地产风口的引路人：存量房的春天即将到来

总裁访谈：一位总裁作为地产风口逆行者的多彩人生。...

近日有幸采访到一位总裁，他的经历非常趣味横生：

他1989年放弃清华建筑专业学历，要知道清华学子在当时就是天之骄子；

赴美国学习磨砺却曾三次被拒签；

勤奋努力，获得麻省理工双硕士学位；

他是最早提出“轻资产，重管理”代建模式者，比绿城早了3年；

在国内连续创业20余年，负责八个城市数十个项目开发，负责过的项目总开发规模达到了500万方；

在地产界耕耘多年，成为创业专业户，并用两年时间干到了资产60亿！

他就是上海盛煦地产联合创始人，董事长、联席总裁王谦，曾和上海中凯企业集团、美国华平投资集团共同创立上海中凯开发，并先后担任总裁、董事长职位，也曾与万通地产、万科地产、杭州工商信托等行业内知名的金融机构和地产开发商开展战略合作过，在国内的房地产市场摸爬滚打了10余年。



盛煦地产联合创始人，董事长、联席总裁王谦

作为麻省理工学院房地产金融与开发和建筑与城市规划的双硕士高材生，他的思路总是先人一步，甚至，有些动作会让人以为他的操作是和市场是逆向操作的：

比如在11年前，房地产飞速发展，国内所有人都在重资产操作运营地产的时候，他就提出了轻量化运营代建的模式；

而近年，房企们都在谈转型、轻资产的时候，他很多操作却都是重金买入资产；

当别人都在拼命跻身房地产开发领域的时候，王谦却选择成为了一个房地产服务商。

房企们几乎都在大投入买地盖楼，做新房做增量地产，他却兵入奇招做起了存量地产，并做得风生水起：两年资产额达到了60亿人民币！

在采访王谦总的时候，他的儒雅与知识储备都让人感到舒适，这位在海外生活多年的总裁贯通中西，聊天过程轻松愉快。他也是一个跑者，马拉松也能轻松完成。





王谦在刚结束的上海全程马拉松顺利完赛

说起他的经历，他却低调强调：“我是一个创业者，我喜欢地产行业，所以我只是在地产行业之中寻求着合适我个人发展的机会，无论是从建筑设计师、房地产服务商还是现在的收益型资产投资及运营商，只是为了实现我想要的目标的一部分，当我的目标没有达到的到时候，我是不会停的。”美剧权力的游戏每次播出都会热映，讨论到究竟是哪个组织或个人更有钱时，既不是不是苦哈哈的北境史塔克家族，不是地里长出金玫瑰的高庭提利尔家族，也不是掌握七国大权的瑟曦和她的兰尼斯特家族，更不是名字像报菜名一样长的龙母丹妮莉丝·坦格利安，而是一个异常低调的组织：铁金库。

铁金库多有钱？他们资助了原国王劳勃、兰尼斯特家族、史坦尼斯，他们几乎投资了全世界的有钱人。这种投资就是一种战略布局。

现实生活中也有铁金库这样的组织，他们在消费、能源、地产、科技、金融、医疗等领域均有投资布局，他们资了神州租车、摩拜单车、红星美凯龙、微店、中通快递、蔚来汽车……

甚至，他们在地产投资上的布局也令人拍案惊奇：

他们投资了华润，是中国金茂的第二大股东，富力地产的主要股东和上市战略投资人，绿城的第二大股东，易商集团（国内领先电商物流仓储企业）的最大股东……

这个像铁金库一样的神秘组织叫华平投资。

王谦与华平结缘，起于他和中凯集团合资成立中凯开发之后，将中凯开发定位为房地产开发全程管理服务商，其实也是最早的代建模式。王谦就是在这个时候为中凯开发引入了美国最大的私募投资基金之一华平投资。

在投资界有句名言：投资就是投人。华平与王谦在中凯引入华平时，双方就合作非常愉快，无论是商业还是彼此的信任。



2013年，华平投资亚洲地产行业负责人、合伙人Joseph Gagnon在一次朋友聚会中，和王谦谈到在中国一线城市，有很多位置很好的存量房产并未在最佳用途或者在最佳运营状态，其中存在着大量改造升级的机会。尤其是从大趋势上而言，增量房产的机会越来越少，存量房地产则还有巨大的潜力。

据国家统计局的估算，2015年我国家庭户均拥有住房约为1.08套，按照欧美发达国家的经验，在户均拥有1.1套住房以后，住房市场就已经接近峰值。

新房市场不可能永远增加，世界早晚都是存量市场的天下。

由此经过近一年的准备，盛煦地产在2015年应运而生。华平投资总计为盛煦地产注入了3.5亿多美金。

如果概括盛煦地产的模式的话，应该是收购物业，重新设计，精细运营，轻重资产并行。

与增量市场最大的不同就是，改造能力和运营能力。盛煦在短短两年內完成了在存量地产领域投资、收购、开发改造至租赁型公寓、办公以及大型综合体运营管理的完整产业链。

作为麻省理工学院房地产金融与开发和建筑与城市规划的双硕士高材生，在美国生活多年的王谦深知，城市化到一定阶段之后，重资产的核心不再只是增量，而是运营，不是经营地产，而是经营资产。重资产走到最终就是通过提供专业的服务来形成品牌市场。

盛煦先整合了在存量市场改造深耕了八年的翌成创意。盛煦地产和翌成创意通过对城市更新的深刻理解和丰富经验，发掘此类物业，并对其进行创新设计和改造；通过优秀的设计方案、前瞻的绿色建筑技术和理念、专业的运营管理，将老建筑焕发新生。



base复兴路项目—外立面效果图

盛煦旗下收购来的存量物业专注于以“base”为品牌的租赁型公寓、办公、商业，如中高端服务式公寓baseLIVING，中端共享公寓baseCOLIVING以及创意办公空间 baseWORK等。盛煦地产收购市中心的老旧但具有潜力的优质物业资产，为其量体裁衣、重新改造，进行持有经营及资产管理。



base张江项目



base复兴路项目

到2017年，盛煦地产用两年实现了将近30万平米的物业规模，项目总数达到36个，资产规模达到了60亿，已经覆盖了上海、北京等城市，团队拥有170人的规模。

经过两年的飞速发展，盛煦已经在存量房市场占了不小的份额。前不久甚至斥资10亿在北京买下了三座物业进行再开发。

作为一个企业家，王谦有自己的准则：做生意，需要为别人考虑，要替别人预留好利润的空间。

他们在收购一个物业的时候已经算过账，经过改造、运营，甚至会考虑等这个项目再次转手时下家的收益情况，这也是他一直以来良好口碑与合作共赢的成功之处。



base浦三路项目

王谦表示：目前做存量房有两个挑战，一个是规模化的问题，这个行业虽然在美国已经成熟，在却因为中国的国情，也是个全新的行业，还需要一定的探索。第二个是随着市场的发展，逐渐也有人看到了前景，包括一些大的开发商包括龙湖、碧桂园、万科等等都已经开始进入存量房市场，虽然盛煦占领了先机，但还是要深切明白自己错位竞争的点在哪里，将设计和运营能力做到极致，才能在市场上存货、扩张，争取做到明年底200亿的资产额。

对于领先市场半步的王谦和盛煦地产而言，在存量地产领域的创新和探索已经不再仅仅是尝试，地产下半场，才刚刚开场。

你也许也关注

老司机孙宏斌遇到的四个男人

    关注 地产观察