稳住！越是调控密集期，越别忙着跟政策走？

太阳底下并无新事...





告别长假之后的第三天，继续被新政刷屏，今天房价君走简单直接风格。

中央怎么想的？

三点方针值得关注

面对热点城市地价房价的快速上涨，此次政策应对方面，中央有比较清晰和理性的认识，有三点值得关注：

第一是明确了各层级城市的调控思路，即一线城市要“控”，二线城市要“稳”，三四线城市要“活”。从对不同层级城市的市场要求上，体现了“因城施策”的中央精神。

第二是楼市去库存有了新提法，即“要区别对待”，这是对此前全面去库存政策的一种修正和调整。房地产库存是有区域分化的，这次中央层面明确提出了要区别对待，是非常及时的，有利于三四线城市库存的去化。

第三是罕见地把楼市价格过快上涨提到了危及国家安全的高度，足以说明本轮房地产市场行情引起高层的极大关注，也印证了房地产已经与经济、金融、社会、国家发展高度捆绑的事实。为了社会的稳定和国家安全，对房地产市场的政策都会慎之又慎。



政策有用吗？

分析下短期市场影响

短期看，本轮政策对市场的影响，主要有以下三点：

一是房价不会率先先调整。楼市与股市不同，价格反应相对滞后一些，且政策的目的并非降价，而是稳定房价。

二是成交量会迅速下滑。限购令的出台直接削减了需求基数，限贷的升级则是直接加大了购房成本，越来越多投资者选择观望，会让成交量出现迅速下滑。

三是政策调控还会进一步加剧。从相关消息看，中央部署本次调控阵容强大，第一波是各城市的调控，第二波很可能会采取中央级别的金融、财税、土地政策，从而达到遏制房价过快上涨的目的。

真正稳住房价？

还要靠货币、土地、人口等

房价上涨是多方面因素造成的，并非一个城市政府可以左右，需要中央部门和地方政府相互协调，并在尊重市场规律的前提下，在货币、土地、人口、区域发展等领域采取措施，才能真正稳住房价。

首先房价是货币现象。M2增速和存量一直居高不下，大量投资资金无处安放，房地产成为少数可行的投资标的，货币供应量是地方政府无法控制的，靠限购和限贷只能管得了一时，不能长久阻止资金的流动。M2增速能否持续降低，这与经济发展大局相关。



其次土地供应制度有先天制约。现行财税体制下，地方政府靠土地吃饭，增加土地供应量，往往说得容易，做起来难。真正的增加土地供应，解决土地城乡二元制是根本，给予小产权房以合理合法身份是关键。

再次，人口流动方向不是地方政府一厢情愿决定的。哪里人口净流入量大，高端人才聚集，哪里的房价就高，未来预期涨幅就大。这是简单而又重要的供求关系所决定的。三四线城市库存高，是地方政府无视人口发展规律，盲目开发房地产造成的恶果，必须贯彻供给侧改革，发展经济，改善投资环境，与新型城镇化结合，吸引周边人口聚集，逐步消化。一二线城市，未来依然是人口的流向所在，限购限贷也仅仅是延缓楼市的上涨，而不会导致楼市崩盘。这一规律在未来市场发展中体现。

买房者何去何从？

必须建立自己的房价底线

这一轮部分城市的量价齐升，尤其是价格的暴涨超出了基本面的逻辑，房地产走向金融化。这种状态难以持续，即使政府不出台政策，市场预计也会在明年进入调整期，政策拐点使小周期拐点提前到来。

小周期的更迭并不改变楼市总体还处在上行大周期的趋势。城镇化的空间还很大，产业和人口依然在向大城市聚集，支撑中心城市楼市上行的基本面依然强劲。而宽松的货币，投资渠道的匮乏，这些影响楼市的根本变量短期内亦难矣改观，楼市螺旋向上的规律也不会改弦。

——臧建军和他的小伙伴



其实太阳底下并无新事，这一轮调控不是第一轮也不是最后一轮。每一轮调控，虽然残酷，却也是最好的机遇期。因为牛市情况下，大家选择相同。唯有残酷的调控能让不同的人作出不同的选择，而不同的选择造就了个人财富的分化、房企成败的不同。而做出正确选择的前提是：跟着自己的判断走，而不是跟着政策走。

城市不同，底线不同，2016年的调控，也是刚需的机会。回到房子本身，你永远不可能知道什么时候是房价的底，你需要建立一个自己的底线，在达到这个底线的笋盘出现的时候，迅速出手。而不是跟着政策走，等到政策宽松的时候，房价就又涨上去啦。

——明源地产研究院

编辑整理自：中房研协测评中、明源地产研究院等

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