不止上海天津其它热点城市的调控恐怕还加码︱德科早上好No.12

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「德科早上好」，解读楼市新闻背后的逻辑。每个工作日早晨，推到你的耳畔。

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声音︱刘德科

昨天（11月28日），是奇特的一天。上海和天津这两个直辖市同日加码限贷政策，稍早前，佛山和杭州的地价又创了不同程度的新高。

上海的限贷加码，严到什么程度？严到直接针对首套房。其中规定，在上海无住房但有过房贷记录的，购买「非普通自住房」时，首付款比例不低于 70%。这是楼市调控有史以来第一专门针对首套房现贷出台专门的文件。

以往的限贷政策，几乎都是针对二套房及以上。现在是非常时期，没办法，必须严，不能让上海出现去年深圳那样的暴涨。我们都别瞎评论说，现在的这些做法对不对，好不好，总之，只能如此。

相比之下，天津的限贷加码，就显得宽松多了。当然，天津的城市量级，跟上海还是有差距的。加码之后，二套房的最低首付款比例是 40%，哪怕不跟上海比，即便跟南京、杭州等城市比，天津的限贷政策也算是宽松的。

另外，昨天天津只是加码了限贷政策，并未加码限购政策。所以，在热点城市中，天津的限购政策也算是比较宽松的那一款。

同样是昨天，佛山拍了一块宅地，竞拍配建保障房面积占到总量的 1/3，扣除保障房面积后的楼面地价 16632 元/㎡，创下佛山地价新高；杭州限购区域出让的 4 宗宅地，全部创下区域新高。

杭州还没有疯到需要竞拍配建保障房面积的阶段，只有一块地溢价率超过 100%，须一个月内全额付清土地出让金。

按照 9 月 27 日杭州的土拍新规，溢价率超 100%时，须一个月内全额付清土地出让金；溢价率超 120% 时，须现房销售；溢价率超 150% 时，才需要进入报投配建保障房面积阶段——不对，是配建养老设施面积。

上一轮调控，也就是 2010 年那一轮，杭州也是报投配建保障房面积，但这一次改成了配建养老设施面积。这当中是有历史经验值得参考借鉴的……（还是听音频吧，不方便写出来）

现在，杭州是一个无比政治正确的城市。竞拍配建养老设施面积，是一种有先见之明的做法。你去看昨天（11月28日）国务院出台的新政策，大力支持养老产业，说到要「增加适合老年人吃住行等日常需要的优质产品」——请注意，「吃住行」里面包含了「住」。

昨天国务院的文件还说，「支持整合改造闲置社会资源发展养老服务机构，将城镇中废弃工厂、事业单位改制后腾出的办公用房、转型中的公办培训中心和疗养院等，整合改造成养老服务设施。」你看，国家现在很支持把旧工厂、旧办公楼改造成养老设施，杭州直接在土地竞拍中加入了配建养老设施面积，是不是很政治正确啊。

不过，话说回来，杭州恐怕还是需要调控加码的。比如，南京和广州都已经规定，地产商拍地须用自有资金，不得用融资工具，目前杭州已出台的调控政策中还没这一条。

不止杭州，我们前面说到的天津、佛山，以及没有说到的那些限购、限贷还算是宽松的热点城市，恐怕都还得再加码。

还是那句话，我们不是在呼吁调控，我们只是在谈论一种趋势。现在不是讨论调控逻辑到底合理不合理的时候。

我们不是在预言，我们只是在谈论一种趋势。在过去的这一两个月，在某些城市，对调控政策进行预言，是要被行政拘留的，哪怕事后预言真的是准的。