独家！2张图看懂哪个板块压力最大？

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[b]今日头条，内容导读

南京楼市政策拐点、库存拐点已确认。南京19连张的疯狂态势得到了控制，尤其在10月5日限购、限贷加强版出台后，对南京楼市的影响更为明显，认购、成交双量下滑，近30家楼盘释放优惠，板块分化等现象涌现。

南京网上房地产的数据显示，金九银十期间38家推新楼盘，有盘售罄，有盘却仅卖出了几套房源，遭遇重创。

那么，后新政时代，南京哪些板块房子好卖，又有哪些板块的房子较难去化呢？孟祥远工作室结合南京网上房地产的数据和克尔瑞南京的数据，分别从套数、面积两个维度共同测算，做了两张南京新建商品住房库存去化周期表，分享给买房人和开发商，帮助了解当下南京哪个板块卖房压力最大？！

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1南京新建商品住宅库存去化周期表出炉，城中、河西压力最大

我们制作第一张图的数据来自南京网上房地产，计算要素是套数，公式是：去化周期=南京各板块库存套数 / 1—10月月均成交套数，这个表格的优势是数据来自官方，应该真实可信。

数据显示，去化周期最长的3个板块依次为城中、河西和江北。简单来说，这些板块楼盘之间存在更大的竞争！河西入榜，可能很多人不理解，后面会分析。这里说一点：所有人都看好的东西，市场发展往往未必如此。

此外，城南板块去化周期以不足1个月排在倒数第一，万科九都荟、旭辉铂悦秦淮等城南楼盘在市场转淡期仍能卖得好不是偶然。

我们制作的第二张图的数据来自克尔瑞南京公司，计算要素是面积，公式是：去化周期=南京各板块库存面积 / 5—10月月均成交面积，这个表格的优势是统计库存面积而非套数，计算销售周期按照最近半年，那么更为精准，误差较小。

数据显示，去化周期最长的4个板块依次为河西、城中、仙林、城东。去化周期最短的板块是城南，去化周期同上表一致，为0.9月。

值得注意的是，在两张表中，同时显示城中、河西的去化周期较长，城南板块的去化周期则最短。这跟我们早前发布的3000多人的投票也有一致之处，主城几大板块里河西未来应有比较大的压力，城南抗跌，而郊区里远郊板块、桥北、麒麟大家较不看好！

2主页君@孟祥远独家分析：市场加剧分化，局部会出现弱平衡态势

观点一：分化进一步加剧

①市场出现分化趋势，其中改善项目集聚的河西、城中受影响最大，改善客户平均减少6成左右。当然，河西有些楼盘由于前期蓄水客户非常多，所以即便衰减明显也暂时不影响热销。

②板块分化明显，一些热度不高、城建基础不好的板块，后市的压力会较大！

③品牌也在分化，实力较强的卖的会比较好，品牌弱的就不太行。比如，同在青龙山国际生态新城，品牌房企和非品牌房企就出现了很明显的业绩差异。

观点二：市场回到弱平衡

楼市将回到弱平衡状态，客户量减半、成交量减半，动态性市场将略微呈现供过于求。虽然南京库存量依然不高，但从动态数据看，已经逐步呈现供过于求的特征，这从库存量攀升可见一斑！

此外，房价的走势取决于供需关系。如果说供需关系得到扭转的话，房价上涨的预期和动力就没有那么强了。届时，买涨不买跌的买房人会怎么选？

观点三：河西真是最安全的板块吗？

看过统计后，难免有个疑问：河西看起来很好卖，为何去化周期反而长?那是因为河西最近新盘扎堆入市，往期平均去化量并不高，所以即便当下有不少日光盘，展望未来，河西仍有不小的压力。毕竟限购限贷打击最重的产品是改善产品，主要分布在河西！而且河西板块不小，各个细分板块和楼盘并不一样，不能一概而论。要记得：上一轮限购周期里，冲击最大的板块就是河西，两三年几乎没涨价。这一次，高价的河西是否依然无恙？