影响2017年房价的五个因素

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K95028看破迷雾，人生就会顺利很多

来源：凯迪网络

说到房产市场趋势，我们得从2014年讲起。因为经济下滑，很多地方房子库存太高，卖不出去。所以政府的态度从打压变成支持。最近又开始慢慢转向一定程度的抑制。

以深圳为例，整个城市的涨幅大概在50%左右，这是我从业以来看到的最快的、单个城市的涨幅。

上一轮涨得最快的是2009年的上海，当时正好是金融危机后，中国政府出台经济刺激计划，所以上海出现快速上涨。

2010年，上海的市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地单价达到9000块，当时的涨幅是50%，2011年是7000块左右，涨幅只有17%，2012年市场照样很热，土地还是只有7500左右，涨幅是15%。2013年市场已经开始走热了，所以成交单价到了11000左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地的平均成交均价几乎没有变化。到2015年，成交额比2014年涨了50%，溢价率达到38%。

大家看到一个比较有意思的现象，上海政府很聪明，在市场热的时候多卖一些土地，市场不好我就少卖一点，市场再不好我再少卖一点。唯一的例外是2015年，市场很好，但是它卖出的土地依然只有前一年的六成。

为什么？原因在于2013年底出台了《新城镇规划》，要求特大型城市控制土地规模。在土地市场、在住房市场快速上涨的情况下，控制土地供应，情况会怎么样？情况就是“地王”频出。

同时，在可售住宅和去化周期方面，市场也发生剧烈的变化，在市场最冷的时候，2014年的年底，上海可售的住宅的存量达到92000套，现在不足当初的一半。2014年底、2015年初，我记得当时我们跟上海政府开过一个“怎么样解决房地产低迷，怎么样把房子卖出去”的会。

当时有一位房企的老总有一个表述，他说不管大家怎么看，反正我觉得这个房市是到头了，他说我把我自己住的房子卖掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么样，但是他卖掉的那套房子大概在后面应该涨了不止50%。

另一个大房企的营销总监当时也说，从业20年这是我见过的最冷的冬天。但没想到，在最冷的冬天之后，市场就迎来了一个快速的上涨。

每一轮调控都是有效的，每一轮调控都深深打击未来3-6个月的成交，可能也进而引起当时的一个短期价格。不过从长期来看，调控几乎对成交价格是无效的，它并不能改变房价上涨的趋势。

知道了现状、知道了过去，我们其实最关心的其实是未来。今天我想跟大家分享一下影响房价走势的五个因素。

1995年中国的人均可支配收入是4000块左右，而在2014年，这个数字达到29000左右，也是20年大概增长7倍。

我们可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢过GDP。在过去很多年里面，很多城市的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这就是为什么房价涨得更快的一个原因。

类比美国，随着GDP的增长，房价一样是上涨，到2008年它的房价增速背离了GDP的增长，所以它的房市崩溃了。现在两者又趋于相同。中国其实也是差不多。

1998年到现在，中国人民银行给的基础利率走势，跟我们很多的直觉相反，我们可以看到在高增长的经济因素背景下，基础利率高于7%的年份只有三个月，大部分年份中国的利率在6%上下波动，什么意思呢？

在过去20年，中国GDP平均大概是15%、14%的增长，但是基础利率是7%。这意味着只要你借到钱，基本上就能赚到钱。

更何况，房价可以在基础利率的基础上打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基础利率上下利息借到钱？国企，一部分上市公司，知名的外企。

普通的民企能够借到这么便宜的钱吗？借不到。

前面两个我们谈到经济、利率，这基本是全国普适性的，能解释房价的上涨，但不能解释房价上涨的差异，所以下面三个因素，我们来聊一聊各地房价涨幅不一的原因。

先来看土地。关于土地我们最耳熟能详的就是“饥饿供地”。

这个说法有没有道理？有点道理，但如果看一下事实就会发现，说整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的，因为从有土地出让开始，全国的土地供应每一年都大幅上升。中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。

一个中国地级市市长平均任职两到三年，我们以一个城市作为例子，称之为A市。A市上来一个新市长，秘书告诉他，现在我们历史上供应的土地足够发展十年之用。这个市长会有两种选择。

第一种选择是减少土地供应，干脆两年里一块土地都不出。但如果不供地，就少了一大块财政收入。

大家知道，中国的中央和地方的两级财政收入是中央的事权少财权多，地方是事权多财权少。财政收入减少一大块，就意味着这个市长在上任的两年里可能很多事情做不成。没有钱就没有政绩，没有钱，城市面貌就没法改善。



第二种选择是照常供地。对一般城市来说，这个预算是每年增长的，今年供的地，可能未来三年都够用。

等上一任市长卸任，新任市长上台后会发现，本市的土地已经够十三年用，怎么办？

只要能够卖得出地，几乎所有市长都会继续卖，“饥饿供地”不容易做到，所以我们可以看到每一次中央调控都是在勒令地方政府严控土地供应。

在中央做主的情况下，不但土地供应过剩的城市要求紧缩，那些土地供应不足的城市，包括北上广深和中心二线城市，它的土地供应也受到紧缩。所以现在中央改变调控方式，各地因地制宜来调控，这是一个进步。

我们总结一下，“饥饿供地”有哪些条件？

第一是执政长官要有长远眼光，这个不难理解，因为“饥饿供地”卖的地少，但收入更多。

 

第二是历史负担少，这个就不容易，因为我无法决定我的前任卖的土地，到底多还是不多。

 

第三是人口要流入。因为一个城市的土地供应减少后，如果人口流出速度超过土地减少的速度，“饥饿供地”就是无效的。

对于中国来说，百分之六七十的地方都是人口流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，剩下的地方才是人口大量流入。所以这种情况下，大部分地方想做到“饥饿供地”，其实并不容易。但像上海和深圳这样的地方，就可以做到。

我们把整个中国的城市分为几个部分。

一线城市，一线城市就是北上广深，它们可以吸引跨区的人口流入，比如北京吸引东北、华北和西北的人口。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南。

二线城市是指省会城市和一些计划单列市，它对本省的人口有很大吸引力，比如厦门，比如青岛。

其它城市称为三四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。

我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年，上海人口增加900万。900万人口放到任何一个国家都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量。

这种巨量的人口流入也带来对住房的需求。

城市格局是一个城市规划的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影响。

在这里我们讲两点。

一是城市的行政级别。从城市发展历史来看，人口往沿海流动，人口往大城市流动，这是一个正常的现象。但在中国，由于行政安排，大量资源向直辖市集中，大量资源向省会城市集中，这种改变其实是改变城市的竞争面貌。比如，整个河南所有的地方都在流出，只有郑州人口是流入，就是因为省会的力量。

二是城市的产业结构。

所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重。

我们可以观察到，在GDP相仿的城市，第二产业比重较高的房价较低，第三产业比重较高的房价较高。

以上海旁边的苏州为例。苏州是很漂亮的城市，人口过千万，但实际是制造业为主的城市，所以，虽然它的人均GDP早就超过上海，但房价只有上海的1/3，为什么？因为流水线上的工人收入很难提高，但如果你从事第三产业，例如房地产业和金融业，人和人的收入就可以拉开。

一个成功的银行家是普通员工的10倍甚至100倍，而整个房子的成交，以上海为例，一年就十万套新房，大概只有100个人中间会有一个人可以买，所以收入拉开会推高房价。

因为决定房价的，是买得起的人的收入，而不是平均收入。所以，未来房价该如何走，大家心里就只有判断了。

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