鑫苑国际新城：南区城改双地铁口大盘，能买吗？

本文就来给大家深度剖析南十里铺这个城改双地铁口大盘——鑫苑国际新城。...





前言：

在大部分人的认知里，南区总是与荒凉、尘土飞扬或者说脏乱差挂钩。相对应，南区的地产行业也是十分的落寞，同样是三环，南三环与其他三环相比有着离市中心最近的距离，却曾经一度是四个三环中价位最低的区域。

不过就在去年，永威，正商，亚新，康桥相继在南三环附近拿地、开盘，而绿都紫荆华庭更是夺得全郑州销冠，领着南区一路看涨。可以说引爆了整个南区地产市场，曾被誉为神盘，而随着产品的大量去化，也终将步入尾盘阶段 。

就在一路之隔，鑫苑今年入市的又一大盘又会表现如何？反应平平，还是接档绿都引爆南区？

本文就来给大家深度剖析南十里铺这个城改双地铁口大盘——鑫苑国际新城。

一关于开发商鑫苑

鑫苑最毋庸置疑的底气，是它的知名度。位于经三路东风渠边的鑫苑名家，是很多地产人心目中的经典之作。河南的地产项目中，没有一个像这个项目一样，能够获得那么大的荣誉，从国家主席到大大小小的领导，见证了多少荣华。

而在十年前的郑州地产，鑫苑也正是一匹难得的黑马。1997年成立的鑫苑地产仅用了十年时间，在2007年成为了在纽交所上市的中原地产公司，一时风头无量。

但好景不长，在极速扩张后，鑫苑因为内部管理的问题，很多员工纷纷出走，特别是高管团队。而在这些团队流失后，鑫苑最宝贵的财富没有了，一直到今天，鑫苑都再无优质的产品面世，却成为典型的刚需开发商。

但不得不说，鑫苑现阶段郑州项目虽然呈典型的刚需化，但鑫苑物业还保持着中等偏上的水平，加上自身数年来的开发经验，产品相信一定是要比大部分小开发商要靠谱不少。

二关于南十里铺

南十里铺和郑州的其他十里铺的来源相同，都是因城中心到村落的距离大约10里路，所以叫十里铺。

据传，该村原在现京广铁路以东，为卢姓居民点，叫卢家。

原居住处由于地势低洼，常遭水患，清朝康熙年间，村民迁至现地势较高的地方。因近旁有一条小河，又临官道，定村名叫卢河铺。

光绪年间，官府在此开设驿站十里亭，后来村名便改叫十里铺或南十里铺。

郑州建市以后南十里铺村成为了管城区十八里河镇的一个行政自然村，2003年划归紫荆山南路办事处管辖。

紫荆山路和城东南路交会于村北，东西主干道南三环、长江路都经过该村地段。京广铁路在村北设有郑州铁路南站，还有村建的铁路专用线，储运仓库对外运营。

该村工农业并举，群众生活富裕。自划归市区后，居民住宅及村内道路重新进行了规划和硬化，街头小游园建了好几处，现已成为都市内的村庄。

而随着城镇化改造的推进，四环内的城中村逐步的拆迁改造，南十里铺也在14年、15年逐步的进行拆迁改造。

三地块的规划

南十里铺整体从控规上可以看到以二类居住用地为主，商业地块较少，两个小学教育地块、两个中学教育地块，一个九年一贯制学校地块。

值得注意的是，其中比较靠西的一块地，被北京葡萄沟房地产开发有限公司拍走，也就是入郑搅局的涿州开发商K2，不过该地块挨着医院远离地铁也并不算太优质地块，或许对鑫苑国际新城整体的规划没有太大的影响。

四项目对外展示信息

鑫苑国际新城的售楼部位于紫荆山路南三环向北300米路东，按照南十里铺的总体规划，这个位置是市政绿地，也就说售楼部暂时是利用了市政公园的土地，应该不存在后期改成会所的可能性。

进入售楼部后，前台要求必须登记来访人信息（不仅仅是电话），登记后分配接待置业顾问，否则不予接待，笔者表示不愿意先登记后，的确获得了没人理的待遇，这一点让人有些难以接受，后来了解到案场领导来自于某个外地大开发商，延续了之前的做派。

下图为售楼部外景↓↓↓





下图为售楼部沙盘↓↓↓





步入案场后，巨大的沙盘非常吸引人的眼球，不过沙盘没有明确标明安置房的位置，也没有见到类似于不利因素公示的牌子或者标示。只是在首推地块三个院以及商业体做了模型。

笔者跟随一组客户旁听，得知项目一共分五期开发，一期共21栋，分A、B、C三个地块，主推88-120㎡户型，首推12栋，C地块只推8号楼、9号楼，A地块除4号楼、6号楼外全推，B院全开。

