你在恐惧崩盘，他们拼命做大。楼市多空博弈空前激烈，选错边的别哭！

这是选择决定命运的一年：个人选错，损失巨额财富；房企选错，可能出局。...

✤ 最近火了的空方观点包括：


1、呼唤房产税出台，认为可以降房价；


2、呼唤加息降房价；


3、认为限制地产商融资手段的政策可以降房价；


4、鼓吹卖掉一线城市的房子，享受生活，比如移民等。

✤ 而多方更多的是在列举事实，比如：


1、一线城市的住宅土地供应，还在减少；


2、一线城市人口还在快速增加；


3、基建投资规模仍然很大；


4、恒大、融创等著名房企，还在上规模；


5、被政策冰封的一线楼市，已经有回暖迹象……

✤ 对于未来，明源君有以下一些基本判断：

一  史上最严的“三限”政策，在一些城市的效果正在减弱，甚至在与市场的博弈中失效。地方政府可能会继续出台小政策让房价保持稳定。

二  空方呼唤的相对精准的政策比如房产税，不一定能降房价。加息等大政策，会影响全局发展，政府不会为了房价这个局部目标，牺牲发展这个战略目标。

三  一线土地供应减少、人口持续增加，基础建设继续天量投资，说明影响楼市根本的底层逻辑，短期内很难出现根本变化。

四  为了2018，也为了在高速增长结束前谋得江湖地位，大房企即使牺牲一些利润，也会在2017实现战略性的规模增长。

明源君下面详细来说。

2016年一二线城市的限购、限贷、限价政策，大招频发，不断加码。市场瞬间冰封。不过新的情况是，从2017年前7周的情况来看，并没有比放大招前的2016坏到哪去。以数据比较全的55个城市来看，2017年1-7周的商品房成交面积约为4643万平米，同比2016年1-7周的4560万平米甚至还略有增长。

当然，单就16个被调控的热点一二线城市来看，12个城市的成交量是下降的，同比下降38%。4个城市是上升的，上升幅度为22%。

不过，这些城市也在逐渐起变化。明源君在北京、深圳的几个朋友，最近遇到了同样的问题：头一天看好的房子，第二天准备签合同或再看看，没想到前晚已经被别的客户秒杀了。这在去年后几个月是不可能的事情。当然，这几个朋友看的都是性价比高的房子，在大市场回暖之前，性价比高的房子会率先回暖。

也就是说，限购、限贷的政策，效果正在减弱。当然，这也是必然的事情，只不过到底过多久才减弱需要讨论而已。比如限贷需要客户有更多自有资金，随着时间流逝，客户的积蓄会增加。限购需要客户有5年社保或者有本地户籍，社保总会攒够，而深圳的入户限制已经放宽到普通大专学历。

✤ 去年新发明的一个政策是限价：
1、土地拍卖的时候，到一个价格就“熔断”，不卖了或者按照特殊规则来卖；


2、房子的价格必须审批，按审批价卖房子。

限价政策在与现实的博弈中不断失效。2017年1月22日，郑州市卖地，熔断后房价低者竞得，结果当地一家公司报出了“1元/平方米”的综合房价，摘得土地。这便是当时舆论关注的“1元”房价。

后来，政府紧急叫停此次拍卖，决定以后“按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人，土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。”

事实上，类似的“熔断后怎么办”的难题，之前在南京、苏州等地也出现过，最后是通过抽签解决问题。而卖房按照审批价卖，最开始房企是卖给关系户，后来也是通过抽签进行分配。

限价政策遇到尴尬，最本质的原因就在于：不管是土地还是房子，政府批准的价格，都比市场价要低，而只要有价格差，就有变现的可能。

2017年前7周一二线成交的住宅用地面积和价格，与2016年前7周相比有大幅度上涨。明源君认为，不管是政策的效果随着时间流逝减弱，还是政策一开始就陷入尴尬。都说明市场基本面还在，相关政策只是暂时起作用，而且，政策一旦出现变化，市场将剧烈反弹。

很多人执著地相信房产税一定能降房价，而且像呼唤神龙一样过几天说一次。明源君认为不一定，而且不能降房价的概率更大。

首先，明源君相信大部分人说的房产税一定不是向开发商征收，因为开发商的税已经很重了，地价加上税费，在一线城市已经占到了房子成本的60--70%。再加税有用吗？再加税只能让房子更贵。

所以。明源君相信，大家说的房产税，意思是说向持有多套房产的业主征收持有税，比如有三套房的业主，第三套房每年征收其价值一定比例的税，增加持有成本，让他被迫卖掉房子，这样市场里的二手房供应就会增加，房价就可能会降。

✤ 如果你想的是这个逻辑，那么看起来它是成立的，但是它的成立有以下四个前提：


1、得把70年产权改成永久产权。

如果房屋产权只有70年，那么买房的时候已经交了土地使用费，为什么还要交持有的费用给政府？


2、房东无法把自己的持有成本转嫁给租客。

如果房东可以通过加租来转移自己的成本，那么就不存在被迫出售的问题。


3、租金加货币贬值都无法抵消持有成本。

即使租金不足以缴纳房产税，但如果货币持续贬值，每年贬值幅度加上租金回报，大于房产税，房东也不会出售房子。


4、持有多套房的人确实很多，足以影响市场。

持有多套房的人是不是真的很多呢？反正明源君认识的人里，有2套房以上的人不多。这些人把手里的房子放出来，真的就能改变市场供需吗？

✤ 请注意，二、四很难同时成立，为什么呢？


1、如果持有多套房的人很多，那么他们可以同时加租影响租房市场 ，转移持有成本给租客。


2、如果持有多套房的人不多，那么他们把自己的房子卖掉也不会对房价有太大影响。

总之，明源君觉得，房产税可以降房价的可能不大。当然，有些大招应该是有用的，比如多次大幅度的加息。但是如果采用这样的政策，影响的就不止是房地产，而是整个国家的经济发展。

