2004年，再也回不去的上海地产黄金年代_【真叫卢俊的地产观】

黄金广场内分手，在时代门外再聚...

不知道是我年纪大了还是我年纪大了，我越来越感觉现在的地产开发，已经进入到模块化发展的阶段，也许是因为楼板价的束缚，也许是高周转的需要，我们对项目产品的所有的要求都集中在小面积控总价的角度

大概差不多的面积段，大概接近的风格，差不多的排布模式，大家就这样就卖掉了

因为的确，这样卖的很好

市场都是用脚投票的

可能是我矫情吧，卢俊是2008年入行，入行这一年来，听一个地产前辈和我聊前几年上海地产喷薄而出的优质地产产品，所有的项目放在当下依然是值得铭记和细看的

所以卢俊在入行的那一年，把那些项目都看了一遍，说来也奇怪，那些产品都是集中在04年前后，大概在03-05年，上海爆发出了大量的优质项目。也不知道为什么，那个时候所有人都怀揣着一颗匠心在规划自己的项目

后来，慢慢的，慢慢的，就再也没看到那样的百花齐放

所以今天花点时间，我们来重温一下2004年前后，上海地产圈内呈现出一个个让人惊艳的产品，惊艳这两个字哪怕在当下的维度来看，依然不为过

——2003年：鼎邦丽池鼎邦丽池项目的大胆在于对地块指标的践踏

这个项目位于上海出了名的别墅区——西郊板块，周边都是高端别墅，大家对于这个区域低密度的生活氛围已经实现共识。而且地块的容积率是0.6，也是一个标准的做联排的容积率指标

但是这个项目伟大的一点在于

0.6的容积率，他居然不做联排而做了多层

这样的逆指标而行的做法，不论在当时还是在现在都需要足够大的勇气

而因为做了多层，整体的地块排布模式成了这个样子

因为不做低密度的产品，做了多层，直接导致项目的建筑覆盖率直线降低

从而得到的最大利好就是在于

地块有了大量的土地面积用来做绿化

而且因为围合式的排布模式，在绿化里营造出一个超大游泳池

这样大胆的调整直接导致了项目和周边形成强烈的反差

再加上项目的立面风格运用了地中海风格

这样的风格在现在的房地产市场里也很少能看到这么纯粹的地中海风格了

当时，所有业内评价鼎邦丽池其实就是一句话

上海人没见过

因为这样强势+偏执的规划领导下，鼎邦丽池当时创造出了公寓单价必过独栋的记录，04年的市场价格已经达到4000美金，2010年项目价格达到9万元/平米，不论每个节点的价格都超过周边独栋

