独家解读融创公告，神秘链家渐露冰山一角

链家上市，万众期待；链家核心资料解密，万众期待。总之，N个万众期待。不过很遗憾，除了链家官网，到目前为止，也...



链家上市，万众期待；

链家核心资料解密，万众期待。

总之，N个万众期待。

不过很遗憾，除了链家官网，到目前为止，也仅有一份公告涉及到链家权威信息的冰山一角。这份公告就是融创入股链家的信披。

这份公告信息量不多也不少，过了一点点瘾，但同样也有遗憾。

我们先来看第一张公告截图。



此前媒体披露称，融创26亿入股链家，持有6.5%股份。

这句话显然不严谨。首先是融创入股北京链家，不是链家。其次是，如果据此测算，26亿持股6.5%，北京链家估值将达到400亿。

据此前自媒体一勺言的信源文章：链家正在进行C轮融资，共计募资50亿元，其中融创中国将拿走30亿元的份额，而剩下的20亿元还没有确定名单。投前链家估值450亿元，投后估值500亿元。

链家的估值，到底是多少?

为谨慎起见，我们再来看第二张公告。



老孙将26亿拆成两份，

一份是注册资本1.146.857元，

一份是资本公积金2.598.853.143元。

这是什么意思呢?

做个简单的加减乘除：

入股前，北京链家的注册资本是17,202,859元；

融创的注册资本是1,146,857元；

老孙入股后，北京链家的总注册资本是18,349,716元；

老孙是拿26亿中的1,146,857元入股。

是不是有点晕?

打个比方：你扔了10万开了个包子铺，这时候注册资本是10万，资本公积是0；开了半年，隔壁老王拿了15万说要入股，占比50%，这时候注册资本20万，5万资本公积。

想要听严谨的解释也有，就不说了。感兴趣的查一下2014年《公司法》修订后颁布实施的《公司注册资本登记管理规定》（国家工商行政管理总局2014年第64号公告）。

总之，链家的股权炙手可热，北京链家的股权更热，所以很贵。当然不能仅看注册资本。

但据此推算出北京链家400亿，似乎也不妥。如果按一勺君的说法，大链家的估值是投后500亿，就有两种可能，或者是大链家把绝大部分核心资产都装进北京链家，或者是大链家的其它资产未列入上市资产包。

26亿值不值?当然不能看静态财务指标，一要看行业的市场容量，二看北京链家的市场占有率。这两点称之为市梦率。

客观地说，链家是PE圈的梦中情人，一线梦之队。有多情人，有多梦幻？来看第三张图表。

不过，第三张图表仅有参考价值。毕竟这是链家首次以公告的形式，披露自己的财务指标，所以值得一看。



通过简单的测算：

北京链家税前利润2015年比2014年激增768.02%；

税后净利激增986.21%。

考虑到增长速度太快，很难用同比和同比来测算北京链家2016年半年期的各项指标。

这个数字很值得关注：2016年上半年，北京链家的净资产是16.14亿。

拿26个亿，买下净资产16.14亿?

全世界都知道，老孙是个谈判高手。据此可以初步推测，左晖的谈判能力也不弱。真所谓“亲兄弟，明算账”，棋逢对手才叫过瘾。这肯定是一场非常艰难的谈判。老孙的真正意图是什么?我们接着第四张图表。



这段话里有两个关键词：一是存量交易市场，二是绝对的优势。

还有一句很重要的话：双方在业务上，也有较大的协同和合作空间，未来，双方将进一步探讨和加大合作力度，也将有助于本公司业务的提升。

两个关键词和一句话，是什么意思?给翻译翻译！

这句话的意思是说，你北京链家是二手王，我要做北京一手王，一手王+二手王=戴维斯双杀。

据坊间传闻，孙宏斌在北京市场的多个项目收购，仍正在紧锣密鼓秘密进行。如果谈判顺利，近期将可能公布。

为什么链家的股权这么贵?楼先生再给你看一篇文章—《租赁崛起》（2016年中城联盟年会演讲）。

这篇文章很贵，楼先生花了8800元听的课。所以在文章最后设置打赏功能。没有别的意思，测试一下大家为专业知识买单的积极性。

在看这篇文章之前，楼先生再公布一张北京链家的持股人信息。



这张图片的信息量非常大，涉及到链家的内部组织架构设计思考。以后再聊。

看到这些即将过亿身价的帅哥，是不是留口水?

