疯了！溢价率41.3%！远洋8.51亿竞得瓯海会昌湖地块，是捡漏还是陪隔壁一起站岗？

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今早，温州市核心片区会昌河，单元a-03a地块吸引了银城、碧桂园、石榴、远洋、金地、金科、国鸿等7家房企参拍。

最后由远洋以85134万元，竞得，溢价率41.3 %，楼面价约12721元/㎡。

看到这楼面价，圈哥就不得不回顾下，2019年温州土拍市场最值得“载入史册”土拍事件，南京弘阳首入温州，一个上午豪撒13.7亿元竞得新桥会，昌河两地块。

两宗地块竞配政策性住房均，超万方，该成本以5000元/㎡折算。其中，会昌河B-03地块，实际成交楼面，价13975元/㎡，会昌河B-07地块，成交楼面价14595元/㎡。

相对比之下，时隔近一年，远洋拿地还，便宜了1200-1800元/㎡，那意味着“捡漏”成功？？

还是具体看看地块情况吧。

地块位于翠微大道和西山西路的交叉口。北面是温州华侨中学，南面西山西路，隔会昌河与西湖四季对望。

地块依靠翠微大道、广化南路、西山西路、六虹桥路等主干道交织，出行便捷。周边以交付多年的，小区为主，生活配套醇熟。出让面积23817㎡，容积率2.81，建筑面积66926㎡，兼容的零售商业用地、餐饮用地建筑面积，≤20077.73㎡，建筑高度≤80米（且住宅大于24米）。

起价60234万元，起始楼面价9000元/㎡，地块设上，限价90234万元，上限楼面价13483元/㎡。

地块“头号竞品”非一路之隔的“西湖四季”莫属。

19年10月西湖，四季首开，一期毛坯普惠（94折）后约2.39万/㎡，截止目前去化不甚理想。

背后的主要原因，一方面是拿地楼面价过高，导致项目售价偏离了，片区内客户预期（区域缺乏同档商品房，且项目一路之隔的山水名都，价格在1.7万/㎡左右）；另一方面，项目首开时与瓯海中心区“君悦339”撞档。在两者价格相差，不大的情况下，购房者用脚投票，自然会选择城市界面和配套，更优的中心区。

此外，稍远一点，直线距离约1.6公里的时代瓯海壹品，暂未开售。属于瓯海中心区，拿地楼面价，高达约16458元/㎡，未来售价显然不会低。

该项目起始面积定，在建面约89㎡起，小面积或能凭借，低总价的优势跑一波，不过具体还是视总价而定。除此之外相邻板块在售项目还包含，凯迪融创瓯玥名邸、华侨城欢乐天地等。

除此之外，瓯海中心区今年还将亮相的，项目如荣安地块以及明天出让的“瓯海中心西单元B-01-1地块”，该地块的关注度较高，周一的预告中就有，不少圈粉倾心“德信”拿下。同区域及邻近板块项目节点一览

弘阳上坤西湖四季：二期即将加推，含少量建面约，139㎡洋房户型。产品：建面约102-139㎡

时代瓯海壹品：诚意报名启动，准备开盘。产品：建面约89-139㎡

凯迪融创·瓯玥名邸：二期在售中。产品：建面约100-130㎡

华侨城·欢乐天地：三期即将加推，主推建面约103㎡户型。产品：建面约103-140㎡1、地块方面：地块形状相对规整，占地约35.7亩，规模不大。地块兼容的零售商业用地、餐饮用地建筑面积，≤20077.73㎡，占总面积的近三分之一，能满足小区居民，家门口的购物需要。

2、地块产品和售价：地块产品方面圈哥，认为可以借鉴“西湖四季”的面积段，以“百平档”三房为主，辅以少部分改善四房。价格方面，西湖四季毛坯惠后约2.39万/㎡，该价格未能得到，市场的普遍认可，至今去化方面不甚理想。

直白的说，客户对该区域目前的，价格认知低于开发商的预期，同时圈哥昨天也提到开发商，的预期若是提升至“2.5万/㎡”档，他所面临的市场，竞争会非常之激烈。因此本宗地块开发商若，是采取让价跑量的形式，或有迅速去化的机会。（PS：昨天碧桂园拿走景山另一头黄龙，瓯浦垟地块，郊区大王来操盘或真，有鹿城房低于瓯海房的可能，届时黄龙、景山这一带又将是，大戏开场，热闹了~）

今天，就说到这，先跑路了~

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