什么样的酒店式公寓值得买？秒懂七步鉴定法 丨裘维维

一、二、三，最重要。

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一、二、三，最重要。

文|裘维维

因为不限购，不限贷，门槛还低，酒店式公寓有自己的吸引力，加上住宅一被限购时，它所占到的成交比例就更高了。

这几个月间也涌现出一些红盘，像一房难求、位于桥西的绿城运河郡；像销售套数一直在排行榜上的新天地中心、浙港国际；还有滨江区、余杭区的一些项目等，每个月都有庞大的销售数据。

卖的好价格自然就往上，去年开始，酒店式公寓的涨幅都不小。作为非住宅，并不是调控的对象，它的价格涨跌都是相对自由的。没有强大的限价令帮我们把关，更需要好好筛选。

前阵子，有个同事去城东的一个酒店式公寓楼盘，活生生的被吓到了。价格卖到了两万六七不说，不知道哪来的大巴一车车的往售楼部运，时不时的还有人在麦克风里喊，恭喜张女士成交一套，请砸金蛋。

这样的销售现场，很容易鼓动情绪，可是到这样的价位了还值得买吗？连地产商是谁都不清楚就冲动跟风下单吗？跟住宅一样，你必须得好好鉴定下，它们的价值在哪儿。值不值得买，得分七步走。

◆STEP1第一步，你得搜索下，官方网站上有没有这个楼盘的预售证。

如果连预售证都没有，直接劝你不要购买，实在喜欢等交付了去二手房市场。到时候二手市场上没法交易，说明产证不齐；万一产证齐权可以过户，等待交房期间的风险不用你来承担。

预售证查得到，说明产权方面没问题，不然是领不出预售证的。

◆STEP2那就开始第二步，你就得关注开发商了。

有大牌房企开发的酒店式公寓，自然是首选，只是这样的机会可遇不可求。更可能的情况是，大量酒店式公寓的开发商，名不见经传，在度娘上各种搜索，也没多少信息。搜到最后，可能搜到个地产商的招聘信息，要想找以前开发过的项目怎么样，基本没有。

绿城运河郡为什么能卖的好，很大部分是因为品牌。地产界的传奇宋卫平先生代建的项目，品质总是有保证的。另外项目的资产方------新明，开发过诸多房地产项目，是一家上市公司。

有人会反对，谁都有起步的时候，总要给新的地产公司一些机会嘛。

◆STEP3好，给机会，那就开始第三步：看价格。

住宅与酒店式公寓一直存在着价差，价差是多少，才合理，才值得购买。假设先撇开品牌的因素，我们把所有的酒店式公寓一视同仁。

以桥西为例，刚好有两个典型的项目。拱宸桥西板块的大运河府，高层售价大约是4W，带精装修，无特殊景观。拱宸桥西的绿城运河郡，平层售价大约是2W，带精装修，东南西北各有朝向，部分将拱宸桥及这一段的运河尽收眼底。他们的价差是对折，酒店式公寓的单价是住宅的一半。

当然运河郡LOFT的房源，单价会高一些，同样的面积，享受的空间不一样，它的单价在2.7W左右。



☝绿城运河郡57方loft样板房实景

即使如这样的地理位置和开发企业，它们都是这样的价差，在其他区块，这理应作为一条参考线。高于5折的，就得来看看，你要买的酒店式公寓到底有什么通天的本领。就算住宅的装修标准会略高一些，那就把这条线放宽，酒店式公寓是住宅房价的5-6折，你才值得考虑。

◆STEP4为什么特别要关注价格，因为酒店式公寓最吸引人的地方，是回报率。第四步，测算今后的出租回报。

这个回报自然不是销售员告诉你的，而是你去附近打探的，不高兴打探也没关系，下载几个APP，安居客啊，链家啊，上边都有出租房源。

你有两个判断的来源，一是边上的酒店式公寓，明显不如你要买的房源的，如果它们也能租个三五千，你的就铁定没问题。二是看边上的大致承价能力，住宅类的房源，都是租给谁的，他们都愿意花多少钱。

四通八达的地方、有景观优势的地方、企业密集的地方，出租都会比较活跃，还有一点很多人没留意到，就是学校，边上有优质学区的地方，出租的灵活度、回报率都比较理想。



☝拱宸桥西实景

◆STEP5第五步，看周边与你竞争的房源有多少。

就是供求关系。说到头，这还是与回报率有关，只是不一样的观测点。有些新区，规划了不少的住宅用地以及商业用地。住宅都开发完了卖掉了，剩下的商业，这么大的体量怎么办呢？动辄可能是几千套，问题，边上说不定还有几千套。

试想一下，几千套小房子在同一地方抢房客，那是怎样一个场面？那么，售价再低，最后也只能拼租金。下沙沿江区块，就吃过这样的苦头，还好，售价够低大学城人够多，还能消化。

得设想出租或转让时，有多少人买单。像绿城运河郡，整个桥西区块，只有这么一个酒店式公寓，以后也没有。于是在听说即将推出最后一栋楼时，现场忙坏了，工作日的到访客户都有50组以上，有需求，安全度自然会高得多。



☝绿城运河郡一启动认筹，售楼部就挤满了

◆STEP6第六步，以后有没有良性上涨的空间。

这个就不仅仅是租金了，而是房价上涨时，你也能尝到点甜头。尽管说酒店式公寓不是必需品，但无论谁买了房，总是盼涨的，那就看周边对这类房源的需求量有多少、供应量有多少。

听说买绿城运河郡的人，有一大部分是用来自住或收藏的。有些把它当成首套房，刚需自住；有些是住在桥西，希望家人也能住过来；有些是住在桥西，想在家旁边添个书房；有些是看到这样的运河景观，按捺不住的，因为桥西的大部分住宅，都在小河路以西，绝大部分是看不到运河的。

当然，这一点不是所有酒店式公寓都具备的，有的话是意外之得。



☝两栋高楼便是绿城运河郡，此图为效果图

◆STEP7

第七步，不要被一些噱头迷了眼。

噱头，都是暂时的，真正会长期服务你的，是物业，不是那些所谓的「网红」公寓，也不是所谓的「众筹」公寓之类的。

酒店式公寓，越返璞归真，越合适。它就是一个小小的房子，低低的总价，大牌公司能加分，大牌物业能加分，全装修能加分，单价合适能加分。

七步盘算下来，你买的酒店式公寓就基本不会差了。

可能你还有一个具体的疑问，比如像绿城运河郡这样的房子，1号楼估计3月中旬要开盘，均价还是保持在2万出头，那该具体选哪套？

如果是投资，选总价在标准线左右或以下的。如果是自住，可以按照自己的需求来，如果为了收藏，那就得花点钱去占有资源了。

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