整，衣帽间却是刀把形，动线很乱。

老话讲，房子不正，暗藏小人。这种设计逻辑是非常不能理解的。凌乱的动线，使得超大面积的主卧感觉上很拥挤。



以次主卧卫生间为例，把原来巴掌大的洗面台稍微外推20公分或30公分，做一个大气的洗面台，补充其它功能，档次一下子就上来了。而且，对于这么大进深的房间，外扩30公分，丝毫不会影响次卧室使用。



所谓户型空间的成长性，就是二次改造的余地有多大。但是请注意，二次改造的前提是，厨房和卫生间的小尺寸非常关键，你即便差100公分，很多功能就实现不了，空间的成长性就无从谈起。

我们仍以307平米的大四居为例。

首先是目前床头依窗，风水上讲，背无靠山，肯定不好。若将床头置东侧，也不可能。因为东面是阳台采光面，同样是背无靠山。

因此，只能将床头置于该卧室西墙。若是如此，又会出现北侧两间卧室主人休息头碰头的尴尬。

从使用功能上，该卧室最好改作书房，主人背墙而坐，坐西朝东，双景观面风光。但是，背靠门，却是大忌。打个比方，我们在电脑桌办公的时候，谁也不希望，感觉背后总有人走来走去，偷看你在电脑前究竟干嘛了。

如果将北向边卧室改成景观餐厅，不失为一个好选择。但餐厅距离厨房距离又太远。普通户型皆对采光要求很高，更何况顶豪户型。我们从户型楼座图上可以看出，文章中举例的户型，少景可采，故户型设计不以景观展开，采光成为设计考虑的主要元素。

举例1：

作为顶豪户型，304平米大四居的主卫和客卫都是黑卫。最起码要有一个卫生间可以采光。这一点非常难以理解。

从户型图上分析，北侧卧室户型带有阳台可知，该户型应该是边户型。既然是边户型，主卫为何不能开个窗户?如果主卫不能开窗，为何北侧边卧室又可以带阳台?

改造建议：

以249平米的3居为例（从改造空间上，该户型更有代表性）。

北侧卧室4.7米面宽，完全可以腾出1.3米的道来。这样，主卫或者次卫都可以采光。

这样顺便还可以解决以下几个问题：

一是解决餐厅和玄关之间的无效面积浪费问题；

二是增加有效墙面使用。

特别是第二点非常重要。接下来无论做软装或硬装，争取的弹性空间会很富裕，空间不仅变得灵动，而且感觉上尺度会很奢。

反观之，公共卫生间过于拥挤，小洗衣面台，旁边藏着一个洗衣机，然后是一个拐把子，接下来的淋浴间面积尺度又过大。

从下图的平面看，进入主卧衣帽间，是一个刀把形，一墙之隔的客卧卫生间同样也是一个刀把形，这样就形成了两把刀互相咬合互套的格局，非常忌讳。先不谈奢华程度，从审美上，也非常不协调。

举例1：内阳台使用功能过窄，功能性太弱。

仍以307平米大四居为例。阳台的作用，或是希望跟室外有流通的交流空间，能把室外空间拉到室内，或是把室内空间延伸到室外，灰空间使用得当，会产生通透无敌的感觉。

设想一下生活场景，摆上桌椅，家人可以晒太阳，或喝杯茶聊天。北京壹号院的内阳台是典型的1米阳台，没法用。为了外立面，阳台有阳台的处理方式，退一步讲，为了牛逼的外立面效果，牺牲掉阳台也没有关系。

问题是，1米阳台对于顶豪来说，太小家子气。从户型图上看，没有找到生活阳台。北侧边卧室的阳台，放在卧室里，不方便出入，不可能当作生活阳台使用。



举例2：

客厅使用面积局促。

仍以307平米大四居为例。从户型图上看，摆了一组长沙发和一组小沙发，再加上一个秋千桌椅。

实际上，6.3米的面宽摆不下。正常情况下，普通家庭的大沙发起码是1.3米，再摆放一个茶几，再加上一个电视柜组合，基本上接近4米。最后只剩下2米多的空间。如果按该大四居客厅的物品摆放次序，根本摆放不下。

而且，且不说风水，从常识上讲，长组沙发背对着入户门，是不欢迎客人的意思，仪式感差，而且有迎宾不送的意思。



所以，客厅位置不能横着摆，要竖过来。

具体来说，电视墙放在西侧，东侧原来的电视墙位置可以放摆台或墙面上增加墙案。中间部分放置沙发，沙发背后，摆放装饰性小摆台，主人客人能够舒服穿往，空间再次流动起来。

举例3：

厨房操作台面不连续（仍以307平米大四居为例）。

从户型图上可以看出，厨房增加一个拐角，操作台面不连续，洗切烹饪就不连贯了。你需要退一下才能转过过身去炒菜。从视觉感受上，因为这个拐角，3米的洗菜池奢华面宽并不显大。



改造建议：

可以把这个厨房拐角外推出去。即便是考虑到外立面的效果，2.6米的位置，装空调室外机足够，甚至前后并列都没有问题。3米的面宽，目测范围内的所有室外机，都能装下。

文章小结论：北京壹号院的户型设计让地产大哥一头雾水，设计逻辑背后是什么，看不清楚。

按道理讲，顶豪级的产品，每个房间都是个顶个，杠杠的才行，不应该差，也绝对不能差。

反观使馆壹号院，且不说很牛的亮点，但至少你找不出硬伤，该大的大，该小的小，空间各方面比较到位。

如果说北京壹号院卖到20万+，市场上5万+的户型也不比你差呀，价格逻辑上很难交圈。

一个合理的推测是，融创太重视这个项目了，参与的意见太多，无论是研发中心还是大师，最后都无所适从，因为中庸而平庸。

而且，近年来，梁大师主要的精力和时间，都放在活动和出席场面了，没把心思放到图纸上。没有大师气场后，手下的设计师若没有很强的抗压能力，极有可能方寸大乱。

当然，瑕不掩瑜，北京壹号院的世界级外立面和极致稀缺的景观资源点亮了2016北京顶豪市场。

户型上的小瑕疵，只是善意提醒融创和老孙，还是要一如既往地放松和放空。



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