而且鼎邦丽池还留下了一组写的很好的文案

咱们扪心自问，我们现在还会写这样的文字么

——2005年：佘山3号

佘山3号项目位于泗城公路佘山板块内

佘山周边当时都围绕着一圈独栋别墅

这个项目的背景可能不少朋友都不知道，这块地当初的容积率是1.2，开发商当初的排布方案是做洋房，这样的方案做了好几轮，做到后面都觉得当时的产品不可能迎合当时的市场

后来也是老板的一怒之下

对地块降低容积率，将1.2降低到0.4，做了这样的排布方案

做出了这样的纯独栋社区

这样的产品规划已经是最大程度的迎合了当下的市场

但是不少人会好奇，0.4的容积率，可以做出独栋产品么？

这个是佘山3号又一比较创新的地方

虽然从建筑排布上来看，是独栋，但是其实是联排类产品

项目的一层以上在楼体里观看的确是互相独立的

但是项目所有的地下室是联接在一起的

所以从建筑规范上来说是联排别墅

这应该是最为经典的用联排类产品做出最大相似化独栋产品的标准案例

这也是为什么0.4容积率可以排布出独栋方案的原因

但是毕竟容积率是0.4，别墅和别墅之间是非常紧凑的

所以项目的第三个亮点在于在当时佘山通篇大别墅的背景下，

做了200-300平米的小独栋，这个产品在当时是非常惹眼的

后来，佘山3号也开发出了精装别墅，这个在当时也是独特的

总而言之，这可能不是在佘山最贵最好的别墅，但是在开发过程中一直在创新一直在适应市场

不论如何，他是一个令人尊敬的产品，佘山3号也变成了现在佘山片区入住率最高的别墅社区

所以可见这个项目的定位是成功的

——2005年：仁恒河滨花园

仁恒河滨花园的排布方式在现在来看还是属于另类的，这样的排布方式直接导致了有不少房源是纯朝北的房子，这样的房子在上海来看是非常有抗性的产品

但是这样的项目到了现在，却成为了整个长宁最标杆的项目，也是二手房抛盘量最少的项目

因为这样的排布，为景观营造做出了最大化的呈现

我们可以看到，站在楼栋上可以看到这样的场景，也就是每一户站在自己的阳台上，都可以享受最大面的景观视野

所有的配套都和景观非常和谐的融合在一起，各位可以看一下会所的位置，位于小区的核心毫无违和感。屋顶和宅边的绿化效果都做了比较好的处理

从铺装上就可以看出，基本上从入口开始就是属于行人的空间了，把绿化都还给了业主

而且仁恒不仅仅是要求可以给人看，而且还能给人用，比如入口这一块景观，不注意的人可能觉得就是一片树林而已

但是当我们走进了来看之后发现

下面是非常敞开且通透的区域，人性经过非常方便

这样的项目，规划得到认可的我们还是要看市场面

一街之隔，一样12万方的建筑面积，一样2.5的容积率，一样新加坡血统的开发商。凯德在他的隔壁的项目，做的建筑排布是这个样子的

这是2015年截的图，其实不论什么时候，这两个项目永远保持1万元的单价落差。而且仁恒项目一房难求，二手市场极少供应，而天山河畔只要愿意，选择的空间很多

同样地段，差不多年限，互相之间达到这样的价格落差是惊人的。这里面没有任何的营销技巧，没有炒作，没有掩饰模式，是真真正正客户实际使用之后的口碑带来的价格溢价

——2005年：华府天地

华府天地的项目位于新天地板块

这个项目能够让人记住是因为他的立面，纯粹且有逼格的立面

05年的房地产项目的立面大部分都是这种样子啊

但是华府天地项目的立面是这样的

我们且不说什么风格、材质，直接说自己直观的感受，华府天地在十年之后，整体的建筑品质感依然保持的非常好，立面的折旧度几乎没有

而且立面的光泽度保持的很好，在阳光下体现出非常好的折射效果

那是因为华府天地夸张的用石材把整体建筑做了全包裹，一栋楼的上上下下，全部都是石材设置。

能有这样的光线折射效果，只有高规格的石材才能这般。

和项目团队沟通的时候，他们说，为了让整体的立面效果统一和谐，色差不会太明显，华府天地的团队当初包下了一个巴西石矿，就用来专供石矿给这个项目

建筑立面有大量的细节勾勒，保证了项目在用石材铺设的前提下，整体建筑的视觉层次非常丰富

这个项目对于立面的投入是细入毛孔的

像建筑顶部的线条，全部用了石材包裹，而且一共用了18层线条用来勾勒，就是为了呈现不仅仅仰视，包括鸟瞰，平视，住户在家观望都有比较好的视觉效果

高层的屋顶顶部也做了绿化

这样偏执的成本投入等于强行的为项目注入豪宅的血统，这样规格几乎成为后期高端项目的一个标杆

有一个比较直接的证据

就是现在你去外地，还是经常会看到一些山寨华府天地的项目

