豆豆部落职业分享第29场--被折叠的物业管理

职业分享--被折叠的物业管理...





2016年9月8日，豆豆部落邀请C家长做第29场职业分享——被折叠的物业管理。具体分享内容如下：

一、解密物业管理的专业构成、学历划分、层级划分

        物业管理，并不算是一个高大上的职业。2000年以后，才在大学本科的专业序列里谋有一席之地。我一直觉得国内大学的这个专业设置及定位有问题，在职业序列里的专业人才培养方向上不清晰。

从专业划分来说，目前物业公司里真正学习物业管理专业的寥寥无几，从业者更多的是从工程技术专业、工商管理、财务管理、旅游管理、法律等领域跨专业入行。这部分管理者，处于管理序列的中高层，占据物业公司人员队伍的30%.

从学历划分来说，近几年随着85后、90后加入到了职业队伍，本科比例有所上升，但这不代表这个行业摆脱了低学历的属性。总体来说，本科以上学历从业者会占物业公司的15%，占到了管理层的90%。而硕士（含MBA）以上学历者在公司的占比不到1%。

从层级划分来说，有规模的品牌物业公司分集团管理层（俗称总部）、项目管理层（大家所居住的楼盘物业管理处的管理者）、项目服务层（客服、保洁、绿化、保安、维修等等.....）和公众接触的物业管理显现层面多集中在服务层。

二、 物业管理在国民经济产业链中的位置

        刚才说的是物业管理这个组织形式的立体介绍，下面说说她在国民经济产业链中的位置。

物业管理是房地产的后续产业，属于第三产业，归属服务业。在与房地产的关系上，曾经如胶似漆，密不可分，现在关系仍然是你中有我我中有你。

在目前服务至上的背景下，已经不仅仅把物业管理当做房地产公司的后续服务载体，而是把物业管理当做了房产增值的软性广告和有图有物有真相的实物宣传。国内许多著名地产品牌已将物业管理作为房产销售增值的手段与载体，用先进的理念进行管理，使物业管理逐渐戴上了资产管理的面纱。

在与购房者（业主）的关系上，远了不追溯，只说十年前，物业公司大多是一个冷冰冰的收取物业费，然后提供保洁、绿化、保安服务的概念。那个时代，人们对物业公司基本没什么要求。而十年后的今天，对生活有品质需求的消费者，会理性的选择具有优质物业管理的楼盘进行置业。因为人们经过了10年对房产的消费，已经建立起了资产保值的意识，品质好的物业管理对置业者的帮助，可以从二手房交易中直接体现价值。

三、物业费都花到哪里

        下面再说说物业费，大家可以对照一下自己所居住的社区。

以纯住宅为例（不包括公寓），北京市最高的物业费区间档在15-20元/月/平米，豪宅项目物业费基本都在10元/月/平米以上，高端居住区6-10元/月/平米，中档住宅区3-5元/月/平米，低于3元/月/平米的为普通住宅。（仅为个人意见，不代表行业划分）

那么物业公司收了物业费，是如何运营的，他们把物业费都花在哪里了？这其中40-50%的费用为人工费、25-35%为设备运营费（维护保养+公区能源）、10-15%的绿化、保洁、耗品等杂费、8-14%管理酬金（利润）。

收10块钱的物业费和收3块钱的物业费的支出构成基本是类似的，不同点就在于服务者的薪酬和设备、绿化、环境等维护保养的等级。确实犹如英菲尼迪和奇瑞的后续服务保养是一个道理。一个高端楼盘的管理者，现在花钱雇过来也是要不少银子的。

四、国外物业管理的小贴士      

        说完了国内，说说国外，国外的物业管理更有意思。我觉得海外的物业管理真的只能参考、欣赏，因为和国内的各种形势不一样，你们都懂的。

老牌英国的物业管理，是物业的鼻祖。在伦敦，大家都听说的物业税，实质就是保障性民宅所缴纳的物业费，包括清洁费、公共设施使用费、各种事务的代理费。而最大的物业公司是伦敦政府（其实，我个人觉得这个是最好的机制）。一部分商品房，也可以聘请物业公司来提供物业服务，但是就英国人来说，业主委员会的人选是决定小区物业管理品质的关键。

在巴黎，是我觉得西方国家与国内物业管理形式最为相似的，而且物业经理的职位还是好活儿，物业经理一做就能做好几十年，凭借对社区的了解，对社区各种资源的整合利用，代理业主办理房产业务、家庭事务，争取到额外更多的佣金。凭借着对物业经理的信任，业主也不愿频繁更换物业公司，但会派强势的有正义感的业主委员会代表监督他的工作。

