如何攻破一线城市“最严厉限购”

今天（3月25日），上海宣布了“最严厉”的限购政策。最大的变化有以下几点：

1、非上海户口在上海买房，需要在买房前连续缴纳5年社保（之前是2年），补交的不算。此外，文件使用了“家庭”这样的措辞，疑似外地未婚者是没有购房资格的。

 

2、二套房首付提高到5成（普通住房）和7成（非普通住房）。而且认房不认贷，也就是说，只要你此前在上海有一套房，无论是否还清贷款，再买房子都是二套房。

 

3、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。

应该说，这是非常严厉的政策，对于上海房价过快上涨将产生遏制作用。有上海示范，房价涨幅远超上海的深圳估计将跟进。深沪行动了，北京怎么办？

房价涨跌不是本文讨论的重点，本文想探讨的是如何攻破上海的限购政策。具体地说，就是那个5年社保。

其实很简单：到上海注册一家企业，然后买房子。

现在国家正在鼓励“大众创业”，所以注册一家企业非常容易，连验资都免了。对于企业买房子，目前国家政策也是鼓励的，因为有利于去库存，买房子还可以获得税收上的抵扣等优惠。

但有一点，通过企业购买房子，无论是买卖阶段，还是持有阶段，其税负都明显超过个人买房。

我们先看一下买房阶段。

首先是首付和贷款问题。目前企业买房子，没有住宅、商业的限制，你可以买住宅。但企业买房不能做按揭贷款，资金门槛比较高。当然，土豪不存在资金问题。

由于是企业买房，所以契税是3%，不会有1%、1.5%这种税率优惠。其他的税费，跟个人买房差别就不大了。

然后是持有阶段。

个人名下的住宅在持有阶段，基本上没有官方的税费，只有物业管理这些杂费。但公司就不同了，税费还比较多。

首先是房产税，这个是每年都要缴纳的，标准是“房产原值×70%×1.2%”，如果你的房子1000万元，每年是8.4万元。当然，你买房子的时候可以将过户价写得低一些，但最低不能低于官方的评估价。

此外，还有每年的土地使用税，计算方式是“所占土地面积×规定的税额”，对于高层建筑来说，这个费用非常低，可以忽略。

然后是卖出阶段。

首先是企业所得税，计算方式是“（销售价格-房产净值）×25%”。然后是营业税（5月1日之后是增值税，税率差不多）“（销售价格-房产原值）×5.6%”（增值税刚刚公布的是5%，如果有附加，估计也是5.6%左右）

此外，是土地增值税，也就是房地产行业的“反暴利税”，它按增值幅度从30%-60%不等。具体来说，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为40%。最高税率为60%。

另外，买方需要支付的契税是3%。

可以看出，通过注册企业买房，在买的时候还感觉不到太多压力。但到了持有阶段，压力开始显现。如果你的企业有实质性经营，每年的房产税还可以抵扣，如果仅仅是为了买房而注册的企业，房产税就构成了比较明显的压力。

最让人崩溃的是在卖出阶段，企业所得税和土地增值税都比较重。但有个办法可以避税，这就是把公司卖掉。如果你将来准备通过这种方式转让房屋，就不要在一家公司名下放多套房产，否则将来交易起来不方便。

总之，通过注册企业到一线城市买房是个选择，但麻烦事也比较多，整体税负会上升，关键看你的技巧了。

     当然，这里说的是商品住宅。至于商铺、商务公寓、军产房、小产权房，根本就不存在限购。但商业物业的投资价值，显然会低于住宅。

       至于军产房和小产权房，带有赌博性质，但赌赢的可能性比较大，尤其在一线城市。

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