地王和许港产业带能否支撑许昌融入郑州大都市区？

许昌崛起倒计时！...





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许昌新区的一次土地竞拍打破了市场的平静。华润、金科的进入，让三四线城市的发展前景问题再次摆到人们面前。一线房企的强势入驻，不仅是一个信号，也是一种趋势。随着三四线城市棚改的深入，房地产市场机会也逐渐增多。但是，并非每一个城市都能抓住机会。

在郑州大都市区建设和郑州国家中心城市建设的带动下，作为一体化优势突出的“郑州-许昌”，许昌市城乡一体化示范区正吸引着越来越多的知名房企进来。也许，不远的将来，许港产业带将带动新郑、长葛、鄢陵、禹州等一批现代中小城市、特色小城镇崛起。

每当市场趋于平静的时候，总会有波澜静候。

4月4日上午，许昌市城乡一体化示范区（原名许昌新区）进行2018年第4次国有土地拍卖。示范区3宗住宅地块和4宗商服地块全部成交，竞争激烈，还有新地王出现。华润和金科分别摘得1宗和2宗住宅土地，宣布进入许昌这片热土。



业界惊讶！如果不是出现激烈争夺战，许昌地块或许还像以前一样悄然被其他企业收入囊中。

此次拍卖的3块住宅用地均位于示范区芙蓉湖区域，这里已是目前名副其实的“地王窝”。去年7月27日，碧桂园以749.72万元/亩的单价拍得该区域魏文路西侧、永兴东路南侧地块，总面积约119.816亩，成交总价约8.9828亿元。同时，该地块749.72万元/亩的单价成为许昌地王，至今无人打破。

这3块地中，竞争最激烈的是26号地，该地块位于魏武大道西侧、规划学院路东侧，紧邻建业世和府，占地面积约193亩，容积率为3。经过285轮的鏖战最终被华润以总价14.29亿元收入囊中，成为总价地王。单价来看，该地块为737万元/亩，折合楼面价3687元/㎡。

另外两处住宅用地分别是47号和48号地，均被金科摘得。其中，47号地位于青梅路以西，宏腾路以北，占地面积33亩，容积率为3，成交总价为1.87亿元，单价为561万元/亩，楼面价为2807元/㎡，竞拍了107轮。该地块位于芙蓉湖核心区，是芙蓉湖内环中为数极少的住宅用地。

而48号地西邻中央公园，位于魏文路以西，宏腾路以北，占地面积83亩，容积率为3，成交总价为4.96亿元，单价为598万元/亩，楼面价为2995元/㎡，竞拍了95轮。

业内人士称，从此次许昌土拍的持续火热中可以看出，一线房企对许昌房地产市场前景的认可，同时也再次确立了芙蓉湖CBD区域未来城市核心的地位。



建业是较早进入许昌的开发企业，可以追溯到2014年，之后的很多年里，许昌其实并没有受到开发商的多大关注，更谈不上外来一线房企的进驻。也就是在近两年，河南三四线城市备受关注，恒大、碧桂园开始在许昌开疆拓土，2017年表现尤为明显。

河南常绿和上海中梁最先进入，继河南常绿集团、上海中梁两大开发商入驻许昌市场之后，2017年7月27日，河南碧桂园以749.72万元/亩的单价拍得许昌芙蓉湖魏文路西侧、永兴东路南侧地块，该地块总面积约119.816亩，成交总价约8.9828亿元。

随后，“河南兴汉正商置业有限公司”以及“河南中联创房地产开发有限公司”两家郑州开发商同时在许昌拍下土地。

据不完全统计，目前入驻许昌的约有20家品牌房企。包括中梁、隆基泰和、碧桂园、锦艺、正商、亚新、雅居乐、保利、阳光城、中建、中南、当代置业等。



随着一线房企的杀入，许昌地价也在逐年攀升。

在2016年10月份的时候，建业桂园的地价单价仅为210.8万元/亩，到了12月份，建业世和府的地价上涨到252.5万元/亩；而到了2017年5月，物华溪悦苑的地价则一下子涨到了359.5万元/亩。两个月后，碧桂园以749.72万元/亩拿下芙蓉台地块，成为地价天花板；此后的碧桂园建安府、东城区b21地块也均突破600万元/亩。要知道，新乡平原新区目前的地王也才515万元/亩。

2018开年仅1个月的时候就拍出7宗土地，共计约810.823亩，合计约30.789亿元人民币。仅仅一个月的时间所拍土地总价和面积超过2017年下半年的70%。

许昌楼市从鹿鸣湖开始，出现过“日光盘”，而且开盘价逐渐攀升。新东街区域的爆发，让整个许昌城区的楼盘均价一下子带动起来了。

2016年的时候，许昌恒大绿洲楼盘卖到6000多元/㎡，2017年涨到了8000元/㎡左右，如今已经可以卖到接近10000元/㎡了。而在市区国贸360商圈附近的名门尚居，2015年卖到4000多元/㎡，到了2017年已经涨到9500元/㎡了。芙蓉湖区域的建业世和府，在碧桂园摘得近邻地王后，毛坯高层卖到8000元/㎡，洋房突破11000元/㎡，而且基本都是全款购买。