所有项目都用这样的名字来彰显自己所为高端的身份

——2004年：安亭新镇

04年那一年，除了爆发出一个个优秀项目之外，还有一个板块规划很有特色

位于嘉定的安亭新镇板块

上海在这一段时间出现过一城九镇的片区规划，用来承载城市大量的刚需人口

安亭新镇就是其中之一

这个片区的规划总面积5.4平方公里，可满足近1万户约3万人的居住需求。

目前已经有了一个独立卫星城的感觉

但是我需要强调的是，和一城九镇的其他片区来比较的话

安亭新镇的规划起点非常高

整个新镇采用与德国同步的国际一流的工艺技术和建筑材料，实施24小时的集中供冷、供热等系统，住宅内实行全天候恒温系统

但是遗憾的是，因为理念太领先，安亭新镇这个片区一直没有得到市场的认可

现在万科接受安亭新镇的后期开发，希望能够越来越精彩

——2005年：中鹰黑森林

这个项目的夸张部分

中鹰用了自己的土地，为城市造了一个绿肺

从高处俯视社区绿化，那密密麻麻的树林甚至会引起你的不适，这样的绿化铺设程度，没有一定情怀做不出如此的效果

整个小区用了整整11000棵香樟树，树林都在20年以上

小区内的万余棵香樟树已经5层楼高，都是原生态生长

有过测算，在炎热夏天的时候，小区内部的温度要比室外低3-5°，这是多么大的丛林才可以营造如此的气场啊，看了这些图片的时候我甚至都不好意思问空气好不好，有没有粉尘之类的问题，因为会显得特别的弱智

——2005年：汤臣一品

如果要说上海最高水准的项目，而且只能说一个，那么应该就是汤臣一品了

这个项目也是来自05年

这个项目从入市之初就受到很大的争议，就是因为他异常高的价格

但这也一定程度上让大家忽略了他的产品亮点

项目的立面采用了创新的铝板元素，这是在住宅领域的第一次尝试，而且铝板颜色调节为特有的金色，保证了在黄浦江一线的阳光直射下呈现特有的品质感

后来这样的色泽就被定义为汤臣金

我们从远景角度来看，是不是一点都不逊色周边的办公建筑

而且所有人都知道

汤臣一品这个项目的最大亮点就是在于绝无仅有的江景资源

为了让江景资源得到最大程度的放大，汤臣可以说是费了很大的苦心

除了我们看到的阳台最大化之外

阳台的处理也很微妙

首先阳台的高度特别人性化的做到1.4米以上，这个高度是高过心脏的高度，这样人对于人来说可以很轻松的靠近阳台，没有任何恐高的感觉

阳台的把手也是特别的宽，手搭在上面很轻松

大家注意看地面，地漏特别用了缝漏的模式，最大程度的排水，阳台不可能出现积水的问题

汤臣一品的产品亮点非常非常多，后面有机会和大家多聊，他配得上上海第一豪宅的标准

——2004年前后两年，上海出现的标志性项目还有很多

2003年：万科兰乔圣菲，纯粹的南加州风格，也是第一个有强烈个人风格的项目。

也是第一次用了退坡做了半下沉地下室，这对当时的业内也是一次洗礼

2005年：松江泰晤士小镇，真正是名如其实的项目，项目所有的基因都植入了所有可能的英伦元素。

现在成为婚纱摄影基地可能有点搞笑，但是不能否认他在风格呈现的纯粹。不夸张的说，现在去泰晤士小镇，依然会有前往异乡的错觉——街道、信箱、教堂甚至车辆等

2004年：联洋九间堂，首创的内凹型别墅排布模式，让长进深的别墅的采光得到充分解决

另外在欧式风格泛滥的当下出现的新中式风格，给当时的行业里一股如沐春风的感觉

2005年：金地格林世界，百万方的规划，产品其实一般，但是商业先行驱动的模式让人真正意识到商业对于大盘的重要意义

2004年：檀宮，真正私家大宅的产品打磨方式

2004年：翠湖天地，artdeco建筑风格，随后就开始在上海风靡

2005年：万科朗润园，产品面积集约化的集大成者，后面给所有开发商一个很好的案例，小面积的户型应该怎么做

这些项目都是在04年前后出现的，大概03年-05年左右的时间，我也不知道为什么这一段时间可以呈现出这么多五彩斑斓的项目。但是好像就是从08年之后开始，大家的产品设置方向就开始趋利型了，从偷面积开始到后面的压缩面积，从此产品的打造都秉持利益为优先角度。不论别墅还是住宅，产品只有两个角度

——面积做的尽量小，这样单价才能做的高

——产品一定高低配，高的快速现金流低的慢慢赚利润

这几乎已经成为了房地产开发的真理了

但是当这样的真理在圈子内大肆横行的时候，我们开车经过那些老项目的时候，是否还会感慨一下：为什么当年可以创造出这么多丰富的产品，为什么当年那么多开发商无视经济指标无视利润