去年的中央经济工作会议上，对于2017年宏观政策的描述是这样的：要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要更加积极有效………货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。

2月3日，央行上调了公开市场逆回购利率和SLF利率，有专家将此解读为悄悄加息。

这些信号，都说明，政府是充分认识到了货币政策的影响的。

而且，从东京、香港等城市的历史来看，货币政策大调整、金融危机等因素导致崩盘，房价真的大幅下跌后：富豪们受影响不大，豪宅价格反而坚挺。受影响最大的是中产，因为“负资产”，很多人自杀。

而一直期望房价崩盘的底层，并没有勇气和能力在房价崩盘后买房，他们会抱怨整体经济不景气，让生活质量下降。

日前，北京公布了2017年建设用地供应计划，供应总量为3900公顷，比去年减少200公顷。特别是住宅用地计划供应610公顷，相对于去年的1200公顷，减少了差不多一半。

而在过去几年，4个一线城市的土地供应加在一起统计如下：

2015年合计批准上市面积比2014年少了10%，2016年合计批准上市面积又比2015年减少了18%。2016年合计成交住宅用地面积仅为前年的50.9%，更是2013年的38%。有专家预计今年成交量会下降15%左右。土地供应的减少，意味着什么，明源君不说，大家也都明白。

2016年深圳常住人口1190.84万人。而2015年，这一数据是1137.87万人。也就是说深圳一年净流入人口53万人，增长率达到4.7%。前几天，深圳组织了一个仪式，庆祝“深圳福田户籍人口破百万”。至2月16日，深圳户籍人口达到了410万。

非户籍家庭，需要5年社保才能买房，而户籍家庭可以买2套房。2016年深圳严格限购政策的同时，也把入户条件进一步放宽到普通大专可以入户。

深圳小学生人口，从1979年建立深圳时的4.7万，一直发展到了2015年的86.48万人。7年来，深圳的小学在校生增长率达到了惊人的47.6%。

其他一线城市，虽然增幅不如深圳，但是也都有类似的趋势。人口越来越多，孩子越来越多，对楼市意味着什么，明源君也不用解释了。最近又有报道称，2017年，中国有45万亿的固定资产投资目标。其实这个不多，因为2016年，全国固定资产投资是59.6万亿元，比2015年名义增长8.1%。这个和楼市有什么关系呢？

✤ 明源君曾经解释过房价上涨的3个主要原因：


1、货币超发，房子本身价值不涨，对应的货币却多了。


2、供需矛盾，资源聚集，导致大家都往大城市跑，人多土地少，当然要涨。


3、实际价值增长。比如城市发展，多修一条地铁，地铁沿线的房子就会涨价。修一个商业中心，旁边的房子也会涨价。多两条高铁一个机场，多几十个大学，整个城市的房子都会涨价。每年几十万亿的固定资产投资，其实许多就是在增加这种价值。

我们先来看看一些著名房企2017年的目标是多少。

1月10日，融创官微对外宣布2017年销售目标为2100亿元。不过据说，他们内部定下的目标是2017年销售额超过3000亿元，进入行业前五。而2016年融创的销售刚过1500亿大关。也就是说，融创传说中的目标是翻一番。

恒大今年的销售目标定在了4500亿元，而它2016年销售金额为3734亿元。

金地一高管表示，公司将在三年内冲击2000亿元，而2016年金地刚过千亿。

万科2016年开工规模达到3500万平以上，其预计2017年推盘量在这个水平之上。而其2016年全年新推盘超过3000万平，实现销售近2800万平。

也就是说，万科要增加1/6的销售面积。

这些房企都是野心勃勃的。但是实际上，很多业内人士并不认为2017全国的房价、销售面积会有大幅度的增长。✤ 那么这些房企为什么敢定这样的计划，为什么要定这样的计划呢？

一  2017将是并购之年，缺钱的小房企将被收购

房企惯常使用的名股实债融资术，成为中国证券投资基金业协会4号文重点监管对象。此举意味着，继银行理财、信托、公司债等资金投入楼市渠道被堵后，基金子公司开展的房地产类资管计划业务也将被收紧。文件明确私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快16个热点城市的普通住宅地产项目的，暂不予备案。

千亿房企一般都是全国布局，海外融资利率也很低，所以他们腾挪空间比较大。而集中在1个城市布局的中小房企，先遇到限购加码，再遇到资金被卡死，就只好出售项目或者公司。

目前我国的行业集中度还没有达到发达国家水平，万科或恒大的市场占有率是3%-4%，美国在成熟阶段龙头的市占率是6%-8%，有一倍的成长空间。这也是大房企敢上规模的原因。

二  2017可能是小年，但2018可能会很好，必须占据有利位置

许多地方政府将目标定为在19大之前保持楼市稳定。而2018年上半年的2会之前，政策放开的可能性也不大。在此期间，房价有波动就会出小政策。

而到2018年下半年。许多政策的效应逐渐减弱，此时一旦放开某一政策，前期积累的一些需求都有可能爆发。但是，如果你到这那时再去准备大干一场，已经晚了。

要想在2018大干一场，2017就得打好底子，占据市场份额。而从长远来说，市场逐渐从增量转向存量，在新房市场迅速做大的机会，也就是这几年了。作者：明源地产研究院    天风



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