【老潘说】半年拿下三个第一，恒大5000亿在路上！...

文潘永堂

恒大成长到今天，对行业有什么启示了？

一家企业快速成长为中国乃至全球房地产冠军，必有过人之处，否则为什么不是你了？当然我们评价一家企业的优秀，不能单评销售额，这当然也对，但反过来想想，连最核心、最基本的销售额都不看，你又要看什么指标了？

刺激老潘思考这些问题，是因为恒大在2017年年中考卷中，交出了优秀的全科成绩单，对，关键词就是全科优秀。

第一，业绩上拿下三个行业第一，权益销售额2291.6亿，行业第一；6月单月销售611.2亿，行业第一；1-6月销售2475.1万平方米，行业第一；不仅如此，恒大下半年供货更多，新开盘倍增，目前看来4500亿目标胜券在握，拿下5000亿，也是大概率事件；

第二，曾被媒体和资本机构反复提及的两个问题在今年上半年瞬间化解，其一，提前还完所有永续债，其二，净负债率从119.8%降至61.2%，显然这一切就好像恒大有实力，有能力解决“高负债”问题，只是选择在什么时候解决的智慧，后者才是关键。因为有能力是一码事，用不用这个能力，何时用这个能力是另外一码事。

第三，许家印成功引入700亿的“朋友圈”，这是恒大2批引入8家战略投资者，快速优化资本结构的速效战。目前700亿资金已全部到账，这种快速找到伙伴的能力，彰显许家印个人的魅力和“恒大”未来的成长性，收益性。当然，谁都知道这700亿的主，都不是吃素的，没有未来企业稳健持续增长的预期，没有利润的增长，700亿怎会如此慷慨。

第四，除了业绩增长，负债下降，大牌朋友圈增多外，恒大2017年和未来的利润将会显著上升一个台阶。一个大背景是，2016年恒大夺得规模之冠、证明自己之后，战略上开始进入从过去规模型向如今“规模+效益型”模式的转型，而2017年，就是这个新战略的开局之年。2017年，恒大持续打造环节精品、提升产品附加值、降低成本等举措，实现量价齐升，加上还清永续债，引入700亿、发行长期债券一系列优化资本结构举措的推动下，预计利润将实现大增。

……

业绩涨，负债低，朋友多，利润看涨……显然恒大今年的成绩单很漂亮

一个值得深思的问题是，为何恒大前期选择了单科卓越，或者允许一定程度甚至较长周期的高杠杆？这背后的考虑是值得深思的。

• 其一，难道恒大不知道高杠杆的风险吗？知道依旧用，这才叫真正的战略选择；
• 其二，2017年迅速主动解决高负债，让净负债率一下降到行业及格线61.2%。而对应当下，很多房企依旧把净负债控制在70%的安全线。

高低之间，收放之间，恒大历经几次调控已经找到了自己的阀门。

高负债，是一把双刃剑，同时也只是房企的一个选择而已！

最核心老潘要强调的是，高负债从来没有对错之分，只有合适之分！我们不能一碰到高负债，就一位的质疑！比如在一个行业快速上升通道，如果选择低负债，这就是开发企业的战略失误，因为它的机会成本，实在太大太大。那些当年选择保守，低负债的房企，今天百强榜单上是否还有你的位置。

许家印在去年年会就表示：“企业要快速发展，必须大上项目，没有项目根本谈不上销售、谈不上发展。但大上项目会带来什么问题？我们知道，大量的项目就得沉淀大量的资金，对企业而言，就会带来负债率的上升。恒大多年来一直在高速增长，大量增加项目、增加土地储备，所以就沉淀了大量现金在项目上，带来较高负债率。房地产企业要增长快，就要土地多，就要沉淀资金，负债率不可能不高。”

那么中国房地产到底是一副什么样的画卷了？答案是人类历史上罕见的住宅化革命的恢弘篇章。尤其中国将用短短20多年时间要走完欧美200多年的住宅开发和建设，无论规模、速度、企业体量，眼界，模式都将是空前绝后的。

在这样一个历史风口，行业风口时，行业就是激进高速增长的，房价和资产价值也是同步高速增长的，货币增发、资产贬值也是高速增长的，如此历史性的大机遇、大窗口，合适的高负债就是最合适的战略。

而这个时候大谈稳健、比如港派房企净负债率控制在20%算绝对安全了，但他们最大的代价是失去中国内地整个房地产市场，港派房企，作为中国房企引入和学习的榜样，如今众多师傅已经撤离，中国大陆楼市已经是大陆房企主导的楼市。

房地产舆论环境一个悲哀就是，只看到高负债所带来的巨大风险，但没看到的是两点：

• 其一，没有看到高负债带来巨大的业绩高增长，规模高增长；
• 其二，没有看到低负债所带来的保守，落伍和失去话语权。

当然必须补充的是，部分高负债的企业也曾遭遇破产，那么问题选择的就看两点，其一，行业是否具备高负债对应的高增长，其二，企业是否具有驾驭高负债的现金流风险能力。对此，许家印表示：“恒大20年来的做法一直是强调“现金为王”，保持充足的现金流。这样就可以规避企业发展过程中，由于增长快、项目多、资金沉淀大，导致负债率高而带来的运营风险。截至2016年年底，恒大账上现金余额超过3000亿。”

永续债的故事和逻辑也是同样如此。更长周期看，恒大不惧当下，而善于在发展中解决问题，而这一点正是一种企业家大智慧，本质是一种对未来、对自己的一种信心。

恒大启示录，一个更大的启发是，懂得何时叫停，这是战略一大要义。

对于战略，很多时候人们对房地产调控没有规律那么企业有没有必要做3年、5年战略去争论，这不是问题的关键，或者我们对战略过于教科书的理解，总想总结出一套模式、一套打法去往一个公司上去套，去解码他的成功。但事实上，有两点，老潘必须强调，其一，没有一种模式包打天下，或者有他的时间窗口；其二，同样一个公司在不同的环境，自身不同的阶段，也是需要不同的战略，甚至不同的模式去经营。正如微信与QQ互搏，正如恒大，碧桂园，万科在地产进入规模天花板时的纷纷战略转型。

恒大半年报的漂亮的答卷，是宣告恒大从规模型向“规模型+效益型”转变的印证，比如

• 过去10年是一个大周期，恒大销售额从2006年的17亿，增长到2016年的3734亿，增长220倍，典型高速规模型增长模式；
• 如今2017年到2019年恒大选择了中高速增长，许家印也表示：“目前恒大的规模已经如此之大，在这个基础上未来2-3年保持20%左右的增长已经非常厉害。从今年开始，恒大会保持规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益，开始实施“规模+效益”的发展战略。以效益为中心，这是企业的属性”，同时利润要实现3年888亿的目标。

显然，恒大的模式在变，恒大的战略导向在变，这种变体现了恒大3700亿后的心态之变，也体现了行业进入天花板之后的理性判断！

同样的战略调整也是必然，曾经，恒大一度是三四线之王，但今天来看半年报，我们看到的战略之变是恒大城市战略的权变。2017年，恒大在全国240多个城市布局了700多个项目，其中，一二线项目占比超七成，呵呵70%聚焦一二线，这对恒大而言，是不念过去，不畏将来的调整。

2017年下半年，恒大5000亿在路上！

不同的是，在遭遇史上最严厉调控时代，这次的恒大加固了企业的稳健系数！更多百强房企战略的解读和碰撞，欢迎加入地产总裁内参老潘的密友圈！

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