162平实得385平米！这个产品稀缺

绝品的70年产权项目...

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做房地产规划的都知道，做产品，特别是别墅类的低密产品，其实就是在戴着“脚镣”跳舞。因为有政策的制约和规范。

国家早在2003年明确提出，停止别墅类用地的土地供应，其后进一步管控出让土地的，容积率指标。再到后来的05年、12年、16年，分别出台过限制别墅，类产品的政策及文件，甚至容积率已限制到无法再做出，纯别墅类产品。

政策原因限制怎么办？高低配！

通过高层+低密的组合，可以实现政策上对，总体容积率的要求。

同时，别墅类产品的形态，从独栋、类独栋转向了联排、合院、叠院类的产品。

这里并没有说高低配不好，而是得有个度，不能一味为了产品溢价而做成了这样

或这样

这样的产品同时牺牲了高层和类别墅的舒适度。

但即使是这样的产品，也逐渐没有了。为什么？政策的趋紧。

一方面别墅需求量在增加，另一方面供应量却在减少。

终于，限墅令再次升级了。

但19年的四月份，住建部再度发文，要求各地立即暂停办理，有关别墅项目建设审批手续，并对所有别墅，项目进行梳理。

而且在新版的《城市居住区规划设计规范》里，除了对容积率的要求外，对建筑高度也做了限制。

这也就意味着，限定高度区间，给合理设置高低错落，的住宅建筑群留出空间，未来别墅类项目的，审批会越来越难，这将彻底终结高低配。

新版限墅令带来的，后果是粉碎很多人别墅梦：

一、别墅开发将成为历史。二、别墅产品逐渐稀缺。三、真正别墅的，价格将会水涨船高。

在未来的五到十年，新一轮的房地产大周期中，进入和拥有别墅的代价，将会越来越高。

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前段时间看了个产品，可能也是后无，来者的绝版了。

首先，虽然它是高低配，但是我见过最舒服，的高低配：仅有的几栋高层和别墅区做了很，不错的东西区分隔，楼间距也非常远。别墅区的实际，容积率只有0.68。

其次是建筑的排布。它是少见的，l形竖拼式联排。

现在市场上相对主流的l形联排，类联排产品，分为下面几种排布形式：

能看出来区别吗？

这种合院式和反向横排，的产品，二三层私密性会比较差。

而同向横拼的产品，因为每户都有庭院围合，空间感会比较差。

最好的是竖拼式。它的好处是视线开阔，一二三层都可以做到私密性很好，空间感也很强。

这个项目叫中粮瑞府，国内只有三座中粮瑞府，一个在北京，另一个在成都，都是当地的顶豪产品。而第三个位于湖南株洲，是当地的标杆低密项目。

别墅产品叫和院，就是上面说的联排产品。

为什么叫和院？

中华文化崇尚和谐，中国“和”文化源远流长，蕴涵着天人合一的宇宙观、协和万邦的国际观、和而不同的社会观、人心和善的道德观。对于中国人来说，以和为贵、与人为善，信守和平、和睦、和谐，是生活习惯，更是文化认同。

瑞府项目整体是比较，舒服的新中式风格，和院是面积在140-195㎡独门独院产品，非常稀缺。

庭院内部通过围墙及，建筑围合，找到舒适的比例和尺度，使居住者在庭院内部，活动与外界隔离，相互视线有所遮挡，形成一个私密的庭院。

外立面是石材+铝板的造型，除了更显挺拔之外，也是当地少见的豪宅产品。

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最震惊我的，是它的户型。

以162平的，主力户型为例，产品设计考虑了超大，尺度的餐客客厅空间，近7米高的客厅挑空，拔高了室内的整体空间。

生活起居都是在一楼，而且客餐厅与院落直连，主要生活公共空间与，私享景观花园形成视线、空间的零距离衔接。

户型充分考虑了家庭成员，结构，在二楼设置了两个卧室，拥有超大主卧和衣帽间。三楼也拥有一个套房，可以作为儿童房，或客房使用。

每一层都设计，了超大的露台，在空间功能、尺寸、视线等设计上都非常用心。

主人房有书房、卫浴、衣帽间、露台，舒适度非常高。

地下室做成了两层，负一层预留了家政间、储藏间等功能性房间，还有一个卧室。

负二则为主人营造了，一个雅致休闲的舒适空间，约5.8米奢华挑高的会客厅，敞亮而开阔的超大空间，可以作为影音、茶室、健身的集合功能空间，是一处难得的休闲场所。

每个房间也都，采用超大落地窗，采光，套间，充分考虑了每个，家庭成员居住的舒适度。

最为难得的是，和院的超高得房率。这个162平的户型，实际使用面积，高达385平！得房率超过了235%！也就是说，这样一个165的户型，赠送面积超过了220平米。

这个高赠送，怎么做到的？露台、夹层、院子！如果成为和院的业主，这会是怎样，的一种神仙生活？我想起来一句话：三流开发商卖产品，二流开发商卖资源，一流开发商不仅卖产品，与资源，更是在贩卖文化，与生活方式。