下图为首推地块鸟瞰图（北部分为为A地块，西部分为B地块）↓↓↓





▼或许是因为数据拿出来不够漂亮，置业顾问在销讲时没有提到容积率，但我们根据控规可知：

A地块容积率为4.0


B地块容积率为3.5

C地块容积率为4.6

这三块地中，虽然B地块容积率较低只有3.5，但由于总层数只有20层，建筑密度大大增加，已经达到了27%，小区内楼栋排布相对比较拥挤。而C地块由于4.6的容积率，只做到了27层（假如层高34F，小区的容积率会飙升到5以上），排布也非常拥挤。但好在地块比较方正。

从容积率和建筑密度方面来看，鑫苑国际新城基本上已经与改善说再见了。

之后我们来到售楼部背后的景观示范区，部分石材区域由于工人正在修整，就不再以图片展示，大致拍了几张绿化：







展示区的绿化虽然不会和未来小区内的绿化完全一致，但大致可以看出，鑫苑虽然没有永威康桥般细腻，此次项目在景观上做的还是值得肯定的。

景观示范区的另一端就是已经建好开放的独立样板间，区间75-170平方米，样板间猛一看还是比较绚丽，但细看发现，地板不是特别平整，窗台有比较明显的漆渍和灰尘，细节比较一般。展示洗衣机出现在了样板间的厨房里，看来阳台是没有设计上下水道。

至于整体的布置，笔者认为摆件过多、有些过于杂乱了，但这样其实也有一个好处，这样的展示或许更贴近大部分人家里大量物品杂乱摆放的生活场景。而非像某些样板间，通过少量的缩小版沙发，尽可能的少且小的摆件，来提高空间感。

下图为样板间组图↓↓↓

五科技配套

由于踩盘时鑫苑国际新城的工法展示区还处于半成品状态，没有能见到具体展示，但官方宣传的5大科技系统：智能安防系统、全新检测清霾新风系统、地暖及消音管材、净水系统、智能家居控制系统。

其中前四种目前市场已经比较常见，大家都比较清楚具体是什么。而最后一个智能家具控制系统倒是比较少见，我们来重点说一下。

▼智能家具控制系统：

鑫苑配备的智能家具控制系统，主要是通过一个总控开关搭配数个子开关来达到控制室内每处灯光，以及电器，窗帘。总控包括五个选项：回家、外出、影音、用餐、睡眠。

在总控开关中选择一项后，整个房间会根据预先的设定开启或关闭灯光和设备。

值得一提的是入户门上赠送的指纹密码锁也与这套系统有联动设计，下班回家时，只要开锁推门进入，玄关灯客厅灯自动亮起，窗帘自动拉开。

不过比较坑的是，电动窗帘系统只赠送客厅的电机部分，帘布、导轨都需要自己选配，而其他房间想要实现相同的效果还要再找物业额外花钱加装。

六周边配套

说到配套，又可以分为交通配套和生活配套、教育配套。笔者把公园商业地铁口医院学校等大致画到了卫星图上，比较喜欢看卫星图的可以重点看下这张图，对卫星图没有概念的请往后看。

周边配套卫星图↓↓↓



1、交通配套

鑫苑国际新城最大的交通优势就是地铁，地铁2号线一期工程目前已经全线完工，8月份计划通车。这其中花寨站、南三环站出口都在地块儿内。首开地块距离花寨站不足500米，是非常标准的地铁盘。因为有两个地铁站，即便是后期的地块，只要不在郑新路以东，距离地铁的距离也都非常的近。

下图为两个地铁站↓↓↓





除了地铁，公交也是出行的重要方式之一，整个地块的北侧长江路，东侧郑新路，南侧南三环，均有BRT站台以及普通公交线路途经停靠。

下图为南三环BRT站↓↓↓





下图为长江路BRT站↓↓↓





随着社会的发展，买车的人越来越多，对于有车一族来说，在郑州这样一个拥堵的城市，高架环路通勤是目前最明智的选择，恰逢中州大道南三环、中州大道陇海路完全通车，笔者非高峰期从CBD驾车到达南三环下桥平均时速保持在60km/小时，大约用时10分钟。按照高峰期3倍的时间计算，应该可以控制在半小时左右。通勤时间还是比较不错的。

笔者探盘时走的是东向上下桥，而西向也非常方便，从紫荆山路南三环向西一个大路口到达连云路，即是西向的上下桥口。从该口上桥后还可以直接转至京广快速路。往北和西区也十分方便。

