地块肥东土拍

央企捡漏！拯救刚需！滨湖、新站、肥东一个价！通通7000+元/㎡！

滨湖、新站、肥东一个价！通通7000+元/㎡！...

莎士比亚在《亨利四世》中写道：为王者无安宁。

这句话放在合肥地王身上同样适用。据悉，合肥某地王批了备案价，不敢公示；某地王备案价不给批；某地王zf给的最高备案价比楼面价还低；某地王卖的太火被zf要求低调......欲戴皇冠，必承其重，压在地王身上的负担重量千斤重！

春夏秋冬又一春，创造这些地王的土拍每月1场从不缺席，颇有点提了裤子不认账的意味。

今天下午2点半，合肥3月土拍如约而至，安建、碧桂园、绿地、万科、融创、苏州合景、大富、保利、金地、正荣，金科、融信、祥源、中海、龙湖、旭辉、华冶、弘阳、新华、中梁、和昌、文德、美的、庐江某房企等近30家房企参拍.

3.24土拍信息

如果把之前的土拍比作跌宕起伏的悬疑片，那么，今天的土拍就是一场寡淡的生活流水片。不管是区域、还是价格，毫无高潮，全程都是尿点。

最终，合肥土市8宗864.04亩地块成功出让，累计揽金71.85 亿元。。其中，新站区3宗纯居住地，431.38亩；肥东县2宗纯居住地，231.43亩；瑶海区1宗纯商业地，80.5亩。

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地价一览表

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房价预测

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土拍爆点

1、今天，肥东楼面价7000+、新站楼面价7000+。2月土拍，滨湖楼面价7000+，肥东、新站、滨湖一个价！

今天是央企的主场，两宗连体地块，被中海、华润两家央企拿到，央企保利也有斩获；

2、龙湖两次在合肥拿地，第一次选择滨湖的远郊地块，第二次选择瑶海的商业地块；

3、现场有全国排名前10的房企同时报名参拍了5宗地块；

4、肥东限价10500元/㎡，不出意外，中海将先推洋房产品突破价格限制；

5、保利余总拿地后表示，地块周边有地铁3号线，地铁对于项目来说很重要！

6、保利应该是在合肥囤地最多的房企，西部新城、瑶海、滨湖、新站均有未上市地块；

7、最后一块地，肥东FD17-4号地块90.73亩商业、文化设施用地拍卖“难产”，异常纠结！

6宗地块分析及点评

中海分别以960万/亩和950万/亩拿下肥东连体地块

肥东FD17-2、FD17-3 地块为连体纯居住地块，中间仅仅相隔一条规划中的池河路，紧靠大众路。分别为134.02亩、97.41亩。两宗地均为纯居住地块，容积率≤2.0，参考价400万元/亩，竞保金分别在3亿元、2亿元。

肥东地块有万科、中海等11位竞买人参拍，传言万科想拿地，来平摊万科未来之光的地价成本，最后中海连拿两宗！首次进肥东。

▲肥东撮镇规划

其中，肥东FD17-3地块需要配建1所12班幼儿园，竣工验收合格后，无偿移交肥东县政府。两宗地的预计体量分别在1800套，1300套，均是大体量地块，能持销2年。

点评：

中海此次拿地楼面价分别是6900元/㎡和7129元/㎡，2.0的低容积率，地块中间有个可改造成景观带的小水系，未来上市价格不出意外将在1.2万/㎡左右。

相比较肥东另一个品牌开发商万科未来之光的众多区域竞品，目前，中海地块所在的撮镇在售新盘只有肥东本地小开发商的锦绣花园三期，前期高层备案价9600元/㎡。也就是说，除了价格，没有任何竞争力。

华润分别以929万/亩和1049万/亩拿下新站连体地块

新站XZQTD226、227地块为连体纯居住地块，是之前XZQTD196地块分拆的，分别为158.54亩、123.28亩。XZQTD226地块容积率≤1.8，XZQTD227地块容积率≤2.0，两宗地规划地上商业建筑面积≤地上总建筑面积的4%。

▲新站XZQTD226、227

这两宗地位于少荃湖板块，属于湖居板块。从小道消息得知，之前XZQTD196地块报名房企不够，故分拆上市。目前，周边在售项目有当代未来城，高层毛坯价格在9500元/㎡。

根据地块面积，以100㎡每套计算，预计体量226地块在1900套，227地块在1500套，这样一个体量可以持销2年。

▲12班幼儿园位置

新站两宗地的竞得人在土地成交签订后4个月内开工建设，并在开工建设后2年内竣工。新站XZQTD227号地，要配建一所12班幼儿园，竣工验收合格后，无偿移交新站区管委会。另外，西南边有3所小学、1所初中的规划。

▲新站XZQTD226、227周边学校规划

点评：

之前合肥楼市的新站论坛上，管委会人员透露，要在新站做一个高品质项目，打造高端国际社区，为此，特意降低了这两宗地块的容积率，其中226号地块的容积率仅有1.8。

华润拿地有价格红线，几乎每场土拍都有参与，都铩羽而归。此次一连斩获2宗，说明拿地价格符合华润的心理预期。华润在合肥的几个项目都偏向于高端，目前仅有董铺水库旁的桃源里在售，品质和产品打造有目共睹，品牌忠诚度非常高。

