【开盘快报】盛世卧龙城/保利文化广场/建业春天里/正商滨河铭筑/万科荣寓等8个项目开盘详情解析

详见内文。...





据CRIC房价测评统计，(4.16-4.22)盛世卧龙城/保利文化广场/建业春天里/正商滨河铭筑/万科荣寓/名门翠园/建业比华利庄园/亚新嵩山路新公馆 8个项目开盘；

详情解析如下：

一：中原区/盛世卧龙城



项目地址：淮河路与华山路交汇处西南角

开盘时间：2018年4月21日

推案体量：136套

开盘概述：

本次开盘推出的是超高层17#共136套房源，均价13800元/㎡。截止选房结束，销控显示去化108套，去化率79%。



开盘户型：

本次开盘推出超高层17#共136套房源，户型主要是89㎡二房和139㎡的三房，主要针对刚改客户。



分析师点评：

销售分析：开盘当天推出超高层17#共136套房源，截止选房结束，去化108套，去化率79%，去化效果良好。主要原因是项目位于三环内，地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，吸引了大量的刚改客户。

客户分析：客户年龄在22-34之间，主要是中原区地缘型客户，小部分其他地区刚改客户，客户类型以刚改为主。

产品分析：此次开盘推出136套房源，89㎡大二房和139㎡的三房，其中89㎡大二房户型方正，室内使用率高，舒适度高，功能结构合理，较好的满足刚改客户的要求。

价格分析：此次开盘毛坯均价13800元/㎡，价格比上次开盘上涨800元/㎡，但周边竞品精装均价14500元/㎡，故此次开盘价格相对略低，客户认可度高，对刚改客户有很大的吸引力。二：高新区/保利文化广场



项目地址：高新区科学大道银屏路交汇处西北角

开盘时间：2018年4月22日

推案体量：162套

开盘概述：

本次公寓首开推出的是高层1-3D共162套房源，成交均价9700-10500元/㎡。截止选房结束，去化162套，销控显示去化率100%，去化效果优秀。



开盘户型：

产品以跃层公寓为主，面积区间33-50㎡，一层变两层，精致多用，可满足客户不同需求。



现场流程：

分析师点评：

销售分析：开盘当天推出跃层公寓1-3D的8-10层和18-20层，共6层，162套房源，截止选房结束，去化162套，去化率100%，去化效果优秀。主要原因是前期积累客户充足，客户资质好；保利的品牌效应，客户对项目认可度高。

客户分析：年龄在28-45之间，主要是高新区地缘型客户，以投资客为主，客户认可保利品牌。

产品分析：此次公寓首开推出6层精装跃层公寓共162套房源，面积均在33-50㎡，精致实用，功能齐全，一层变两层，能较好的满足投资客需求。

价格分析：此次跃层公寓开盘均价9700-10500元/㎡，周边在售精装平层公寓10500元/㎡，本次公寓首开推出精装跃层公寓价格相对合理，客户接受度高，保证了公寓首开去化良好。

三：郑东新区/建业春天里



项目地址：中牟金水东路前程路象湖东

开盘时间：2018年4月22日

推案体量：121套

开盘概述：

本次开盘5#西单元、7#西单元共计房源121套，成交均价11600-12000元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化率53.7%，去化效果一般。



开盘户型：

本次推出产品主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，内部动线设计合理。



分析师点评：

销售分析：去化率53.7%，整体去化一般。去化一般原因：1、前期无专门蓄客；2、必须一次性付款，同时购买车位，压力较大。

客户分析：60%客户来源于郑东新区和金水区，80%以上客户为郑州市区中高收入群体，35-50岁年龄段的中高层员工为主要客群，该年龄段客户基本处于事业上升、稳定期，支付能力较强。

产品分析：本次开盘推出是5#西单元，7#西单元共121套房源。面积区间大，户型多元化，户型设计方正，功能分区明确，内部动线合理，户型设计舒适度高，满足客户不同需求。

价格分析：成交均价11600-12000元/㎡。开盘价格合理，客户接受度高；老业主口碑以及项目品牌对目标客户的吸引力较大。四：经开区/正商滨河铭筑
项目地址：经开区经开区滨河国际新城经开十五大街与经南九路交汇处

开盘时间：2018年4月21日

推案体量：280套

开盘概述：

本次开盘推出是2#、5#，平层37-39㎡，loft43-45㎡共280套，平层成交均价11000元/㎡，LOFT成交均价13500元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化率 58%，去化效果一般。



开盘户型：

本次推出产品主要针对刚需和投资客户，户型设计方正，功能分区明确，宽敞舒适，户型较单一。



分析师点评：

销售分析：去化162套，去化率58%，去化效果一般。原因是前期蓄客量比较少；位于滨河国际新城，位置相对于刚需来说有点偏，客户接受度不高。

客户分析：以郑州市刚需和投资客户客户为主，客户来自经开区地缘性客户和周边边缘性客户，看重经开区未来发展和配套，年龄在25-45岁之间。

产品分析：本次开盘推出是2、5#，平层37-39㎡，loft43-45㎡共280套户型设计方正，宽敞舒适，内部动线设计合理。

价格分析：开盘当天平层成交均价11000元/㎡，LOFT成交均价13500元/㎡。价格相对于上次开盘无变化。

五：二七区/万科荣寓



项目地址： 大学路与南四环交会处东南角

开盘时间：2018年4月21日

推案体量：208套

开盘概述：

本次开盘推出的是精装平层公寓高层2#楼（16F-19F）房源，共208套，建面约25㎡，成交价9000-9500元/㎡， 截止开盘结束，销控显示去化188套，去化率93%，去化效果良好。



