论单兵作战，万科就是成都楼市的“特种部队”

靠9个项目破百亿的成都万科VS特种部队，你怎么看？...





“9.11”事件发生后，布什政府不得不立刻开战，但依照常规，在阿富汗集结、部署军队需要三个月到半年左右的时间。

布什政府不愿意多等，此时，国防部长建议启用特种部队。最终，进入阿富汗本土作战的美军仅有120余人，结果不到2个月，美军就赶走了塔利班，宣告战争结束。

以少胜多，是特种部队最显著的特征。在2016年的成都楼市，我们也发现了这样一支特种部队——万科。



16年底，成都万科通过官方微信平台对外宣布，年度认购、签约、回款均突破百亿，保守估计，成都万科全年的销售金额应该105亿左右。

万科今年仅有9个项目在售，远低于另外两家破百亿的房企——保利、恒大。一如美军以少数兵力突袭阿富汗却取得奇效，万科强悍的单盘产出与精准的战略布局，为成都楼市提供了全新的“作战思维”！

更深远的意义在于，这不仅是万科入蓉17年首次登上百亿高峰，也是成都首次出现凭借9个项目就突破百亿的开发商。

正如成都万科总经理沙骥在万科内部年终总结会上所说的那样：功不唐捐，玉汝于成。

每一份努力都不会徒劳，困难就像雕玉的凿，打磨你，也成就你。创纪录的百亿，与万科17年间在成都的深耕细作、如琢如磨，息息相关。

真实的特种部队因为要遵守诸多的保密程序，鲜少有“出镜”的机会，始终蒙上了一层神秘面纱。

不过从以特种部队为主角的影视作品中，如《第一滴血》、《玩命快递》、《敢死队》等，也足以供我们窥见特种队员的悍勇。

这些电影都有一个共同点，均讲述孤胆英雄的故事，且这些英雄要么曾服役于特种部队，要么正在特种部队就职。跟史泰龙、杰森·斯坦森他们的战斗力比起来，甄子丹那句“我要打十个”都显得弱爆了。

单兵作战能力，是特种部队最突出的优势，成都万科亦是如此。

2016年，成都万科9个项目在售，其中仅有第五城、理想城、国宾润园、锦西润园是全新项目，全年下来，这4个项目销售金额超过40亿，与另外5个老盘平分秋色。

其中，第五城在半年多的时间里，销售面积超过30万平米，强势杀入今年成都楼市单盘前十。万科城全年奉献15亿，两座润园总金额约18亿，金色城市超过10亿。五龙山有新品和教育用地的加持，全年销售超过10亿，金域缇香超过5亿。

整体算下来，成都万科全年平均单盘产值突破10亿大关。

强大的单盘产出，让人不禁想起《第一滴血》中的兰博。最后一场战役时，兰博单枪匹马，孤身返回小镇，与反派直接正面对抗，丝毫不拖泥带水，成为孤胆英雄的代表。

以色列特种部队突袭乌干达恩培德机场，是最经典的人质营救战。

1976年，一架A300大型民航客机在雅典到巴黎的途中遭遇劫持，并被迫降落在非洲腹地乌干达恩德培机场。以色列军方迅速反应，安排了35名特种队员顺利进入机场候机大厅，一阵枪林弹雨之后，大部分恐怖分子被悉数击毙，接下来只剩扫尾工作，整个交战过程只用了1分45秒即告结束。

这样的速度，也出现在成都万科身上。

3月，国宾润园首批次开盘，摘金3.8亿，创下成都万科17年单盘单日销售记录，全期从拿地到清盘仅用6480小时；

万科城2期开盘，2小时即达到233套；随后的第五城呈赶超之势，在6月别墅与高层产品相继首开，一个月内完成8个亿的销售金额；

上半年，万科在售项目6个，住宅销售以备案金额26.24亿挺进成都前三，创造了高于2014年、2015年约10个在售项目的同期战绩。

万科速度，犹如“突袭乌干达恩培德机场”一役的名称“雷电行动”，风驰电掣，让“吃瓜群众”看得目瞪口呆。

到了下半年，锦西润园开盘现场一房难求，半小时即售罄豪取2亿，并在一个月内三开三清；五龙山·蓝山别墅一期开盘时，总房源111套悉数售空，揽金3.6亿；理想城两个月销量破1000套，并问鼎成都11月单盘销量第一名。成功的军事行动都相似，失败的军事行动各有各的不同。

