下周40家公司争夺周浦地块，创下上海记录

泗泾破6后，周浦破7？...



下周三，上海土地市场将迎来一副重磅住宅土地的出让，即位于浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块。从地块位置上来看，该地块位于外环2公里外周浦镇西侧靠近浦江镇，方圆1公里之内除了三个闽系开发商的楼盘之外，真的...啥都没有。



为什么说这个地块重磅呢?第一个原因是，它是上海住宅土地新政之后出让的第一个地块。该幅地块规定有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府。



15%的面积自持70年对于中国高周转的们的开发商来说无疑是一个很重的包袱。开发商使出浑身脑力想法设法钻空子。

问：可否转让给别人自持？

答：不可以。（这时候需要开发商有完整的一个离岸架构）



问：可否做商业？

答：不可以。



问：可否单独成立项目公司持有住宅？

答：不可以。

问：可否半小产证？

答：只有一张大产证。



问：可否作联排或者叠墅？

答：不可以建联排或者别墅。（答非所问，叠墅4F以上应该是可以的）



问：70年以后咋办？

答：到时候再说。



在一系列机智问答之后可以看出，政府的意思是，你这15%的面积就别想卖了，一辈子攥手里吧。就是在这魔鬼般的出让条件之下，这块地创造了另一个记录：就是上海参拍人数最多的地块，截至5月14日，已经有33家企业报名参与竞买，已经打平了泗泾地块的参与人数纪录，而报名的截止日期是5月16日，许多开发商都会选择在截止日期那天报名。也就是说很有可能会有40家乃至近50家企业参与下周周浦地块的竞买。



如果说上周的泗泾地块吸引了中国地产界的半壁江山，那下周就是整座山都来了。


此次周浦地块还有可能创造另一个记录，也就是溢价率最高的记录。周浦地块总的出让住宅面积是12.5万㎡，起拍价只有13.77亿，去掉20%无法出售的面积后，楼板价也只有1.3万元。从上海楼典整理的数据来看，参拍企业家数与溢价率有绝对的正相关关系，而且起拍价越低，溢价率就越高。从下图可以看出，浮在上空中的几块地就是上次临港新城的土地，因为起拍价低，所以出现了超过400%的溢价。



本次参拍企业家数已经爆表，加上起拍价格低，出现400%溢价率的概率很大，即楼板价超过5万元/㎡，成本价超过7万元/㎡。在泗泾破6之后，周浦很有可能会破7。历史上出现过很多次的恐慌性买房，很多是在调控前后，比如国五条，比如这次的限购新政。而新的土地出让政策出台之后，开发商出现了首次恐慌性买地的行为。上海每年都出让一点点宅地，全中国Top100的开发商（整座山）都希望进上海，导致僧多粥少。本号觉得上海本不缺地，不改变供应结构，再多的政策都是无用的，反而增加了不确定性。

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