“在2017年期间，许昌的个别项目房价涨幅高达50%，以前卖不动的现在能卖动了，以前卖得好的，现在是没房子了，由于限价原因，许昌的车位也是水涨船高，最高已经突破25万元。”许昌某楼盘销售经理称。

“现在我都不敢走近售楼部，到处都在涨价，快赶上郑州了。”许昌市区一位改善型置业者说。

为何这两年房企对许昌的关注度如此之大？

内部环境：大河报援引郑州某知名房企投资拓展负责人刘先生的观点，称郑许一体化已经有实质性进展，这种利好消息对房企是一个刺激和推动。

具体来看，有三个方面：第一，是由许昌的经济基础决定的。统计数据显示，2017年全市生产总值2642.1亿元，比上年增长8.7%，排在郑州、洛阳、南阳之后，位列第四。同时许昌经济活力更足一些，上市公司多，制造业发达，据统计2017年全年全部工业增加值比上年增长8.5%，规模以上工业增加值增长9.0%。第二，许昌占据先天的区位和规划优势。去年1月份，《中原城市群发展规划》发布，从国家层面明确了郑州大都市区的范围：郑州、开封、焦作、许昌、新乡，5个城市要深度融合，建设现代化大都市区。此外，郑州南站、郑许市域铁路也已经开始动工，也让众多房企看到郑许融合的未来前景。

第三，许昌供地相对较多。2017年，除了许昌、商丘、洛阳等城市有相对大的规模供地外，其余省辖市供地很少。据不完全统计，2017年许昌市市区土地供应67宗，约4158亩。其中住宅用地30宗，约2465亩，这远远高于其他地市。

外部环境：有观点认为，一二线城市人口饱和和房价梯度使得一二线城市低端产业人口外流，这成为三四线城市具备购买力的新增需求。

克而瑞研究分析认为，通过交通规划发挥城市群周边三四线城市的优势，快速承接核心城市房地产外溢需求，中长期则为产业的转移提供通道，进而由产业吸附人口流入，为房地产市场提供源源不断的内生需求。

安居客首席分析师张波认为，棚改是三四线城市的更大机遇。国家棚改政策于2017年公布并实施，2018年到2020年是棚改“攻坚期”，未来3年还将再改造各类棚户区1500万套，这必将为三四线城市后续2~3年带来坚实的购买力保障。

近3年棚户区改造明显提速且货币化安置比例大幅提升，高规模推动房地产市场需求集中释放，有力促进了三四线城市商品住宅去化，部分三四线城市量价齐升。

据悉，2018年许昌市全市谋划76个棚改项目8万余套，总投资约509亿元，省住建厅目前已批准的32个项目4万余套纳入了全省2018年棚改计划，总投资约256亿元。

“一二线市场调控严格，为了维持自身的发展和规模，只要有一定的利润，就会去拿地，至于利润率已经不是最重要的考量指标了。”上述刘先生称。

作为郑州大都市区覆盖城市之一，许昌的未来发展有着无穷无尽的潜力。

中原经济区已经确定为国家级战略，许昌市城乡一体化示范区已经上升为省级战略。河南省委、省政府已经把许昌市城乡一体化示范区作为中原经济区的核心区、先行区和重要支撑点；许昌市委、市政府把许昌新区的建设和发展作为全市的“一号工程”和“许昌经济升级版”的核心增长极，许昌市城乡一体化示范区得到了国家、省、市三级的政策支撑。



许昌城市最新规划显示，“向北为主、组团生长、带状链接”——确立主城区空间拓展方向。“向北为主”：向北大力推进市城乡一体化示范区、许昌北高铁组团和中原电气谷的建设，加快郑许产业对接。“组团生长”：结合交通节点，以公共服务设施和产业为导向，引导城市组团式拓展。“带状链接”：重点突出许昌一体化，共建许港产业带。

没有产业，就是一座空城。郑州+许昌占全省战略性新兴产业“半壁江山”。许昌在配套能力、制造能力和创新能力上也具有优势，将与郑州一起，发挥优势，形成合力，支撑和推动相关产业进一步做大做强。

郑许之间，一马平川。两市间既有高速公路连通，又有京广高铁相连，许昌到航空港区的快速通道也已经通车，郑万、郑合高铁正在加快建设。许昌中心城区到郑州航空港经济综合实验区中心仅50公里，郑州机场也是许昌的机场，未来许昌将有3个高铁站、5条高铁线，立体化交通体系正在加快形成。



特别是郑州机场至许昌市域铁路的开工建设，这是中原地区的第一条市域铁路，也是全国第一条跨区域接入机场换乘中心的铁路，预计2019年年底建成试运行，2020年上半年正式通车。

项目建成后，将有力促进郑许间人流、物流、信息流的流通共享，带动沿线产业的加快布局和集聚发展。试想，许昌境内有11个车站，每个车站旁边3公里范围是一个组团，这11个轻轨组团将带动沿线实现协同发展、快速发展。

有业内人士预判：未来，郑许一体化区域增长速度将不低于9%，产业协作、产城融合发展格局初步形成，人口密集、宜居宜业的城市带基本构建，新郑、长葛、鄢陵、禹州等一批现代中小城市、特色小城镇将快速崛起；许港产业带集聚带动能力显著增强，成为最具竞争力的产业隆起带。

在此大背景下，许昌房地产市场也将随着区域的快速发展而出现一个又一个新的飞跃。

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