地块位于少荃湖旁，拥有得天独厚的自然资源优势，加上华润的品牌，产品值得期待。

龙湖以522万/亩拿下瑶海E1701号地块

瑶海E1701为商业地块，面积80亩，预计建大型购物中心、公寓等业态。

竞得人须在土地成交后7个工作日内，向瑶海区政府提供其(或其母公司或其母公司旗下控股子公司)已经拥有不少于3家（含3家）大型购物中心项目的不动产权证明(证载房屋建筑面积每家不得少于9万平方米)。上述大型购物中心项目不含家居建材市场、批发市场。

规划建设建筑面积不少于9万平方米的购物中心项目（其中地上和地下建筑面积分别不少于7.5万、1.5万平方米）。建成后，房屋须全部自持，整体运营，并在获取建设工程施工许可证后20个月内满铺开业。购物中心项目满铺开业后的10年内，实现不低于4000万元人民币的年均税收

点评：

这是龙湖在合肥的第2宗地块，作为全国top级别的品牌开发商，商业运营能力和品牌引进能力都毋庸置疑，同样，龙湖也非常契合这宗史上最严苛的商业地块出让条件。

地块位于长江东路地铁2号线沿线，周边有文一锦门学府里、城建琥珀东华府、新城桃李紫郡、禹洲珑玥湾、安建E1611号地块等项目。

作为纯商业地块，周边没有大型的商业综合体，距离最近的商业是5公里以外的瑶海万达。因此，商业有着唯一性。随着2号线的开通，交通优势得到保证，再加上未来新项目的交付，人气也可以得到保证。换个角度说，龙湖的进驻，也弥补了版块内几个新盘和在售项目的商业短板，补全了配套，同时，提升了瑶海的整体调性。

保利以1112万/亩竞得新站XZQTD218地块

新站XZQTD218位于职教城板块东边，淮海大道与规划相城路交口，占地面积149.56亩，纯居住，容积率≤2.2，参考价420万元/亩，竞保金3.5亿元。

同样，新站XZQTD218地块也需配建一所12班幼儿园，竣工验收合格后，无偿移交新站区管委会。目前，周边在售盘有朗香书院，预计5月清盘，高层价格1.03万元/㎡。

另外，该地块有地铁3号线配套，并有相城路规划站点。根据地块面积测算，考虑容积率，预计该地块总体量在2200套，体量较大。

点评：

这是保利第一次直接进攻新站，地块的竞品是保利、旭辉、绿地三家联合开发的朗香书院和正荣。今年5月，朗香就面临清盘，因此保利的两个项目不会存在直接对垒的局面。

保利此次拿地的楼面价与西边的正荣217地块相差不大，但是保利深耕东城，有着深厚的客户基础，从这一点来说，保利未来去化更占优势。

综述

1、肥东是合肥9区3县成交最冷的区域，特价房遍地，除了万科和中海，据传言，蓝光已经进肥东，具体是合作操盘还是收购的形式还待确认。

随着品牌开发商的进驻，本土房企的客户将被洗的更严重，肥东的价格战将有增无减，1万/㎡也许就是肥东本地小开发商的最好宿命！

2、合肥有一个限购加码的杀手锏没有用，目前市区市场足够冷，三县只有肥西火爆。但是限购升级不可能只限肥西，肥东和长丰一定会连带，那么，一旦合肥限购加码，肥东市场将进入漫无天日的寒冬！

3、按照肥东、新站少荃湖两宗连体地，后续房价都会上个台阶。今天这两宗连体地块地价7000多元/㎡，加上一般毛坯高层的建安成本、利润等费用，预计上市价1.1万/㎡以上，而周边的行情价仅在9000元/㎡。但是，由于4宗地块的容积率1.8-2.0，意味有更改善和高端的产品，价有所得。

4、新站2017年出让地块超过1000亩，再加上未上市的纯新盘和在售项目，按照新站2016年1.7万套计算，至少需要2年才能消化完！

虽然是合肥的价格洼地，但是除了90㎡以下的房子去化量较多，新站大部分项目有处于“有房在售”的状态，甚至有项目在价格非常美丽的情况下，首开卖了不到5成。未来，刚需想买新站选择空间非常大！对于投资客来说，库存偏大的新站已经不再适合入手。

5、2017年瑶海区最大规划就是东部新中心，随着2号线的开通，再加上保利、龙湖、万达、新城等品牌房企，瑶海的区域经济升级和形象转型也到了最佳时期！

6、从2017年的3场土拍成交地块来看，zf有意增加远郊板块和刚需板块的供地，房企出手也比较谨慎，围标现象比较严重。2017年的土地成交价应该是符合zf预期，没有高价地出现。降低地价，就是降低房价预期，如果zf死不放开备案价，那么合肥市场将出现相当大的调整，刚需也将有很大的选择空间。

7、从目前的市场来看，为了“不准房价上涨”，高价地王几乎都被压着不给上市，即使上市，价格几乎没有谈判空间。但是地王项目总要上市，那么zf需要刚需板块的刚需地块来未雨绸缪，加速低价地块的上市，这样才能“放出地王”，拉低市场均价。