相似是因为，每场成功的战役背后，除了需要特种队员的精英作战能力外，宏观战略也是必不可少的因素。2015年底，成都万科对外宣布其“城西战略”。

彼时，城西还鲜少大型房企入驻，万科此举仿佛沙场上兵出奇招。

到了2016年，3月金沙地块拍出1.2万的单价地王，11月，龙湖、中粮、保利等又为了城西的地块贴身肉搏。此时，万科城西已然大成，土拍有多凶猛，万科占位城西的成功性就多有说服力。

而从产品定位的角度来看，万科也与特种部队存在巧妙的联系。

在美国特种部队不到2个月就将塔利班赶出阿富汗的战争中，队伍的基本架构是三个人组成一个战斗小组，一个是专门组织打仗的战斗专家，一个是通信专家，负责处理所有的信息，还有一个是武器专家，负责炸药、导弹等。

分工明确，再加上强大的团队随时提供补给，并进行精准定位、实时评估等工作，最终达到小战、巧战而屈人之兵的目的。

4个项目同时开花，国宾润园、锦西润园瞄准在今年崛起的改善需求，万科城、理想城则主打刚需产品，彼此定位分明。

同时，万科设地处三环出城第一街口要道的国宾润园售楼部为城西购房中心，先引导客户进入，然后根据不同的购房需求，再分流至对应项目，每个项目实现销售人员通盘通卖。

在先见性的战略支撑和精准定位下，万科城西成为同一片区多盘操作的典型案例。而据年底最新数据，万科城西4个项目全年销售金额36.1亿元，在万科破百亿一役中战功赫赫。西进之后，万科开始“南图”。

5月的最后一天，万科在与德商、融创等开发商的竞争中，顺利拿下城南一宗220亩的低容积率地块。下半年，城南迎来价值爆发，一夜之间，天府新区的房价直线上升，随后带动成都全域普涨。

万科“南图”，抓住了最关键的时间点。在城南立下一座翡翠公园后，也为万科开启另一个战略提供契机。

在战场上，当战况陷入僵局时，指挥官需要要采取突围措施。通常做法是，组建一支精英小队，寻找突破的机会，随后重整局势。

这种做法放到经济市场来说，就相当于在已经固化的市场环境中，寻找新的商机。

在整个2016年的楼市中，万科也完成了一次突围，在早已形成定局的别墅市场中，通过为别墅加持城市配套的概念，打开了一片蓝海市场。

10月，在翡翠公园临时接待中心举行的媒体见面会上，成都万科首次公布了“2016城市墅居战略”。

市场早已对别墅不再陌生，但从别墅业态中再分化出“城市墅”的概念，并能形成一定规模，万科此举当属第一次。

有别于传统别墅位置偏远、配套不足等诟病，万科通过自身的配套标准与产品相结合，创造出独特的优势（关于万科的配套打造后文会进行详述）。

在参与“城市墅居战略”的三个项目中，除了翡翠公园还未开卖之外，另外两个盘都是成都楼市今年的“红角”。五龙山全年别墅销售金额约7亿元，是城北别墅供应的主力军。

第五城全年销售21.4亿，位列成都单盘前十。翡翠公园虽然尚未开盘，不过根据目前的排号情况和关注度，开盘那日铁定是场重头戏。

从市场角度来说，在改善产品高走的大环境下，别墅销售也在今年涨势喜人。如联排别墅全年销售占比2.5%，是近五年最多的一次，而联排正是万科城市墅主要的产品业态。2016年3月10日上午，成都万科总经理沙骥在微信平台发布了一则音频，宣布以“城市配套年”为主题，开启成都万科2016年品牌新战略。

在电影《猎杀本·拉登》中，情报员判断出本·拉登具体的藏身位置后，便立即调动海豹突击队。

这次行动过程中，特种队员配备了尚在实验阶段、从未真正作战过的隐形武装直升机——寂静鹰。

当晚，两架寂静鹰潜入巴基斯坦境内，一架直升机负责外围掩护和接应，另外一架悬停在目标建筑墙外，放下作战人员后驶离。最终，特种队员顺利击毙本·拉登，在美国反恐历史上写下鲜红的一笔。