开盘户型：

本次推出精装平层公寓25㎡一房，面积小，总价低，户型功能设计合理，使用率高。



分析师点评：

销售分析：推出精装高层房源共计208套，去化率93%，去化效果良好。原因是产品位置绝佳，位于二七新区，紧邻百荣商贸城；品牌开发商万科开发，深受客户信赖；产品面积小，总价低。

客户分析：以郑州市投资、过渡客户为主，年龄在25-40岁之间，多为金水区、管城区、二七区的地缘性客户。

产品分析：本次开盘推出的208套房源，全部为25㎡一房，面积小，总价低，精装交付，满足投资客户以及过渡客户的需求。周边目前在售的公寓房源较少加上精装交付，产品较为稀缺。

价格分析：精装成交均价为9000-9500元/㎡，与上次开盘价格基本持平，客户对此价格接受度较高。

六：金水区/名门翠园



项目地址： 金水区丰庆路三全路交汇处向西100米路北

开盘时间：2018年4月16日

推案体量：684套

开盘概述：

此次项目开盘推出1#2#3#楼共计套房源684套，成交均价14500-16000元/㎡。截止选房结束，销控显示去化率100%。



开盘户型：

本次推出房源户型包含47.96㎡-143.91㎡、一房到四房等多种属性，属于改善加刚需型住房。





分析师点评：

销售分析：此次开盘推出的新房源1#2#3#，共计684套，截止选房结束共销售684套，去化率为100%，去化效果很好。原因为此次满足购房条件的客户量充足；前期预热准备较为充分。

客户分析：客户年龄集中在25-55之间，以刚需自住为主要购房需求，另有少部分为改善型客户。约有80%的客户为首次购房，还有20%为改善型客户，因周边配套和小区环境前来购房。

产品分析：项目紧邻主干道，但房源在小区内部，环境较为舒适。周边各种资源配套规划较为齐全，交通出行较为便利。此次项目推出房源户型跨度大，基本满足改善型客户与刚需型客户共同置业需求。户型设计合理，舒适度以及可利用率较高，客户认可度较高。

价格分析：此次开盘1#2#3#均价15500元/㎡。价格基本与周边片区均价持平，但由于此次推出为精装房，加上户型可选着性较多，价格优势被凸显，是成交量很好的原因之一。

七：平原新区/建业比华利庄园



项目地址：平原大道与郑新大道交汇处

开盘时间：2018年4月22日

推案体量：212套

开盘概述：

此次项目推出10#、11#、16#、17#房源共计212套房源，成交均价小高层6510元/㎡洋房7720元/㎡。截止选房结束，销控显示去化率96%。



开盘户型：

本次推出房源户型种类不多，包含105 ㎡-120㎡三房、以及127㎡三房，基本满足客户的置业需求。





分析师点评：

销售分析：开盘当天推出212套房源，截止选房结束共销售204套，去化率为96%，去化效果很好。原因为蓄客周期长，客户量充分；项目定价合理，客户对项目较认可。

客户分析：客户年龄集中在25-40之间，以刚需自住为主要购房需求。主要是以首次购房的客户为主，来自郑州的客户较多，年轻客户在郑州市区限购限贷的情况下，来缓解自身的压力。

产品分析：本次推出10#、11#、16#、17#四栋楼，楼层为9-18层，基本以小高层为主，户型面积105-127㎡不等，其次户型设计方正，采光通风效果良好。周边的环境与配套设施完善且交通便利。

价格分析：此次开盘均价从7000-8300元/㎡不等。开盘价格低于周边竞品价格，加上3月5日郑新黄河大桥开始对豫A牌照小客车实行免费通行，与郑州的链接较为紧密，客户比较认可此次价格。

八：二七区/亚新嵩山路新公馆

开盘时间：4月22日

选房方式：现场选房

推出房源：推售高层1#建面约28-45㎡成品SOHO和36-45㎡LOFT（毛坯）房源共计1280套，去化1259套，去化率98%。

开盘价格：SOHO成交均价9800元/㎡；Loft 成交均价11000元/㎡

销售情况 ：

高层 ：推出28-45㎡成品SOHO房源720套，去化699套，去化率97%； 推出36-45㎡LOFT（毛坯）房源560套，去化560套，去化率100%；共计推出1280套，去化1259套，去化率98%。

优惠：

1、交2.5万元享5万元优惠；

2、交1000元享1%开盘钜惠；

3、首付1万元无优惠，首付3万元优惠1%，首付50%优惠3%，一次性优惠8%；

去化原因：首次开盘，优惠幅度大，认筹时间长，客户量充足。

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