好吧，边留口水，边看二手房之王左晖的最新演讲。

我是一个资深北漂，对租房之痛深有感触。

链家成立的前3年，我们的门店也基本只做租赁业务。所以，我今天来跟大家聊聊租赁，我们对租本身有7个基本的判断。

总共只有12分钟的时间，我不打算把我的时间给让出来，但是尽量不拖堂，我讲到哪儿，算到哪儿。

我们今天在说租，其实就是整个存量的背景，就是整个市场都在从增量到存量。刚才大家也在分享说，2016年我们整个的新房的交易额已经过了10万亿元，真的是一个巨量。

但同时，我们二手房的交易大概也会超过6.5万亿。我们在TOP30的城市里面，二手房的GMV（线上交易额）相当于新房的GMV的1.1倍，像北京、上海、深圳等，二手房的占比都超过70%。所以，我觉得这是第一个做存量的交易。

第二，是指存量的运营，包括管理等等。

第三，未来还有一个很大的空间，就是存量的开发。这是非常大的空间。

第四、存量的金融。

（编者注：演讲只有12分钟，此部分为左晖节约时间，自动跳过，非地产大哥删减）

在存量的背景下面，我们来说租的事情，对租大概有7个基本的判断：

1、在未来的一段时间里面，租金还是会有比较稳定的增长。

过去10年的时间里，北京、上海的租金涨幅（增长）大概是130%左右，深圳增长100%，广州增长60%，全国平均下来增长40%（过去10年租金的变化）。

过去10年，我们人均的可支配收入，北上广深增长了160%，全国平均增长100%。

但是，过去10年，我们的房价涨幅远远不仅这样。北京、上海、深圳的增幅都大概在300%左右，广州大概在160%，全国平均下来大概133%的增长。

所以，我们总说租售比，租金和售价其实没什么关系，跟租金最有关系的是人均支配收入。

美国过去10年的时间里面，平均租金的涨幅是36%，人均可支配收入涨幅是39%。日本过去10年的平均租金降了1%，但是过去10年的平均收入大概也降了9%。

所以，今天租售比是比较低的。我们大概算过，2016年的房价跟年租金的价格对比，北京、上海大概在1.8%、1.9%左右，深圳是1.7%，回报其实是非常低的。

但是拿2016年的租金跟2011年（5年前）远期的租售比来比，北京、上海就变成3.6%，翻了一倍，深圳变成了4.6%。比如像郑州，2016年是3.5%，2011年是5%。

所以，租金回报其实按长期来看，它实际上可以算得过来。租金在未来很长时间里面是否增长，是第一个很重要的判断。

2、长租市场（此段标题为编者加注）

从客群上来看，这个市场大概可以分成两部分市场：
市场一，长租；
市场二，短租；

长租市场，我自己觉得未来会有一个很大的发展。因为，中国的市场规模大概在1万亿左右，美国长租市场大概是3.5万亿左右。

短租，就是以酒店为代表的市场，中国是7000亿。中国的长租和短租市场比是1.5左右，美国是1.2万亿（折合人民币），3倍左右。

所以，跟我们的整个交易市场去比，差距更是很大。我们1万亿的租金，对应的16万亿的交易额，相当于消费市场的6%。

美国是3.5万亿的租金，对应的大概7万亿（人民币），大概一年500套的交易，1：2的关系。

所以，我们判断未来的10年（到2026年）时，中国大概会有3万亿的长租市场。这个很重要，因为我们看市场是看大市场。房地产为什么今天云集这么多大佬，核心就是超过10万亿的市场。

总的来说，今天的电影等等，都很火热，其实电影一年就450亿，去年440亿，今年也就450亿市场。

未来10年的长租市场，可能会有3万亿的市场规模。未来长租市场是个非常大的市场，这是我们的第二个判断。

3、租的供应从哪儿来？

非常有意思的事情是，中国今天的供应是散户化的，非常明显。中国机构化的供应，今天占比不到5%，就是我们1万亿里面大概只有不到5%来自机构化的供应，其他的全是散户的供应。