下图为四个上下桥口↓↓↓





除此之外，尚未打通的紫荆山路和长江路未来也可作为通勤的主要路线。见下图↓↓↓





2、生活配套

▼商业配套：

谈生活配套一定要先看商业配套，鑫苑国际新城从商业配套来说周围目前还是比较贫瘠，因为紫荆山路长江路都未打通，项目北侧区域商业还是比较落后，无知名品牌店铺。南侧则基本都为工地，或待开发地块，只有正商花都港湾有一部分低层次底商。

好在西南亚新橄榄城配套的城市广场距离不算太远，影城、超市、百货、快餐银行几乎都有涵盖。按照大部分项目，住宅先行，商业后置的习惯，交房后1-2年，鑫苑自建的商业体也会投入使用，购物就会更加的方便。

下图为亚新都市广场↓↓↓





下图为花都港湾西侧的商铺（冯庄东路）↓↓↓





▼教育配套：

说过商业配套，再说教育配套，目前周围建成的学校有两所，一所是南十里铺小学，一所是八十三中。层次都不算高。与区域内创新街小学分校之类的差距还是比较大。

未来还会有一所中学、一所小学和一所九年制学校。但对于号称420万方体量的鑫苑国际新城来说，这五所学校能否承接的起，恐怕要打一个大大的问号。

下图为南十里铺小学↓↓↓





下图为八十三中（街景）↓↓↓





▼医疗配套：

医院在许多较为年长或者与长辈共同生活的置业者眼中，也是房子配套中比较重要的一点，鑫苑国际新城周围目前有两所新医院，郑州十院和黄河科技学院附属医院（位置在紫荆华庭3期南侧），按照正常速度，首开地块交房之前两所医院都可以投入使用。

下图为黄科大医院↓↓↓





下图为第十人民医院效果图↓↓↓

七户型设计

由于设计户型较多，对于过大或者过小的户型暂时忽略不谈，我们只看目前市场去化最好的面积段85-110平方的户型设计：



从目前已知的四款户型可以看出，项目没有设计分离式核心筒，依然是比较传统的板楼设计，两款南北通透的边户户型，都只有一个卧室朝南。

一款88平纯南户，书房面积较小且向东或西，由于进深长，最北边的卧室窗户采光会较差。

而105平的纯南三房虽然不通透，但双阳台，大面宽，三卧朝南，卫生间干湿分离，总体来说还是比较值得推荐的。

加上105平比88小三房多了10平左右的使用面积，在居住舒适度的提升则是非常明显。

八项目的优劣势

优势很显然：

1、位置在三环内距离二七塔直线距离仅仅5公里，地块位置既满足离市区非常近，又能满足出行可以走三环高架、京广快速路等快速通道；

2、两个地铁口 ，可以保证前期地块后期地块距离地铁都不远，8月通车，通车时间远早于交房时间，无需等待；

3、鑫苑物业服务水平有口皆碑，无需担心交房后遇到糟心的物业；

4、户型上没有特别大的缺陷，比较贴近郑州置业者的需求，交房赠送不少高科技配置等等。

但劣势也很明显：

1、首开区域A地块B地块C地块半包围的区域为消防用地，和电力用地，也就是消防站和变电站。

2、长江路以南，项目地块以北为高压线走廊。通过规划图我们可以看到紫荆山路以西高压线走廊未来是入地设计。所以如果考虑最北侧楼栋则尽量选择较高的楼层。

3、紫荆山路长江路东南角为公交站场，未来依旧是公交用地。面积较大，不但对周围没有什么正面影响，反而有可能车辆大密度启停对周围的空气带来污染。

4、城改用地，商品房周边一定会有安置房，且较好的地块基本都是安置区。

5、B地块与医院距离较近，医院周边难免会比较嘈杂。

6、每个地块都被底商包围，居住舒适度一定会打折扣。

7、容积率虽然不是特别高，但建筑密度大，公共活动区域较小。

8、户型设计区间比较大，有小户型，后期小户型几乎都是出租不自住，居住气氛不会很纯粹。

9、现有学校水平较低且容量不足，尚未明确引进名校。

下图为高压走廊↓↓↓



下图为公交站场↓↓↓





结语：

8月6日绿都紫荆华庭加推，房源均价11000-11500元/平米，原本预估鑫苑价格会在9500-10000元，在紫荆华庭价格涨到这样之后也不再敢去预估价格，也不敢去给别人再推荐这个项目，不过这不妨碍这个盘是一个非常适合刚需置业的选择。而是否推荐，则要看最终开盘后的价格。

原本是要搭配航拍图，来对项目的施工进度进行分析，不巧的是航拍飞机出了些故障坠毁草丛，三个人找了两个小时愣是没有找到飞机残骸。所以此文除了祭奠三环已经逝去的四位数房价，还要同时祭奠我那坠毁的大疆无人机，阿门！

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