武器，是特种作战中关键的一环。如寂静鹰之于海豹突击队的首秀，对成都万科而言，“城市配套”便是这件全新的武器装备。

3月，万科第五城在海滨城举行了“城市会客厅”的亮相仪式，开启万科造城3.0模式。到了5月，这座公园教育大城透露出更多细节。

在西双楠880亩的土地规划上，成都万科将强化对社区商业、教育营地、健康养老等配套服务的打造，为客户提供更多居住空间以外的服务。到12月，第五城已经完成与双流中学的签约仪式，商业配套等业已处于施工进程。

万科进驻之前，九江板块一度被业界忽视，然而如今价值蜕变之后，人们已经习惯将九江板块叫做第五城板块了。在单盘撬动区域的过程中，万科实现的教育、医疗、交通等各种配套加持是整盘棋的关键所在。

4月，五龙山成功摘牌142亩教育用地，将打造成都实验外国语学校的小学、初中和高中部小区，此外，还规划了金苹果、蒙特贝尔两个幼儿园。单在教育用地摘牌的当月，五龙山销售额就达到了2.5亿元，全年备案金额超过11亿元。全龄教育配套的落地，成为五龙山今年销量猛增的最大推手，要知道，入市五年以来，五龙山除了第一年取得近20亿的销量之外，此后销售表现一直平平无奇。

而在万科城西，“城市配套”起到的效用则更加明显。在城西的4个项目中，国宾润园、锦西润园在拿地之初周边就已经具备醇熟的配套，万科城、理想城则没这么好的先天条件，甚至犀浦那一大片区域，都因为配套落后而让购房者望而却步。

万科进入之后，先是为万科城规划了约5万方的商业体量，随后又与成外和成实外达成战略合作，并打造了体验式教育营地，为3-18岁孩子提供专业的户外教育产品。这样的利器，让万科城写下了“8个月卖9栋楼”的业绩。

在理想城，万科同样将打造约6000㎡的体验商街，同时也与犀浦外国语学校签约，提供了更多的教育资源。再加上两个项目均毗邻地铁2号线，试问，有几个购房者能抵挡“地铁+教育”的诱惑呢？

如今房地产行业竞争愈演愈烈，同质化产品越来越多，如何打破僵局，万科的“城市配套”带来了全新的破题思路。

从住宅开发商向城市配套服务商的转型，正是万科与其他开发商在打法上的最大差异，而客户日益增多的生活需求，恰好成为万科“城市配套”的吸引力与合理性所在。在希腊历史上，曾有这样一支军队，以300人之力捍守关隘，力挫波斯的5万大军，并为敌方带来了近2万人的损伤，挽救雅典于狂澜之中。

这场战役史称温泉关之战，这支军队有一个大家都耳熟能详的名字——斯巴达。

有关斯巴达300勇士的传说和影视作品不胜枚举，其骁勇善战，可谓最古老的特种部队形象。而温泉关战役，则有许多和成都万科今年在打法上的不谋而合之处。

比如温泉关是一个易守难攻的狭窄通道，一侧面对大海，另一侧则是悬崖峭壁，斯巴达扼守该关口，带来天生的作战优势。

成都万科基于对城市区域的判断进行布局，无疑相当于占领了温泉关的地形优势，从外部降低了作战难度。

又如，斯巴达人个个都堪称天降神兵，作战能力以一当十，与万科的单盘产出不相上下，强化了内部力量。

同时，斯巴达人的武器装备异常简单，仅有长矛和盾牌，杀伤力却胜过敌方的枪林弹雨。“城市配套”就是万科的长矛与盾牌，基于此，万科虽然没有数量上的优势，9个盘却也能大获全胜。

与保利、恒大的“大规模作战”相比，万科的“特种部队”模式带来了不一样的思考：加强整体布局的能力、加强单个盘的输出能力、加强项目之间的互通能力、加强产品的差异性和吸引力。

这样做的好处是，一方面能有效避免因规模庞大而引起的效率降低，同时单盘撬动区域，扩大了万科品牌在成都的影响力。

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