美国大概是30%来自于机构化，日本是80%来自于机构化。但是，机构化和机构化又不太一样，美国30%里面的70%是持久性供应，而日本80%里的70%是代理供应。

我们估计，未来中国的代理率会比较高，就是3万亿里面，我估计大概未来10年会有2万亿来进行代理。

代理里面，我觉得两部分市场都很重要：

部分一，就是散户这种。我觉得这个对中国的未来非常重要。
部分二，大力发展机构化的……（编者注：录音听不清楚）。

我们推测，未来10年时间里面，大概每年可能会贡献3000亿的租金，其中大概10%是来自于法人持有的物业租金。这3000亿背后大概有10万亿的供应量支撑。10万亿就是相当于2016年一年开发商的开发规模。我们估计这是未来10年的状况。

所以，这是第三个判断，散户代理这个空间也很大，机构也是未来的一个很大的发展空间。

4、我们有个基本判断，整个租比例里面，住宅的机会比较大。

因为租是一个很大的范围，有住宅和非住宅。总体来讲，住宅的机会比较大，其他的机会我觉得也有。

比如像商用物业美国西蒙，它也是商用物业。像仓储，美国有一个叫PSA（大众仓储），它的市值大概是2700亿（人民币），这是非常大的，比我们万科还要大点，专门做仓储的。美国还有一个专门做监狱的物业管理，我估计应该非常好。等等此类。

但是，我感觉主要的机会可能还是在住宅，这个是第四个判断。

5、机会主要在TOP30的城市。

虽然今天的北京、上海，尤其是北京，都在做人口疏解。

我们也可以看到，美国大概80%以上的人口分布在大都市圈里面。日本57%的人口分布在三大都市圈里面。今天中国北上广深的人口加起来，占比不到6%，这是今天中国的一种状况，但是未来会改善。所以，我们估计3000亿的租金大概80%会发生在TOP30城市里。

6、互联网会很深的进入到租的产业链里面（编者注：没有展开说）。

自如在全国管了30万间房子。我们到期的收租率大概是多少呢？打比方说，他1号要交房租，1号以前，我们把租金都收来，这个比例自如今天是99.96%，这个非常高。

我们是怎么管的？就是通过数据，我们有一个自如信用的平台，收租率99.96%。我觉得这个是非常厉害。未来，整个互联网会深刻的影响到这些方面。

7、我们在整个租里面，实际上有一个很大的产业链。

大概有四个方向：
方向一，产品的开发；
方向二，产品的运营、管理；
方向三、交易平台；
方向四、金融平台。

主要是在这几个方向，未来应该在整个产业链上面，是一个分工协作的状态，最大的体现在运营。

第一，有可能产生规模效应，但是也有可能会产生黑洞。我们感觉，租如果你不做到90%，出租率不够的话，这个生意根本没法做。

我们大概在10年前跟IBM做了一个项目，当时请他们一个日本的团队过来，当时日本团队在livepanes（有待确认）做了2年的项目。结果，它的出租率提高不到1%。但是他们觉得是个巨大的成功。我们今天非常理解这个事。

但是管理起来确实不太容易。我给一组数字：今天在北京的一个租赁合同（我们说长租合同），平均时间大概180天到240天，比大家想的要短得多，就是6-8个月。我们最多能管到415天，自如的平均合同是管到415天。

大家知道，这里面跟你的出租率有关（我们在北京的出租率大概96%），我觉得是非常重要的，就是怎么把这个事能够管好。

整个的产业链需要有分工和协作，我们的自如也非常希望能够跟大家一块合作。我觉得我们干这个脏活、累活有一定的能力，能够跟大家合作。

最后，我想说自如的愿景，从成立那一天开始，就是让租房子是一种不错的生活方式。我们原来租房子不是一个生活方式。

觉得未来10年的机会，就是整个租房品质得到非常大的提升。

谢谢大家！

(本文根据现场录音整理，未经演讲者本人审阅；图片提供：中城联盟。)

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