郑州住宅库存

郑州房价降不下去，郑州房价为什么降不下去？

真相！44万方的住宅库存怎么满足900万方的市场需求。...

昨天的【楼市话题】小编做的问卷调查，结果如下：

认为郑州经济发展活力强的占比达67%；认为郑州房价会上涨的占比高达72%（厌恨却又不得不承认的事实）。

好吧，我们普通百姓认为房价上涨的意识挺强烈，那市场如何？

看上周郑州房地产开盘情况

上周上演9个楼盘齐开的热闹景象，共推出房源3252套，参与选房人数达5976人，选到房子客户3049人。单周成交量占比2017年1-4月份的25%，多个项目实现当天清盘，市场表现火爆。

具体数据如下↓↓

数据来源：CRIC

且看克而瑞高级分析师詹伟：专业+大数据分析

这个现象出来后我立刻产生了第一个担心：马上又该有政策出台了。

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郑州是否再加码调控？恍惚了...

记住之前说的那句话：如果市场处于平稳期也许政策不会来的那么快，如果市场火爆就一定会引起政策反弹，因为违背了全年的调控主目标。

听说因为自贸区挂牌事件，开封房价已上涨到9000元/平，当地政府立刻限制预售证，这就好比直接收走了开发商的预售条件，从供应端直接斩断，这一点很重要，所以开封房价从明面上止住了。

对比郑州，现有的行政干预如果还不能实现房价控制，那只能再次加码，这是大概率事件。

对于第二点担心，我考虑了一个问题：郑州住宅现有库存量是多少呢？

为什么会产生这个疑问，是因为在去年10月底时我做了一个统计，如果把2013年之前的住宅库存清零，从2014年开始算起的话，当时郑州住宅库存量为-9.87万方，接近负10万方，可以想象去年三季度的市场有多么火爆。在此前提下，去年底郑州市场有一个很明显的特征就是无房可卖。

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那截止到现在郑州的库存量是多少呢？

这是克而瑞做的数据统计，统计显示截止到现在郑州市住宅库存量为443.8万方，去化周期6.8个月。

很健康是不是，据我了解，这个数据的起点是从历史累积到现在，足以看到克而瑞数据的扎实。但从另一个方面考虑，如果一个项目销售了5年还没销售完毕的话，他的存量是不是可以作为无效竞争。

在此情况下，我们把2011年作为起点，把2010年前的库存量清零，得到目前郑州的实际库存量为299.4万方，去化周期是4.6个月，是不是更真实些。

按照近几年郑州房地产的发展速度，一个项目3年或者4年就可以销售完毕。在此做一个大胆假设，如果把2012年之前的库存全部清零，那数据结果会是怎样呢？

库存44.3万方，去化周期0.7个月，这应该是当下郑州市场住宅最真实的库存数据了吧。

所以，现在的郑州基本还是，只要有房推出，就会有大量的客户买入，重要原因就是市场上真正可售房源少之又少。

按照库存统计的话，还有一个点不能忽视，那就是潜在库存。

这个怎么定性呢？简单来讲就是2年内成交的未入市土地。按照规定，地块超过2年以上投入建设是要收回开发权的。所以2年内成交未入市的土地就是一个很大的竞争力。

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那这个数有多少呢？

按照克而瑞发布的3月数据报告显示，截止2017年3月底，郑州八区住宅用地库存（已成交未入市土地建筑面积）868万方，商办用地库存796万方，其他用地库存367万方。

这里有3个点可以关注下，

第一、从土地方面讲，目前郑州潜在的住宅存量还有868万方。

第二、金水区和高新区是目前住宅用地存量集中的区域，可以联想下近一年城中村出让。

第三、高新区目前商办存量居第二位，是不是可以解释接下来高新区的产品方向，目前公寓产品应该是区域主力推售产品。

市场存量是这么多，市场需求量是多少呢？在这里有一个观点可以跟大家分享下，

有媒体报道说，郑州5年吸引185万人口，平均到每年也就是流入37万人。

按照国家统计局发布数据，郑州每年的常住人口增长大概在18万到20万。

根据CRIC数据统计，郑州每年流入人口至少有28万人。

在这里我们取一个中间数据作为参考，假如郑州每年流入人口28万，如果按照3成的客户比例计算购买需求的话，那么郑州每年的购房需求人口数量大概在9万（这个数只少不多），以每人100平方计算，基本的购房需求量为9万*100平=900万方，还没计算流动人口的购房需求。

而实际上郑州每年的住宅去化量基本就在900万方左右，如果加上投资和改善需求，这个数将会更大。