在美国，物业管理公司的组织形式很松散，组合更为自由。更多的以专业公司的形式出现，清洁公司、绿化公司、维修公司或是这些活儿由个人承包。所以物业管理的主体更多的由社区的业主自发组成，将专业业务分包出去。

五、从物业管理看社会折叠

        说了这些关于物业管理本身的内容，现在来说说和未来有关系的（下面的说法可能会有点不成熟），也就是关于折叠。

最近《北京折叠》很火，掀起了人们对阶层、对位置的思考，我个人觉得正视阶层问题，正视这个永远不可能摆脱的现实，是社会群体思维进步的开始（仅限于思维，生活能否进步不一定）。

面对“再过10年，基础操作岗位被剥削价值都没有了的这个问题”是真真实实存在的，并且就时刻发生在物业管理行业。随着互联网技术的应用，许多操作岗可以被技术化所取代。也就是未来的物业费的花费去向会发生变化，人工费的占比会越来越少。不光是一线操作的劳力活儿，一些在现代人看来很有技术含量的专业也在悄悄的被时代淘汰，包括传统公司制度下的各个专业口，都要对自己专业是否能适应未来的发展有所思考与有所改进。预计再过十年，时代对有社会贡献度的职业与专业的划定会重新洗牌。

在社会折叠中，如何让娃进入精英层，我觉得这个是豆群家长未雨绸缪一直都在思考的。再过十年，我们孩子学习的专业，以什么职业身份进入时代洪流，都需要家长用更前瞻一些的思维方式去放眼看看。职业是一方面，技术展望，国家的宏观调控方向，我们都需要考虑。

六、浅谈物业薪资

        目前来看，物业管理这个行业正处于转型期，未来的物业公司是否以目前的组织形式运作存在，现在都不好说。

物业管理现在不属于精英职业，普遍的收入水平较低，但是在高端物业项目和品牌物业的从业人员收入还可以，这与物业项目的管理规模大小和物业费水平有关。在北京、上海的高档楼盘中，项目物业负责人的招聘年薪在60-80W才具有吸引力，低于50W，聘请不到具有经验的合适人选。

现在品牌化物业公司对从业人员的要求越来越高，尤其是在集团化总部职能部门，财务、法律、IT、人力资源、工程管理、企划设计等最低要求是本科学历，对执业年限、年龄、形象都有很高的要求。当然，薪资标准也相应水涨船高，总部职能部门普通职员的月薪税前一般不低于1W元，主管级以上员工的薪资会在1.6W元以上，经理一级员工的薪资会在2W元以上。

从招收新毕业大学生的情况来看，新毕业的大学生一般不会直接聘用在总部职能部门，会在项目进行基层实习训练。岗位有各专业的助理岗，例如客服助理、人事助理、行政助理，我们单位就招收有大量的学习旅游管理专业的实习生。

物业管理不是一个拼学历的职业，是一个拼阅历的职业。阅历丰富，具有良好的教育背景，高效的沟通能力，良好的礼仪形象，是具备进入高端项目的必备条件，也是获取相对高薪资的条件。

今天的分享就到这里，谢谢大家！

N：颠覆我对物业的看法了。一般在普通住宅项目上的物业，是自负盈亏吗？


C：普通住宅是的。


N：主要是从楼宇广告里来增加收入吧，电梯里的广告。


C：不是，楼宇广告属于业主所有。只能作为物业费的补充，理论上物业公司不能随意动用。所以，物业公司一般会想办法压低成本，一般物业公司是会用广告贴收入的。


N：那电信之类设立基站，需要给物业钱吗？


C：有的给，有的不给，大多数基站的钱是和开发商合作时期完结的。其实，现在物业费的花销，都有建委监控，每年需要报备。公共维修基金是物业发起的，得走建委审批手续，也不能随便动。


D：很颠覆之前对物业的看法，这些才是真实的。


C：主要物业确实起步比较低端，大家对物业的兴趣是很低的。不过从物业发展策划的角度看，以后物业公司的进入门槛会越来越高，而且物业公司的运作性质决定着他的发展性是很高的。


D：我觉得可能就和保险一样，大家的认识在慢慢提高。


H：其实物业是跟我们日常生活关系特别紧密的。跟保险一样，有更高的需求了，大家认识端正了，门槛就高了。


D：我觉得现在物业水平参差不齐，存在误区。高档小区会好些，老旧小区就差很多了。


H：是，好的物业还是物有所值的，好多老社区都没有真正的物业。


C：物业公司之间的差异很大。老旧小区，那还不属于物业。一般二级以上的物业公司都是管理很多项目的，小规模的就管一个小区。


N：所以说，行行出状元，任何行业做到极致都不会差的。【1】豆豆部落精华回顾，点击阅读原文。

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