干掉地王的代价

面对瞬息万变的市场，面对精明的开发商，调控楼市，永远没有绝对完美的解决方案。...



今天下午，和平里北街2号将迎来史上最火热，同时又是最纠结的一次竞拍，北京首次执行“限房价、竞地价”要求的两宗地块即将出让。

火热，是因为这两宗地块在限定了房价的前提下，销售无虞。

特别是在调控持续深化，重伤楼市之时，纵使今年房企们的销售业绩早已装进兜里，为2016年的KPI画上了一个漂亮的终止符。但明年呢？业绩从何而来？又拿什么去完成？心中忐忑之余，这两宗地块的横空出世，房企如饮甘霖。

海淀区住宅用地的供应一直极为吝啬，有限的地块大部分用来建设产业园区，但在产业极大繁荣之后，衍生的新问题是区域内有产无业，商业难以生存，配套匮乏。

另一个让园区入驻企业欲哭无泪的是海淀的高房价，目前在售项目的定价大多在8万-10万元/㎡之间，此前首创在永丰产业基地的项目业内也曾预期定价将会奔“10”，就算是海淀企业的高管，也买不到（qi）海淀的住房。

因此，基于产城融合和缓解区域住宅供需矛盾的双重目的，此次永丰产业基地大手笔推出了4宗住宅用地，相对于海淀庞大的客户基数来说，这些项目未来的销售根本不是问题。而这两宗地块的限售均价是53400元/㎡，最高也不能超过56100元/㎡，相当于在售项目定价的50%-60%，低单价、控总价，更决定了光明的销售前景。

营销成本低、销售速度快，现金流快速回正也让融资成本可控，加之这是明年和后年可以妥妥的落袋为安的几十亿销售额，因此房企们尽管纠结于明显偏低的限售价格，却依然蜂拥竞地。

目前，两宗地块在挂牌竞价期就分别获得了10次、15次报价，土地溢价4%和7%。

限定了房价也就控住了地价，规土委这招可以说筹谋深远，一举将地王扼杀在摇篮中、尘封在历史里。

然而，面对瞬息万变的市场，面对精明的开发商，调控楼市，永远没有绝对完美的解决方案。“限房价竞地价”亦是如此，管住了房价，就必然会付出其他代价。

代价一，产品的倒退。

“9070”，加之限定了最高售价，意味着开发商所有产品创新、产品提升之举成为无用功，只要按照控规指标中规中矩的做出南北通透、明厨明卫的产品，就已经是良心企业。什么名师设计、高标精装、绿色科技……统统See goodbye，毕竟，产品做的再好，也是卖这个价。

代价二，质量的下降。

刚才说到了良心企业，而反面典型就是无良房企，为了增利润去变态压成本，只要达到基本的建筑规范要求，能通过竣工验收就行，其余能省则省，这样的项目建筑质量虽然达标，但却与之前开发商精心选材形成鲜明反差。

代价三，服务的缺失。

压缩的成本就是企业增加的利润，在销售无虞的前提下，最易节省的就是营销成本。示范区、样板间、售楼处，由奢入简；楼书、户型图，由精变糙；售楼处的人员配备，够用就好。

对于刚需和刚改客群来说，只要价格美丽，其他都能接受，但那些追求更高品质、更佳生活方式的客群来说，能入其法眼的，还得是曾经的地王盘。

当然，从政府的角度，自然应当保护大多数人的利益，但也不该就此忽视了少数人的诉求，回归到竞地规则，门堵住了，是否可以打开扇窗呢？

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